资产价格面临重估地产股成机构新宠

2009年以来，房地产市场一改价格下跌、成交清淡的低迷局面。持续的价量回升表明，房地产市场正处在复苏的通道上。数据显示，今年1-5月，全国商品房销售面积达2.76亿平方米，累计
同比增长25.5%；商品房销售额达1.14亿元，累计同比增长45.3%。　　政策支持力度不变　　恒泰证券认为，自从去年底以来，针对房地产行业不断推出的土地、金融、税收等调控政策，已在实质上获得松绑。并且，部分政策的利好程度甚至已超出市场预期，比如开发项目资本金比例下降等。兴业证券认为，资本金比例下调将进一步松绑地产企业的资金链，会对商品房开发项目起到推动作用。在实体经济尚未明显好转、外需仍显疲软的状况下，政府不会出重手打压地产行业。对此，安信证券也持类似观点。他们认为，在未来3-6月内政府对房地产的政策应该还是“保大于压、支持大于抑制”，一些似乎要收紧迹象的政策，比如土地增值税的清缴、物业税的提出等对企业的负面影响有限。　　在政府对地产行业政策延续的情况下，兴业证券认为，房地产市场将按照市场的内在规律继续惯性向上，
成交量不会出现明显回落。湘财证券的态度更为积极，该机构认为，引领上半年热销的因素至今没有改变，即中国房地产市场强大的刚性需求、改善性需求、宽松货币政策、房地产市场的投资性保值性特征，因此，今年下半年房地产成交量仍然乐观。而安信证券认为，虽然在很多城市销售量已经达到了历史比较高的水平，购房的刚性需求得到一定程度的释放，但由于投资性需求的回升，未来一段时间投资性购房会越来越多。　　受土地市场回暖支撑　　数据显示，2009年1-5月，全国房地产开发投资同比增长6.8%，增幅比1-4月高出1.9个百分点，但与往年相比，房地产投资仍显不足。对此，方正证券认为，销售回暖的态势持续有利于公司去库存化、加速资金回笼，行业的投资信心正在恢复之中。天相投顾的研究表明，当前住宅用地溢价成交明显，昔日流拍地块成为热抢对象。该机构认为，土地市场的回暖是房地产投资回暖的有力支撑，行业投资在下半年有望加速。　　基于信贷、货币宽松、投资性需求和今年前5月以来的房地产市场表现，安信证券认为，3-5个月内，房地产资产价格具备向上重估的条件。并且，他们认为，国内房价可能会达到甚至超过2007-2008年间的最高水平。兴业证券在微观调研过程中发现，一次性买入多套住房的现象有所上升，投资性购房入市的迹象开始明显。该机构预计，在实际利率为负的背景下，宽松货币政策下释放的巨量资金可能会选择房地产作为保值、增值的投资标的，后期房价上涨的可能性正在增加。　　地产股仍是配置首选　　虽然近年来地产毛利率有所下降是不争的事实，但长江证券认为，随着房价回升和部分土地新增储备，地产毛利率有望维持较高位置波动。国信证券认为，销售好转将直接带动地产公司业绩改善，房价上涨将大幅修复房企毛利率，导致公司盈利的大幅增长。由于地产公司结算的特殊性，销售金额的增加并不意味着该类企业当期业绩就会立竿见影得到提高。对此，中原证券认为，今年地产公司业绩超预期的幅度应该不会太大，但明年业绩有望超出预期。在地产股业绩面临确定性增长的情况下，地产股仍然会是众多机构资金配置中的首选。　　虽然近期地产股整体开始走高，出现了一定程度的涨幅，但是，在地产复苏趋势得以延续、地产商业绩明年有望超预期的背景下，地产股仍然面临着难得的投资机遇。未来投资机会的把握主要来自以下几个方面：首先，土地储备丰富、重估增值潜力更大的品种。国信证券认为，拥有大量优质、低成本土地储备的上市公司，后期价值将受益于房价和地价的快速飞扬。该机构推荐区域龙头公司中天城投、云南城投、苏宁环球、华发股份。同样的逻辑下，长江证券则推荐全国性地产龙头保利地产、华侨城、招商地产、泛海建设与上实发展。东北证券推荐保利地产、万科、金地集团。　　其次，资源与业绩兼备、具备较高安全边际的品种。从财务指标来看，如果近几年公司预收款相对于总资产规模增长较快，且绝对规模又比较大，则说明公司即将步入业绩的收获阶段。中信证券认为，拥有大量土地资源，目前又进入收获阶段的企业具备更高的安全边际。中信证券研究表明，预收总资产规模比较大的有保利地产、滨江集团、苏宁环球，而预收相对资产增长比较快的有华侨城、泛海建设和招商地产。　　第三，背景雄厚、资金安全的企业。中信证券认为，房地产企业如果面临比较大的开发需要，资金能否满足要求则显得非常关键。中信证券通过审视三大指标，即公司资金的现实状况、融资渠道是否畅通和公司的性质后，推荐苏宁环球、滨江集团、招商地产、新湖中宝和华侨城。另外，资产重组和资产注入的公司值得投资者关注。国信证券认为，看好大股东拥有土地，重组方实力强的公司，如广宇发展、中航地产、ST万杰、ST东源等。