深国商“晶岛”权益起底：净值减少15亿

7月20日，深国商股东大会最终以77．6%的赞同率通过《关于融发公司向渤海国际信托有限公司借款并提供担保的议案》。　　此次融发公司借款成功，深国商将承担13亿元之巨的贷款担保责任！　　而此前，深国商的借款总额已经超过13亿元。“公司和（晶岛）项目发展已经到了生死攸关的关头！”股东大会当天，深国商表示，此次融发公司若能成功获得13亿元贷款，将可盘活其旗下的晶岛国际购物中心项目（简称晶岛项目），深国商将获重生。　　晶岛项目无疑成为深国商生死的关键。13亿元能否撬动这个建筑时长超过6年之久的商业地产项目？　　晶岛价值几何？　　规划中的晶岛项目位于深圳会展中心以北、市民中心以南的CBD，与四年前相继开业的中心城、COCOPARK相对、相邻，形成两两相望的直三角。　　晶岛项目占地面积4.23万平方米，总建筑面积13.8万平米，其中商业面积约8万平米。根据深国商历年年报中透露的该项目开发成本可算出，其地价成本大约6000多万元。　　目前，融发公司持有该项目100%的权益，融发公司由深国商及其原第一大股东马来西亚和昌父子以6 4控股。去年4月，和昌父子将其持有的融发投资股权转让给了国学大师南怀谨之子南国熙发起并管理的亚洲投资基金——Asia Vest Capital Limited（AVCI）。2009年底，亚洲投资基金又将该笔股权转给郑康豪控股的皇庭国际集团。　　深国商财务总监周小亮表示，晶岛项目取得房产证后，其13.8万平方米的建筑面积市场估值至少超过40亿元。　　而宏源证券分析师张新红在其调研简报中分析认为，晶岛项目周边住宅价格已经达到3万元/平米。晶岛项目按照周边可比物业的市场价格保守以4.5万元/平米计算，该项目的资产价值为58.5亿元，按照深国商持有子公司融发公司股权60％的比例计算，该公司拥有的晶岛项目的资产价值为35.1亿元。　　如此有潜质的资产从2005年以来，就已经成为深国商的融资工具。　　本报记者从深国商历年的融资贷款记录发现，深国商旗下的主要未出售资产大多皆作为抵押物进行贷款，其中以晶岛项目作为抵押向银行借款额度高达11.37亿元。　　此外，晶岛项目在历时6年多的建设过程中，工程预算由最初的4亿元一直上涨到目前的13亿元。该项目工程建筑方泛华工程公司在对融发公司的起诉案中透露，融发公司尚拖欠泛华公司5亿多，归属于深国商的债务3亿多元。　　此外，本报记者调查了解到，深国商在2005年开始，陆续向公司员工提前出售晶岛项目部分商铺，销售总面积2300平方米，当时皆以1.5-1.6万元每平方米的价格交易。由于该部分出售面积属于未取得房产证的前提下非法预售，因此，深国商曾于2008年欲收回该部分已出售面积，但由于此间该地方房价大涨，深国商未能与购买者协商成功补偿方案，回收未果。　　因此，若此部分已出售面积不能成功回收，深国商将承担约1亿元的估值损失。　　如果按估值35亿元计算，扣除上述抵押借款、拖欠款及已出售面积资产共15亿元以上，若晶岛项目取得房产证，按目前的估值，深国商拥有晶岛项目的实际净资产不过19亿元多。　　13亿如何盘活？　　根据深国商此次贷款计划，向渤海信托借款13亿元主要有三个用途：一是融发公司偿还4.6亿元公司借款；二是用于偿还泛华公司晶岛项目4.85亿元未付工程款；另外3.55亿元偿还融发公司历史遗留对外借款，以及支付晶岛项目精装修资金。　　“本次申请的借款属于过渡性借款，预计公司能够在6个月内完成贷款的置换工作，由于6个月内年利率为9.18%，不会给公司带来巨额的利息负担。”周小亮在股东大会后说。由于还款期超6个月后，融发公司将担负15%的年利率的高额利息。因此，贷款置换的时间紧迫。　　能否实现银行借款，置换出此次信托贷款是关键，而银行借款的关键又是晶岛项目获得房产证，成为实际的可抵押资产。　　目前，晶岛项目本身已经被作为抵押资产借款额达11.37亿元，若不能获得房产证，晶岛项目无法继续融资。　　晶岛项目实际完工已有2年，近两年基本处于停工状态，房产证一直未能办下来。据房地产业内人士认为，之前深国商向公司员工违规预售商铺将是该公司获得晶岛项目房产证的一大障碍。因此深国商或将通过高额价格收回之前的已出售商铺。　　据周小亮介绍，此次融发公司计划取得借款后，立即开展房产证办理工作，预计2个月左右的时间办理完成。然后，立即开展向商业银行进行经营性物业贷款（利率低），置换掉该笔信托贷款。　　借款一旦到手，晶岛项目即可复工进行室内装修，如果按精装修标准每平米3000元计算，工程造价还需近4亿元！　　据知情人士透露，两年前，晶岛项目曾在建设银行的授信支持下，启动过室内装修前期准备工作，后由于建设银行授信资金没有兑现实际借款，晶岛项目不仅中断工程，且一直拖欠其合作方合同款。该人士就曾为晶岛项目负责设计包装，被拖欠十余万元的款项。　　深国商表示，如果一切顺利，晶岛项目在未来6-8个月时间可以开业，多年来靠出售资产生存的深国商将迎来新的现金流。但若进展不顺，深国商将陷入巨额高利贷款的深渊！