八月销售降40%恒盛地产连遭下调评级

恒盛地产控股有限公司（000845.HK，以下简称“恒盛地产”）管理层在年初重整旗鼓的决心，并未收到理想反馈。截至目前，公司依旧未能摆脱销售低迷的态势。根据恒盛地产发出的最新一期通讯，前8个月，公司累计实现合约销售额46.5亿元，同比下降达到40.6%；累计实现合约销售面积40.9万平方米，同比降幅55.5%。其中公司重点布局的上海、长三角、环渤海、东北地区等四大区域，在今年至今全线覆没。低迷的销售业绩，紧绷的资金链，加之受前集团主席张志熔卷入中海油收购加拿大石油公司的内幕交易案等负面消息的影响，恒盛地产年内接连被穆迪、标普等多家机构所诟病，并被冠以“年内表现最差内房股”。恒盛地产以沉默姿态回应外界一切质疑，其公司品牌部相关负责人对时代周报记者称，公司领导不在，短期内不能对此事作出回应。而公司对于财务指标安全及销售计划等，都在中报中有所提及，所以不多对外赘述。严重依赖借新款还短债从公司截至8月底的数据来看，在销售额方面，其中环渤海地区降幅最小，但也有18.4%，东北地区的降幅最高，达到67.7%。而在销售面积上，东北区域的降幅亦最大，达65.2%，上海区域次之，降幅达61.9%。今年初，恒盛地产曾制订110亿元的全年销售目标，但前8个月仅完成42%。“以此速度，公司很难完成全年指标。”招银国际在近期一份报告中如此点评。“随着市场目前趋稳，今年上半年多数其他受评开发商均有不错的销售业绩，而恒盛地产销售额下降较为严重。”9月9日，穆迪投资者服务公司宣布，已将恒盛地产的公司家族评级从B3下调至Caa1。同时将恒盛地产的高级无抵押债券评级从Caa1下调至Caa2。上述评级展望均为负面。不约而同，海通证券日前一份报告也称，“如果其旗舰项目上海湾不能在2013年下半年如期投入销售的话，很有可能该公司将连续第四年不能完成销售目标，在业内实属罕见。在2010年至2012年的时间里，恒盛地产已经连续三年未达销售目标。”“管理层不愿大力促销优质项目，但又不能快速处理缺乏吸引力的项目，导致跌入慢周转的陷阱。建筑进度慢、投资者信心消失和融资难度增加形成了恶性循环。”海通国际的分析师认为。在销售现金回流不理想的情况下，寻找有效的融资途径，成为恒盛地产的头等大事。时代周报记者根据公开资料进行梳理，自去年底，恒盛地产多次在国内借助高成本的信托进行融资，其中2012年11月16日起的一个半月时间里，公司先后发售三款收益权集合资金信托计划，累计募集资金约17.5亿元。今年4月7日，恒盛地产再次尝试信托融资，通过中融•融盛一号集合资金信托计划募集资金12亿元。今年上半年，恒盛地产还曾发行总计4亿美元的五年期美元债券，票息达到13.25%，创今年内房股中发债利率之最。此外，公司新增银行贷款61亿元 。频繁融资，也促使恒盛地产的负债情况一直不容乐观。恒盛地产2013年半年报数据显示，公司资产负债率则从去年底的68.8%上升至78.5%。“即使2013年上半年恒盛地产发行了债券，其流动性仍然进一步恶化。”穆迪助理副总裁、分析师梁镇邦分析称，截至今年6月底，恒盛地产的现金结余从去年底的33亿元降至29亿元。与此同时，其短期债务却从61亿元升至81亿元。因此，该公司的现金/短期债务覆盖率从54%降至36%左右。在梁镇邦看来，恒盛地产的债务到期情况在受评开发商中最弱，“恒盛地产今年上半年的收入改善，从2012年上半年的13.4亿元大幅增至29.5亿元，但增长的原因是2012年上半年基数较低，此外，恒盛地产上半年的收入与174亿元的总债务相比，水平依旧很低。”恒盛地产的短期债务占总债务的47%左右，加大了其再融资压力。