房屋变现规避二套房贷高利率

采访·撰文/白鹤　　购二套房省钱有妙招 　　二套房贷政策这次是真的收紧了。　　进入8月，多家银行开始严格执行二套房贷政策，即提高了二套房贷的门槛，主要表现在取消或降低贷款利率的优惠。多家担保机构也表示，二套房贷首付成数必须是四成以上，而且严格执行1.1倍的贷款利率。过去通过“改善型住房需求”达到优惠条件的现在都很难做到。　　这让近期准备给房屋“升级换代”的郑立安（化名）措手不及。因为计划要宝宝，这样原先购置的一套60平方米的一室一厅已不够一家三口居住，他认为自己符合“改善性住房需求”，再购买第二套房屋时仍然可以享受低利率和低首付的优惠。银行的政策变动后，首付增加了两成，小郑原先准备的积蓄已不够，贷款利率再上浮10％也让他难以吃得消。　　这时，有朋友给他介绍了“房产抵押消费贷款”产品。其实，房产抵押消费贷款并不是一项新业务。所谓房产抵押消费贷款，是申请人首先要有一套属于自己的房产，通过将此房产作为抵押物而向银行借款，它的具体含义是指：借款人将自己或他人（如直系亲属、朋友）拥有所有权的房产作抵押，向银行申请贷款用于各种消费用途，如买房、装修、买车、出国、旅游、留学等，也可用于各种资金周转和经营性用途。抵押后的房产仍然可以正常使用或出租。　　记者采访中了解到，现在很多银行都推出了这项业务，有些银行办理抵押消费贷款的年限已达到25年，最高贷款金额可达房产价值的70%。对于部分想要“二次置业升级”的人来说，抵押消费贷款不失为一个好的选择，其中最为明显的就是，办理抵押消费贷款一般执行国家基准贷款利率，有的银行根据借款人的优良资质甚至可以下浮10％的利率。这要比二套房贷上浮10%的利率规定低很多，即如果购房者直接按揭购买二套房，将执行5.94%×1.1＝6.534%的利率，如果选择抵押消费贷款，有可能执行5.94%×0.9＝5.346%的利率。　　后者将帮助购房者节约不少利息支出，同时，抵押消费贷款的贷款年限一般可达10年，最长的可达20~25年之久，也可以减少借款人的还款压力。　　伟嘉安捷理财师郭良对记者表示，最近咨询这项业务的人很多，周六日每天都能接到十几个电话。或许，这是该项业务受追捧的原因之一。　　据伟嘉安捷公司统计数据显示，8月份抵押消费贷款业务的客户咨询和登记量较上月相比均有所上升，交易量环比涨幅在20%左右。在抵押消费贷款的各项用途中，购房客户占到了60%以上。　　抵押消费贷款虽好，但具体程序比较严格，手续也比较复杂。借款人可以直接和银行办理相关业务，也可以选择专业的中介机构来办理。二者的不同之处在于，和银行直接办理业务不需要花费额外的费用（只需支付评估机构的评估费用，市场价格一般为几百元），但如何选择银行是一件麻烦的事情。因为整个贷款过程涉及房产评估、银行批贷、抵押和房产过户等多个环节和多个部门之间的配合。借款人如果自己去办理的话可能会“一头雾水”。　　另外，据记者走访调查多家银行发现，不但每家银行的贷款条件（贷款利率和年限）不同，甚至同一银行不同支行的条件也不同。有些商业银行目前执行非常严格的二套房贷政策，即使是办理抵押消费贷款业务，也会执行基准利率1.1倍的贷款利率，比如民生银行和深圳发展银行在北京的一些支行均如此规定。据郭良介绍，有些银行甚至不接受个人办理业务，只接受中介机构办理。　　如果借款人选择专业的担保机构，必然要支付一笔不菲的佣金费用，市场价格一般为贷款总额的2％。但担保机构会帮助客户选择合适的银行，也会协助他们办理贷款中的各项工作，比较方便、快捷。　　除了像小郑这样为首付发愁的人以外，郭良还建议，对那些首付款比较充裕的购房者而言，他们也可以先将第一套房产抵押获取贷款，再用这笔贷款和手头余金来全款购买第二套住房，这样“置业升级”将节省不少利息。下面以案例说明。　　案例与建议　　案例情况　　客户李楠，男，30岁，已婚，现就职于一家外企公司，月收入8000元，收入较稳定。李先生婚前已贷款购有一套60平方米的小户型（房本署名李楠），目前评估价约为80万元，现已结清。现在李先生自有首付约45万元，打算购买第二套房子，总价约在100万元左右，房龄未满两年。　　1．如果李楠抵押第一套房产来全款购买第二套房产，抵押的这套房产能否享受低利率（打9折），贷款期限较长（20年）的优惠条件？办理抵押消费贷款，李楠可以节省多少利息？　　伟嘉安捷理财师郭良分析：　　办理抵押消费贷款，借款人能否享受低利率和较长的贷款年限，和借款人本身的还款资质和良好的征信记录有关，也和各个银行的不同政策规定有关。案例中的李楠如果收入高、信用好、职业稳定，按照一些商业银行的规定，应该可以享受基准利率的9折，贷款年限20年的优惠条件。　　假设李楠直接按揭贷款购买第二套房屋，还需贷款55万元。由于是二套房贷，基准利率要上浮10％，即5.94%×1.1=6.534%，以等额本息还款方式贷款年限20年计算，月还款额为4111.67元，共需支付436800.53元的利息。　　如果李楠选择先抵押已有房产，即可贷出房屋抵押额的七成，即80万×0.7＝56万元，加上他手头现有的45万元，完全可以全款支付第二套房100万元的总房款。抵押消费贷款的利率一般为基准利率，因为如果李楠的还款资质足够好，还可以下浮10％，即5.94%×0.9=5.346%。贷款期限也以20年计算的话，月还款额为3735.86元，需支付总利息为346605.48元。　　两者相比，抵押消费贷款可节省90195.05元的利息，但郭良提醒借款人，如果通过专业的中介机构办理抵押消费贷款的话，一般还需支付给担保公司一部分服务佣金，借款人也要将这部分购房成本考虑进去。　　2．如果李楠的妻子或者父母以他们的名义（均为首次购房者）申请抵押消费贷款，能享受优惠条件吗？　　伟嘉安捷理财师郭良分析：如果李先生的爱人或父母以他们的名义来申请抵押消费贷款，和李先生本人申请的政策是一样的。