物业税开征鼓点渐急相关配套措施仍缺失

开征物业税，一方面有利于缓解当前房地产供需矛盾。由于对房产持有人征税，增加房产的持有成本，将制约房地产投机者的投机行为，投机买房者不再买房，原来持有多套住房的会被挤压出来，缓解房产供需矛盾；另一方面在一定程度上可以抑制房价，开征物业税由目前的“购买成本高、使用成本低”向“购买成本低、使用成本高”转变，可以使购房者理性购买，防止人为炒作，控制房价。　　日前，物业税的争论日趋白热化，各地“两会”上不时出现代表、委员们“尽快开征物业税”的呼吁声。在此前北京市“两会”上，北京市地税局相关负责人表示，北京最早将在明年年底开征物业税。可以预见，今年全国“两会”期间，关于“物业税”的讨论又将成为人们关注的焦点。　　“我国开征物业税存在着诸多操作难题，因此，预计开征房地产物业税至少在两到三年之后，不会太快。”财税专家刘玉章在接受本报记者采访时如是说。这一观点得到了许多专家学者的认同。兴业银行资深经济学家鲁政委认为，物业税的开征至少在近几年是不可能的事。　　从发达国家的经验来看，政府一般都会对物业持有者进行征税，而且税率比较高，以此来抑制投资者的需求。此次“物业税”风声再起，与去年我国房价的“飙升”密切相关。从我国房地产市场的走势来看，继去年上半年刚性需求释放之后，投机性需求重新活跃，成为推动房价上涨的一个因素。抑制投机性购房，促进房地产市场的健康发展，成为目前我国房地产宏观调控的一个重要方面。　　为了促进房地产市场健康发展，财政部和国家税务总局去年12月23日公布了调整后的个人住房转让营业税政策，免征年限“由2年到5年”的调整，对房市
成交量带来了很大影响。今年1月份二手房市场成交量的“锐减”，验证了这一点。另外，严格二套房信贷管理，部分商业银行取消首套房贷7折利率优惠，对购房需求带来了影响。相关政策措施的效果已经初露端倪，日前“观望”氛围隐约可见，房市已然“退烧”。然而，虽然成交量出现“缩水”，但是房价依然高位运行，高企的房价甚至让城市“白领”都望而生畏。因此，物业税再次走上了前台。　　刘玉章告诉记者：“开征物业税，一方面有利于缓解当前房地产供需矛盾。由于对房产持有人征税，增加房产的持有成本，将制约房地产投机者的投机行为，投机买房者不再买房，原来持有多套住房的会被挤压出来，缓解房产供需矛盾；另一方面，在一定程度上可以抑制房价，开征物业税由目前的‘购买成本高、使用成本低’向‘购买成本低、使用成本高’转变，可以使购房者理性购买，防止人为炒作，控制房价。此外，还可以解决地方财政收入的来源问题，开征物业税，全额归地方政府，调整地方财政结构，使中央财政与地方财政的分配更加合理。”　　物业税讨论了很多年，仍然处在部分地区试点模拟“空转”，尚没有在全国推行，可见物业税的开征面临着许多困难，涉及到方方面面的利益。“物业税开征前投入大，征管成本高。征收物业税前，要摸清每个居民的房产情况，前期准备工作量很大，投入会更大。开征之后，要每隔2到3年进行一次房产价值评估，征管成本会很大。”刘玉章告诉记者。在他看来，不仅物业税征管成本高，而且我国缺乏合格有效的资产评估机构，缺乏评估人才，现有的评估数字缺乏可信度。　　从当前我国房屋市场和土地市场来看，土地出让的收入是地方政府的主要收入来源，这也是地方政府对物业税开征热情不高的一个主要原因。正如刘玉章所言：“地方政府阻力很大。现在有的地方政府是土地财政，靠出让土地使用权解决财政来源，害怕降低或取消土地出让金影响当地财政收入，对开征物业税不感兴趣。”同时，刘玉章还表示，我国土地所有权和房产所有权分离，土地所有权归国家，房产所有权归私人。将来要按照房产评估价开征物业税，房产的评估价里面既有地价又有房价，统一向房产所有人征税，有失公允。　　刘玉章认为，现在无论是居民手中的房产，还是开发商待售的房产以及房地产商保有的土地使用权包含了大量的土地出让金，开征物业税后已征的土地出让金怎么处理是一个问题。此外，我国现在房产的产权结构复杂，有企事业单位的公房、集资建房、商品房、自建房、农民的村屋等各种类型的住房，这也增加了开征物业税的难度。　　正是由于我国房地产市场的复杂性，决定了物业税的征收不可能简单“一刀切”，一步到位。因此，刘玉章建议，首先，对企事业单位所有的工业、商业、办公用房开征物业税，企事业单位原来交纳的房产税、城镇土地使用税等转移过来，改变税种，征收物业税。取得经验之后，再全面铺开。　　此外，物业税的设计和征收还要考虑到公平的原则，考虑到民生问题。刘玉章认为，我国应该本着“量能课税”的原则，对于高档住宅、多套住房多征税。年税率大约为房产现价的1%至3%左右。　　然而，也有专家对于物业税开征对抑制房价的作用持有不同的看法。中国社科院财贸所研究员杨志勇认为，物业税与房价应该是两回事。短期内物业税可能导致房价下降，但长期来看，二者没有什么关系。有专家表示，物业税并不是为了抑制房价而出台的一个政策，开征物业税的主要目的是完善财产税制和地方税制，调节收入分配和增加地方税收来源等。　　物业税的开征并不是一件简单的事情，相关配套措施的缺失决定了在短期内开征物业税并不现实。然而，我们也看到，虽然面临诸多困难，但是物业税的开征已是大势所趋，物业税开征的脚步越来越近。