江苏金坛外资房企破产拍卖疑云

贺高　　潮水终有退去的一天，当退去时，真相将一一解开。　　在江苏省金坛市，一个看似极为普通的住宅项目——美丽华公寓，背后却正在上演开发商因不能清偿到期债务而破产、破产清算过程中此前的各种“灰幕”。　　这个普通小城市的总共539套房源的普通住宅小区里，仅有101套房源为小业主购买，其他多达438套房源大部分或由机构投资者成批购买，或因开发商的各种债务关系冲抵给了各类债权人。　　即使不考虑购买其中101套房源的小业主中同样有投资客，该小区的投资(机)比例超过80%。　　据本报记者掌握的详细资料显示，该小区的销售高峰正是火爆的2007年，而被当地政府勒令破产则是在2009年底，资产拍卖则在今年5月。　　破产清算某种程度上则又成了破产房企复杂债权债务新一轮纠纷的开始。　　除了小业主、投资(机)客和债权人，美丽华公寓项目上遭遇“滑铁卢”的或许还包括当地政府。有知情人士向本报记者透露，该项目的土地出让金尚未付清。　　外资房企空手套白狼？　　美丽华公寓开发商为金坛奥金房地产开发有限公司(以下简称“奥金房地产”)，本报获得的资料显示，该公司董事长为冯永俊，泰国籍。　　2010年6月8日，一则《金坛奥金房地产开发有限公司破产文书》宣告了奥金房地产破产。　　据该破产文书表述，债务人奥金房地产申请破产清算一案，金坛法院于2009年12月4日裁定立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。经查明，债务人奥金房地产于2005年1月11日由奥亚国际投资(香港)有限公司出资设立，并经常州市工商行政管理局核准登记的外商独资企业。　　对于破产的原因，该文书称：2006年6月，奥金房地产开发金坛美丽华公寓，因经营管理不善，高息融资，且其关联企业因开发需要，占用奥金房地产资金达6000万元，致使该公司资金链断裂，其所开发的美丽华公寓不能如期交付，且不能清偿到期债务。　　经金坛金信会计师事务所审计，截至2009年11月30日金坛奥金房地产开发有限公司账面资产总额为196694095.86元，负债总额为215091532.81元，所有者权益为-18397436.95元。债务人金坛奥金房地产开发有限公司因经营管理不善，不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务，完全具备《中华人民共和国企业破产法》第二条第一款之规定的条件，应当宣告其破产清算。　　据此，金坛法院已于2010年4月30日裁定宣告债务人金坛奥金房地产开发有限公司破产清算。　　“通过破产清算发现，奥金房地产在近几年中开发美丽华公寓项目，不仅几乎上演了一出‘空手套白狼’，甚至这个项目公司一直扮演着融资机器的角色。”上述知情人士透露。　　从破产后出现的债权人不难发现，奥金房地产的窟窿非常大。美丽华公寓不少房源未能正常销售而被用于冲抵债务。例如其中15套商品房冲抵了浙江国泰建设工程有限公司的工程款；另有68套已经预告登记在湖州人孙集英名下，奥金房地产长期拖欠后者债务本利高达2650万元，最终奥金房地产出售给孙集英的已经预售登记的68套商品房的房款(按1800元单价按合同中约定的建筑面积计价，不按实际交付房屋面积计价)，用于冲抵债务中的16288452元。　　为了实现快速销售、回笼资金，奥金房地产频频采用批量销售房源给机构投资者，如其中的99套商品房售予了上海朱山贸易公司。　　破产清算争议　　在对奥金房地产实施强行破产之后，金坛市成立了清算组，对相关资产进行拍卖。　　2010年5月4日，清算组委托的常州中天拍卖有限公司发布《金坛奥金房地产开发有限公司破产财产拍卖公告》，定于2010年5月19日拍卖奥金房地产建造的324套住宅商品房(尚未完全竣工)，建筑面积48765.75平方米；以及国有出让商业、住宅用土地使用权面积6248平方米。　　