3.5万套将掀起新一轮推货热潮

□本版撰文 信息时报记者 罗莎琳　　年底将至，不少开发商已经摩拳擦掌准备进行年底冲刺。据某代理行不完全统计，今年年底广州将有新货8200套单位上市，加上在售单位27000套，年底总共可售单位超过35000套。地产人士认为，随着广州亚运会带来的完善配套，以及冲击今年业绩的压力，开发商将在年底掀起新一轮的推货高潮。而新增供应量最多集中在花都和番禺两区，分别接近2000套。　　货量　　年底3万多套冲击楼市　　据某代理行不完全统计，今年年底广州总共可售单位超过35000套。其中，新增供应量最多为花都和番禺，两大区域货量都分别接近2000套。花都年前主要的供应楼盘有祈福水岸、新都雅居、澳景蓝庭、云山雅轩、骊雅居、锦尚蓬莱苑、友田碧云轩、康信园、骏鸿苑、晨曦金阁、智烨山水豪庭。　　而番禺年前没有新盘推，全是旧盘新货或者尾货在卖。今年年底前，亚运板块共有两个项目有新货推出市场。庄士映蝶蓝湾二期将于本月推出市场，货量百套左右，预计产品为97平方米两房及125平方米三房。鑫隆世家年前也有300余套新货推出市场，产品为83~97平方米三房及117~129平方米四房。而市桥板块目前共有近2000套余货，板块内大部分余货集中在海伦堡流金岁月和星晨时代豪庭，各占531套和519套。　　与此同时，不少集团也准备了新盘推出市场，例如保利地产的中辰广场、西海岸二期都将在这一两个月面市；而中海锦榕湾将于本周六推出“观园”组团景观楼王单位；合生在年底主要消化珠江帝景和帝景山庄两个豪宅项目；而珠江地产南沙新项目也将在12月底正式推出市场，该项目作为南沙首个城市综合体项目将给市场带来冲击。　　原因　　市政配套增强开发商信心　　在亚运会举办前，广州拟计划投入约2000亿元搞好城市建设，其中以交通设施为主。而作为亚运设施重点地区的天河区，市政利好的消息更是一浪接一浪。广东工业大学房地产高级经济分析师申联格认为，每次举办体育盛会，举办城市的环境建设都得到极大改善，包括交通网建设、城市快速公路网、轨道交通、机场扩建等。这一些利好因素都对开发商推货大有好处。　　据有关部门公布的天河区交通改善实施计划指出：将力争用3年时间解决新城市中心的交通问题，建设一批新的城市主干道，打通断头路。届时，从广园东、科学城、员村等地到珠江新城、天河北、环市路等商务区的车程都可控制在30分钟左右。而多条地铁线路的相继开通，也在一定程度上缓解交通堵塞问题。　　除此之外，增城新塘是穗莞深联系带的重要结点，107国道、广园东快速干线、广深、莞深高速、广汕等多条高速路汇集于此，交错形成快速通达广州、深圳、东莞等大都市的交通网络，积极融入珠三角“一小时生活圈”。为了进一步拉近距离，政府还规划建设穗莞深城际轨道、广州地铁13号线、14号线及支线、16号线以及6号线延长线等。其中穗莞深城际轨道将在增城新塘交汇，有效地提高了新塘作为交通枢纽的服务能力。而经过近两年的建设，国道105线和省道355线城区段升级改造已接近收尾，改造后从化的交通将大大提速。　　为冲业绩年底或加紧推货　　日前十大上市房企公布了10月销售情况，其中，恒大地产、万科企业、合景泰富提前超额完成全年销售任务。据悉，截至11月中旬，提前完成2010年销售目标的企业将达到5家。但是对于绝大多数房企而言，依然还需努力才能完成对终点的最后冲刺。截至今年10月底，保利完成全年销售金额550亿元的91.5%；雅居乐销售额226亿元，完成91%；世贸房地产销售额236.57亿元，完成79%；金地销售额198.26亿元，完成94%。富力已完成全年销售任务300亿元的80%。　　业内人士表示，对于年底业绩的冲击压力如果按照以往规律，开发商完成的可能性非常大，但近期宏观调控政策不断，尤其是有关部门紧缩银根，让开发商不得不想方设法尽快出货，以回笼资金。　　近日一则关于“四大银行停止开发贷款”的消息搅动着房地产业内人士的心。尽管有的银行站出来辟谣，但是事实显示，开发商从银行获得的贷款的确在“收紧”。在新的房地产调控中，这一利益链条受到了规模的限制。一家大型国有银行的员工告诉记者，在新一轮房地产调控中，房地产开发贷款规模受到了限制。如果一家银行今年的开发贷款规模为100亿元，10月已经完成了100亿元，就不能再放贷；但如果有开发商还了20亿元，就又能腾出20亿元的规模。　　提醒　　年底淘房不可一味贪“抵”　　目前，不少开发商都在亚运期间养精蓄锐，等待年底的推货高潮。业内人士预计，在今年政策的组合拳作用下，加上供应量增加，不排除开发商会利用促销吸引买家。而有住房需求的买家也可以乘机入市。　　业界提醒，不管是自住还是投资，好项目的标准同样是成功抄底的重要因素，即就是地段、地段、还是地段。尤其是广州最近被国家定位为中心城市，中心地段的楼盘保值性比较高。而郊区一些楼盘如果折扣比较低也不妨考虑抄底。不过专家表示，百姓抄底购房时，不能单纯看价格，要有风险防范意识。目前有些楼盘打出很大折扣的价格，甚至有些楼盘低于拿地价格销售，这种饮鸩止渴的行为表明这些项目自有资金严重不足，工期无法保证，有变成“烂尾楼”的风险。　　此外，经纬行研究中心主任曾英杰也提醒买家，年底买房对政策要有足够的准备。因为年内还有可能加息，而且随着贷款利率的上浮，月供方面的压力会增加。消费者最好准备足够额度的月供款，或者调低房产总价目标，否则会加大自己的压力。　　告诫　　拿了预售证不卖楼风险大　　据悉，在不少开发商准备摩拳擦掌备水一战的同时，有一些楼盘由于受新政以及亚运会的影响，即便拿到预售证也迟迟不肯开卖。令政策“预售证拿到10日内必须开盘销售”成一纸空文。不过有地产专家表示，虽然11月并非卖楼的最好时机，但如果定位准确，错开思维也能获得市场。如果一味等到年底卖楼，届时，大量的新盘新货供应将加大竞争。　　据记者摸底了解到，目前拿到预售证不敢卖的楼盘多集中在广州市外围。如东部某楼盘早在月初就拿到了公寓的预售证，尽管只有300多套货，但开发商也显得十分谨慎。负责人无奈的表示，由于亚运期间大家注意力都集中在赛事上了，加上车辆单双号限行，如果选择这个时候开盘，人气必定受到影响。同样位于增城的某楼盘手中持有预售证，但一直处于内部登记阶段。该负责人表示，并非不肯卖楼，只是这段时间来看楼的人寥寥无几，所以没有大规模的公开发售。　　中原地产研究部总经理黄韬认为，捂盘不敢卖表示开发商对当前的市场信心不足，但楼盘如果定位准确，错开思维也能获得市场。如果一味等到年底卖楼，大量的新盘新货供应不仅将加大竞争，而且也不排除有下一轮宏观调控政策的出台。