公租房税费减负或激励民营企业参与

贾海峰，裴庆全　　9月28日晚，财政部网站发布了《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》(以下简称“通知”)，其中提出了三年减免公租房建设和运营6项税种的优惠政策。　　全经联研究院副院长陈宝存表示，从9月27日住建部和国土部两部委联合发出加强房地产调控用地政策以后，相关落实“国十条”的部委联合发出的政策，正以每天一个新政的速度推出。　　而上述“通知”也是以财政部和国家税务总局两部委名义联合发出的。　　曾经参与北京公租房推进工作的“我爱我家”副总裁胡景晖表示，“通知”提出税费减免的措施将有利于吸引民营企业参与公租房建设和运营，尤其是保险资金等追求低风险、低回报的资金参与到公租房建设中，“通知”为其解决了一部分收益障碍。　　或激励民营企业参与公租房　　公租房税收优惠政策给民营房地产企业介入公租房建设和运营打开了一道门。　　9月28日下午，绿城集团副董事长罗钊明正在出差的路上，听到财政部等两部委出台“通知”政策的消息，显得很兴奋。　　罗钊明表示，这些政策优惠力度虽然还不到开发商期望的程度，但是已经让开发商看到了市场的前景。无论是出于社会责任，还是出于稳定企业现金流的考虑，很多在开发建设方面有优势的开发商都会考虑介入公租房开发。　　2010年7月，绿城与沈阳浑南新区签下保障房代建订单，土地以每平方米600元购入，建设50万平方米保障房后，以每平方米2750元的价格回售给政府。整体算下来，这个项目的利润率只有3%-5%，远低于20%行业平均利润率。　　“通知”中提到，今后三年，对公共租赁住房建设用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。也就是说，每平方米可以少交几元到几十元不等的税费。　　对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。这部分主要包括，建设工程勘察设计合同费用的万分之五和建筑安装工程承包合同的万分之三的印花税。　　对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。公租房经营管理单位购买住房作为公租房的契税和印花税分别为5%和万分之五。而公租房租赁的印花税为租赁金额千分之一。　　同时，“通知”还提出了公租房收购、筹集房源的税费优惠措施。　　在光大安石执行董事杨平看来，“通知”中提出的税费优惠措施，都是有利于公租房持有和运营方的，减免税费能够提高运营公租房回报率，达到一个稳定资金能够接受的程度。　　杨平在光大安石与同昌盛业合资成立商业地产公司发布会上告诉记者，保险资金、银行平稳资金等追求平稳现金流的资金，目前十分活跃，规模也很大。这些资金并不追求很高的回报率，但是要求低风险。而要达到跑赢通胀，又能控制风险的目的，就只有投资商业地产和公共租赁房了。　　落实“国十条”连环措施　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，“通知”出台的意义在于近期连续的落实“国十条”的政策，又下一城。　　9月27日，国土资源部和住建部联合发出的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》内容中，就提出地方政府必须落实保障性住房用地，制定好供地规划，在土地出让之前就规划好保障性住房的套数、面积等。在保障性住房没有完成供地的情况下，不得向高档房进行供地。　　这被认为给公租房为首的保障性住房提供了供地保障。而9月28日由财政部和国税总局联合发出的“通知”内容，又再度为公租房建设和运营提供了减免税费的保障。　　胡景晖表示，2009年中期，北京住房保障办曾组织北京国有房地产企业和一些机构参与公租房建设，当时相关企业委托第三方机构对进军公租房事业进行可行性调研。　　调研结果表明，即使运营管理良好，公租房项目回报率也只有3%，如果运营管理不好，还有亏本的风险。在此情况下，上述国有房地产企业纷纷表示暂时不投资公租房。　　陈宝存表示，公租房如果仅仅依靠中央财政和地方财政投资建设，将难以为继。地方政府对公租房项目无论是投资建设还是持有运营，都缺乏积极性。　　但是，中央大规模推公租房的力度却很大，今年6月份以来，国务院已经连续召开三场公租房为主题的专题会议，推进公租房建设。　　目前，地方建设公租房基本以地方国有企业为主，民营企业鲜有参与。　　胡景晖表示，公租房建设存在两个难题：一是土地来源和成本的问题。地方政府不愿意给公租房供地，也不愿意免费划拨土地给公租房。北京市采取的办法是土地年租制，或者是集体土地建设入股的方式，以期降低土地成本，如果土地成本不降低，公租房就无法保证收益；其次是税费减免，尤其是减免掉每年都要缴纳的城镇土地使用税，每平方米给公租房让利10元左右。　　“通知”内容下发以后，税费减免问题在3年内暂时有效。基本上解决了公租房运营当中的税费负担的问题。而土地使用的问题，除了国土资源部发出的必须供地的通知以外，地方政府可以自主采取土地年租制、集体土地流转入股等方式进行，降低公租房的土地使用成本。　　“通知”还规定对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。目前营业税、房产税分别占租金收入的5%和12%。由于有规定公租房的租金不能高于市场租赁价格的70%，在现今租售比如此之低的情况下，经营公租房不能带来太多的利润。而此项减免可以有效提高公租房经营者收入，提高他们运营公租房的积极性。也会鼓励更多地民间资本投入公租房运营。　　“链家地产”首席分析师张月认为，由于税收优惠，大量公租房入市对于北京地区整体租赁价格能够起到较好的平抑作用。