最终，来自宜兴的红亚(音)公司以6000多万元低价整体合并竞得上述资产，红亚并负责该项目后续建设。　　“涉及的土地资产评估价值为1000多万元，测算下来，324套早已结构封顶的房源，平均拍卖价格仅为1200元/平方米，远低于目前该市同类房源超过4000元/平方米的市场价格。”这位知情人士坦言。而目前出现的争议，正源自这次被不少债权人称为“离奇”的拍卖。　　在拍卖公告上，记者看到竞拍企业的要求包括“竞买人必须是依法设立的房地产开发企业，并具有2级以上(含2级)资质，具体条件以拍卖须知为准”。金坛市是个县级城市，能达到这个要求的房企屈指可数。　　争议还不仅于资产疑似低价拍卖出让，更大一个纠纷来自上文提到的奥金房地产曾经的债权人(现应为准业主)的孙集英名下房产。　　孙集英方面提供的材料显示，在这次被拍卖的324套房产中，包括了68套奥金房地产用于抵债的美丽华公寓房源。但是，根据孙方面提供的“金坛市房预字第YS0000001号”房地产预告登记材料，上述68套房源原登记时间为2009年10月10日，最终的登记时间为2010年5月11日。　　由金坛市房地产管理处提供的房屋登记簿显示，预告登记时间为2009年10月10日。在奥金房地产破产之前，更在此次拍卖之前。　　孙方面表示，也就是在公开拍卖之前的5月15日，为了维护自身68套已预告登记房源的权益，孙集英方面以在拍卖现场等处张贴公告等方式，宣告自己的权益。　　“根据《物权法》第二十条：预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《房屋登记管理办法》第六十八条：预告登记后，未经预告登记权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。”孙集英方面向本报表示，上述拍卖显然违反了相关法规，并侵犯了其权益。　　清算小组方面今年3月29日给孙集英的其中一个回复函中表示：金坛市房屋部门出具的证明，仅是“准予登记”，但房屋部门并未办理预告登记手续，也未发放预告登记证。　　但随后，孙集英取得了预告登记证。不过，紧接着9月底，金坛市法院作出裁定，要求金坛市住建局撤销这68套房源的商品房登记备案。　　为此，孙集英方面与破产清算小组之间进行了多次沟通，双方至今仍相持不下。　　王建国在电话中向本报表示，涉及孙的68套房源问题，最新进展是由金坛市政府出面，正在请常州市中级人民法院进行协调，但具体时间尚未确定。“一切需要根据程序来。”　　谁的“滑铁卢”？　　这场外资房企破产清算事件，表面看，似乎谁都不是赢家，但事实或许并非如此。　　据上述知情人士透露，奥金房地产背后投资人实际上并不是没钱，而是钱不在奥金房地产公司账上，正如破产文书所言“其关联企业因开发需要，占用奥金房地产资金达6000万元”。　　该人士透露，事实上冯永俊在金坛市的投资和资产，并非仅仅美丽华公寓项目，还包括四星级酒店、商业办公楼宇、高级浴场和鳄鱼养殖场、大面积公园项目等。　　“除了融资高息外，这些资产也是当初冯永俊能不断借到钱的重要原因。当美丽华项目融资时，早已主体封顶，离交房标准仅一步之遥，这也是投资者敢于借钱的关键。”孙集英方面坦言，至于该公司土地出让金和注册资本的问题，并不是当时他们能力范围内所能够获知的背后隐情。　　孙方面认为，土地出让金和注册资本不到位，而项目能够顺利开工建设、对外销售，问题在于监管。　　王建国称，若相关方面认为权益受到侵害，可以通过法定的诉讼途径寻求解决。　　“奥金房地产前期融资数目庞大，若能投入到美丽华公寓项目，完成项目绰绰有余，但现在是这些钱都被占用了。”这位知情人士表示。　　不过到目前为止，清算组及相关方面尚未对奥金房地产被占用资金的情节和冯永俊名下其他公司相关情况进行调查。