而标准普尔的报告也点评称，“恒盛地产很容易受到信贷紧缩的冲击，因为它严重依赖于新借款来偿还短期负债。”“要降低短期债务的比例，努力降低资金成本。”恒盛地产董事会主席程立雄也在今年年中主席报告书中坦承，要严格控制净借贷比例于合理水准上，保持公司财务上的稳健和安全。两年半“零拿地”资金层面的局促，令恒盛地产旗下多个项目处于停滞状态。时代周报曾在去年11月《恒盛地产短期负债近百亿 多项目停工》一文中报道，2009年，恒盛地产曾以19.7亿元收购的南京三汊河项目，仍未上市；2011年，恒盛地产以6.6亿元收购江苏演艺文化产业股份（下称“江苏演艺” ）54%股权，并号称将投资250亿元开发南京创意文化产业基地，至今尚未开展实际业务；此外，恒盛地产旗下的南通熔盛大厦，由一幢52层高写字楼和一幢48层高五星级酒店组成，原定2011年12月竣工，但项目早已停工半年。直到日前，公司南京三汊河项目才传出今年10月即将入市的消息，而南通恒盛广场的主体结构自2009年开工以来，仍在地面以下。事实上，除了在建项目进展缓慢外，恒盛地产近两年在土地收储方面也走向停滞。“在2009年大规模收储土地后，恒盛地产活跃度急速下滑。”上海当地第三方地产数据机构分析人士对时代周报记者介绍称，2009年恒盛地产在上海及周边动作还是比较凶猛，全年拿地金额超100亿元，其中光2009年最后一天抢到的南通地王项目，地价就有33.5亿元。但随着2010年调控开始，公司开始进入收缩状态，全年耗资28亿元拿地，而2011年起，公司拿地动作几近停摆，“与这两三年很多房企高歌猛进拿地冲击一线相比，反差很大，恒盛地产纯粹是靠吃老本维持。”时代周报记者查阅公司公告发现，恒盛地产上一次购地动作还是在2011年4月，公司为2010年在大连收购的一个小规模项目收尾。时至今日，恒盛地产在土地市场上的沉寂时间已达两年半之久。“考虑到政府继续严厉调控房地产市场和可能出现的市场风险，为确保现金流安全和财务稳健，公司没有增加新的土地投资项目。”恒盛地产方面在回复公司土地策略时称，公司土地储备充足，按现有的开发速度，够满足未来五年以上的开发所需。对于未来，公司会择机增加一些低成本、快速周转型、并能满足公司项目投资回报要求的土地投资项目。恒盛地产最新一期通讯数据显示，截至8月底，拥有总土地储备1575万平方米，平均楼面地价为1309元/平方米。“吃老本”渐被甩出第一阵营“但需要注意的是，最近几年不拿地使得恒盛地产逐渐被甩出房企第一阵营，‘轻一线、重二三线城市’的结构布局也很难得到优化。”上述第三方机构分析师称，从恒盛地产中报数据看，公司土储分布在12 个城市的28 个项目中，其中一线城市占22.2%，而二、三线城市占比高达77.8%，但恒盛地产的执行力和影响力，又不足以在二三线城市与大开发商抗衡。在2008年前后，恒盛地产位居全国房企领先地位，与万科等龙头房地产企业规模相当。而在万科近两年迈进千亿元销售门槛之后，恒盛地产仍然徘徊在百亿元的级别。而在业内看来，恒盛地产最近几年在土地市场上几乎销声匿迹，与公司的高层动荡不无关系。2012年7月，公司大股东张志熔突然被卷入中海油内幕交易一事。2012年11月，熔盛重工与恒盛地产同时发布公告，宣布张志熔辞去在这两家公司的管理职务。当日熔盛重工股价跌6.67%，恒盛地产跌3.23%。张志熔辞去恒盛地产的主席一职后，曾在政府机构任职的公司高管程立雄接任，而公司的风格也越来越谨慎。公司仍然依照2009年前后收储的土地进行布局，继续“吃老本”。“对公司治理的担忧，难以缓解。”申银万国一份报告就摆明了市场对恒盛地产公司治理能力的担忧，“张志熔辞职后，公司经营管理团队也并未发生大的变动，短期内执行力改善可见度仍然较低。”