房企不能不说的秘密

在政策危机和金融危机中尝到苦头的房地产公司，开始寻找强大的靠山，来规避风险　　文/夕曦　　如同中国的股市一样，中国的房地产市场是一个政策市。这一点早已成为很多业内人的共识。所以房地产业的大佬们，一方面小心地盘算着政策的“机遇期”，加大力度抢占市场的制高点；一方面，又总是在被动地承受着政策忽冷忽热所带来的痛苦与惊喜，一不小心便要经受冰火两重天的生死考验。　　不过，房地产开发商都是聪明绝顶的高智商人群，他们很快总结出了历史的经验和教训，并且从中发觉了某些秘密。而只要掌握了这些秘密，并加以利用，他们便能够有机会避开政策、甚至是市场的风险雷区。这个秘密，就是要为自己找到几个强大的新靠山。有了这些靠山做利益的结合体，他们就能够安全地为自己的资金链，乃至整个企业经营设置一个有效的避风港。那么，谁是他们的新靠山呢？　　首选的，是国企。在本轮金融危机中，在信贷和政策方面，国企的身份优势让其占尽便宜，这种现象无疑也引发了民营企业的羡慕和思考。在自己无法获得优势身份来规避未来风险的情况下，如何设法傍上国企这些大腕，达成利益合作的共赢关系，成为一些民营房地产企业开始走的一步新棋。　　9月，房地产大哥万科与中粮地产及其合资子公司先后以超过50亿元的价格拿下了北京的两块地皮；同月，南京万科宣布结盟南京市交通集团，将在土地运作和房地产开发等方面进行合作——而之前，万科因为在南京降价销售，曾经被南京市的有关部门点名批评，甚至一度传闻还要罚款。据说当时王石为了摆平此事，还亲自去了一趟南京。　　当然，万科结盟国企的现象并非惟一。仅仅在南京，恒盛地产旗下的间接全资附属公司上海鑫泰房地产发展有限公司也于近期与南京交通投资置业有限公司就成立项目公司合作开发南京下关区项目达成合作协议。此外，三个月内狂砸200多亿拿地的绿城，背后有国企资金的支持早已不是秘密。据说，葛洲坝、西子电梯、钱江等企业都是绿城拿地的资金“后盾”。绿城公司亦然公开表示，新购买的土地中，有相当一部分是与国企合作共同开发的。　　民企寻找国企做靠山，过去其实就有。万通地产的冯仑就非常聪明的实践了“傍大款”的哲学，所以与泰达这样的国企进行合作。在行业危机和金融危机的双重洗礼下，吃尽了苦头并洞察了新形势的开发商老板们，显然推动和加快了这一进程。　　房企的第二个靠山，很显然是金融机构。9月10日，绿城集团与平安信托签署合作投资战略框架协议，表示将有望在未来3年内获得150亿的信托资金投资规模；9月19日，绿城集团与中国农业银行签订银企合作协议，在未来两年将可获得100亿元的授信额度，双方并展开全方位的合作。除了绿城，另一个地产巨头金地集团同样也与中国平安签署了战略合作协议，未来3年的投资总规模也有望达到100亿元。而于11月19日挂牌香港的龙湖地产，国际配售部分的捧场者中，就有中银集团、平安中国资产管理(香港)等公司的身影。　　金融与地产的深度纠结，一方面是因为目前中国房地产市场的整体融资渠道依然较窄，主要依靠银行贷款、定金及预付款，等于说银行贷款实际上支撑了房地产开发商经营周转的资金链；但另一方面，也留下了深深的隐患，一旦出现类似2008年的经济波动，那么房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响到金融安全，甚至引发类似的日本经济泡沫的风险。