国19条新政剑指高地价

国土部发出加强房地产用地供应和监管通知　　昨天，国土部出台了19条土地调控新政，是继“国十一条”之后的又一重大举措。　　国务院总理温家宝在政府工作报告中说，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。温总理的“坚决”二字，给了不少买房人极大的信心。　　住房和城乡建设部部长姜伟新说：“肯定是稳定的。总理都说了，房价必须保持一个合理的程度，这是必须得做到的。”“下一步会有更为细化的遏制房价上涨的系列措施。保障房方面，要加大建设力度，商品房那部分要加强管理，普通商品房要加大供给，另外还有土地等方面，这都是各个方面共同起草，总理最后定的。”本报记者 李海霞 D155　　新政要点　　■竞买保证金不得低于两成　　■成交后一个月内缴50%的首付款　　■余款最迟付款时间不得超过一年　　■不缴纳出让价款的必须收回土地　　不缴出让金就收回土地　　昨天出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》明确，今后开发商拿地，一律按照底价的20%缴纳保证金，逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。业内人士认为，如能确保实施，将有效防止囤地，并对降低地价起到一定作用。　　拿地成本将进一步提高　　《通知》要求：土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。　　土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。上述条款约定不完备的，不得签订合同，违规签订合同的，必须追究出让人责任。受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。　　可借鉴限价房土地出让方式　　国土部还建议，对于房价过高、上涨过快的城市，市、县国土资源管理部门可选择部分地块，按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地，发挥抑制房价上涨过快的调节作用。　　此外，要按照提高土地开发利用效率的原则，探索综合评标的具体方法。在确定土地出让最低价的基础上，将土地价款交付、开发建设周期、中小套型建设要求、土地节约集约程度等影响土地开发利用的因素作为评标条件，合理确定各因素权重，完善评标专家库，细化评标规则，规范运作，依法依纪严格监督。　　囤地开发商将被限制购地　　据悉，对于开发商在土地市场上的各种“猫腻”，比如欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地以及不履行土地使用合同等现象，《通知》也明确要求市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。　　《通知》规定，从下月起，将实施住房用地开发利用申报制度。开发商应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。　　保障房用地不低于70%　　加强保障性住房建设，已经写入政府工作报告。新公布的《通知》，也在政策上给予了相当大的支持。　　《通知》规定，各地当年的保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。　　而商品房建设项目中配建保障性住房的，必须在土地出让合同中明确保障性住房的建筑总面积、分摊的土地面积、套数、套型建筑面积、建成后由政府收回或收购的条件、保障性住房与商品住房同步建设等约束性条件。　　国土部重申保障性住房用地不得从事商业性房地产开发，因城市规划调整需要改变的，应由政府收回，另选地块供应。　　业内说法　　增加供地才可降地价　　从2009年12月9日，国务院常务会议决定“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”到现在，国家已接连出台7条新政，调控房价过快上涨。　　据了解，北京之前拿地的保证金最低为出让底价的10%，国土部的新规则将之调高一倍。“这也是对之前一些土地政策的梳理，主要是提高了开发商的拿地成本和违约成本”，中原地产华北区董事总经理李文杰表示，“目前对房地产开发的信贷政策收紧，因而20%的保证金、50%地价款一个月内付清对不少开发商来说难度比较大，逾期不签合同保证金不退，企业的违约损失也就更大。”　　不过，李文杰认为，北京的土地监管已经相当严格，比如中服地块，起价50亿元，保证金要求是30亿元，“保证金比例已经达到60%，很高了。”　　对于该项新政是否有效降低地价，李文杰称“一定程度上应该可以”。因为从资金上调高了拿地“入场费”，参与的开发商少了，炒高地价的氛围随之弱化。“但还要看政府推地的数量，只有结合市场对增加供地的预期才行，否则僧多粥少地价还是降不下来。”　　新政在打压囤地方面采取了明确的态度，李文杰表示赞同，他指出，“就北京来说，囤地一半是开发商的责任，有意囤积炒卖土地，这个比较好判定，还有一半是在限定日期内拆迁或规划审批程序走不完，无法开工的责任在政府，处罚自然很难实现。主管部门应该对这方面作出更细致的规定。”本报记者 姚丽颖 D140　　抢眼观点　　暂停高价地块拍卖　　北京画院国家一级画家王为政代表提出，为了让“居者有其屋”，应该尽快制定“住房保障法”，并同时采取暂停高地价地块拍卖、禁止房地产开发商预留15%房源等措施，让那些“高不成低不就”中等收入人群也能够住得起房。　　王为政认为，现在土地出售都是公开拍卖，高价者得，因此才会频频出现地王。开发商用很高的价格购买下地块后，必然会把购地的成本加在房子的成本上，最终以高价出售房子，使得老百姓望房兴叹。其实，像北京一类的高房价地区，也可以考虑借鉴一些地方性的法规。现在有的地方已经在采取一些措施抑制房价，比如说深圳禁止开发商预留15%的房源。还有不少人建议取消二套房贷款，这样就可以杜绝投机性购房。台北的房价如今也已经飙升到了每平方米五六万元，为此，台湾最近已经采取措施，暂时停止高地价地块的拍卖。本报记者 张楠