最近房价长得确实厉害，不少卖家捂盘惜售，坐等涨价。本文作者获取了某房产交易公司的33万条交易数据，比挂牌价更真实。 因为2011年以后的数据相对完善，所以我们尝试从五年成交数据来分析其内在规律。（编者注：楼市交易变化迅速，所有时间统计以”月“为单位）

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何处的房子交易最多？

从下面的图上可以看出，朝阳的交易量几乎占据了北京的半壁江山：

进一步深入到不同区域，能发现望京的成交量全市排名第一，甚至远超北苑，天通苑和回龙观这三大住宅区：再深入到交易量排名前十的十大小区：芍药居北里排名第一，这个超大型小区处于5号线，13号线和10号线交界，地理位置优越，环境尚可：

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成交量与均价的关系

从2011年开始，成交量和成交均价都迅猛增长，成交量会在春节时有所下跌。而2014年非常有趣，成交量在1月份就跌入谷底，均价才跟着从3月一直下跌到7月。从这个角度看，“鸡生蛋还是蛋生鸡”的问题貌似有了答案，成交量一定程度上决定了均价，所有人都在“买涨不买跌”。 

2015年成交数据翻了一番，这可能与该公司的市场份额一直增长有关，而2016年的数据并不完全，因为该中介网站的最近15天成交数据不会公开在网上。

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哪些区域涨价最多？

从2011到2016年五年的时长来看，涨幅倍数最大的10个区域分别是：绘制成动态热力图如下，明显看到，五环内（加上西二旗）是增值的分水岭。

西城的涨幅无可匹敌，在2011年原本就已经令人咋舌的房价上，涨幅倍数依然排在第一。金融街目前已经达到逆天的14万/平米。全国中心在北京，北京中心在西城，西城中心在金融街。这个管理着全国60%资产的地方简直了。

通州作为未来的行政副中心，其2015年的涨幅就显得更加陡峭：总体来看，除了特殊的政策影响，历史涨价越快，未来的涨价幅度也就越大。

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刚需和改善的比例变化

下图是不同面积和成交量的关系。60平和90平是两个分水岭。90平以上的改善型住房，约占所有成交量的三分之一。

但是，改善型（换房）的百分比，在历史上是有不少波动的。2014年降价潮，最明显受影响的就是大户型比例的下降：

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一定要满五年唯一吗？

结论是不一定。只有39%交易的是“满五年唯一”。中介网站上写的“房本满两年"，有可能是“满两年”，但更多的情况是“不唯一”。在多数情况下，卖家最少都会等到两年以后才卖房。但是，还有一个很让人吃惊的“观察”：“满两年或不唯一”的均价，甚至比“满五年唯一”还要高！

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总结

2014年时，我的朋友信誓旦旦地说，北京房价绝对会崩盘，还举出了某学长买房后降价20%的惨剧。实际上这个现象持续到8月份，之后便一路高歌猛进，2015年全北京一年涨价20%。到了2016年，似乎所有人都发现，房价变得更加变本加厉，中介小哥堵了小区的门。

总体来说是太多投资的热钱不知道该往哪里投了，于是便转投房地产。分析缘由的文章已经汗牛充栋，此处不需多说。

现在的价格是不理性的，很多卖家的想法甚至是畸形的。房产中介告诉我，虽然看房的人很多，但他们的效益并不好，因为“无房可卖”。笔者曾在年前建议下手尽早，而目前的状态尚不明晰，就需要各位看官自行判断了。

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原文发布时间为：2016-03-23