业内人士曝中介抬高房租招数：高价鼓动房主退租

自今年4月份以来，全国一线城市房租持续走高，引起社会各界关注。由住房和城乡建设部安排、其下属房地产经纪人学会具体负责实施的北京、上海、广州和深圳等城市房租暴涨原因的调查显示，除了季节性因素外，中介机构是一线城市房租上涨的主要原因。一位地产中介资深人士向北京晨报记者透露了抬高房租的主要路径。　　创造概念营造暴涨舆论 提前发布租金上涨信号　　“如果你研究此前中介发布的报告，不难发现关于租金上涨的话题在租金实际上涨前就开始了。”这位中介资深人士表示，租赁业务在二手房市场中是小众话题。通常中介的分析人员每个月最多写两篇左右的租赁市场报告，然而，在今年4月、5月的两个月时间里，二手房中介发布的房租上涨报告超过20个。　　中介主要营造的概念有3个。一是“物价上涨推动说”：租金的上涨是因为物价的普遍上涨，很多业主希望通过租金来补贴生活费用。二是“刚性需求推动说”：主要的推动力量是高校毕业生、拆迁户和外地人。三是“买转租说”：原来打算买房的一群人现在期待房价下跌暂时转为租房，从而推高房价。　　撺掇已经出租的房主抬价 用高价鼓动房主退租　　每年的6月至8月底、9月初是租赁旺季。在此之前，中介重点开展针对房主的租赁代理业务。部分中介深入小区，撺掇已经租出房屋的房主抬高出租的价格或鼓动房主尽快退租。　　近日，一篇名为《北京知名中介发传单哄抬租房价被捉现行》的帖子在网上流传。传单称：“一居2500元至3000元/月，两居3000元/月至3500元 /月。如果您对您目前房子的租价不满意，可以给我打电话……”　　“类似的情况在业界已经不是秘密。”前述中介资深人士表示，目前正值半年期的房租续约期，也是高校毕业生和外来务工者租房的高峰期。借房主互相攀比的心理和涨价带来的高收益，中介人员尽力说服房主涨价，涨幅大的能达到20%，原来2500元/月的租金能变成3000元/月。在北京地区，单月租赁市场的
成交量约为1000套，如果房租上涨20%，一年下来就能给中介带来上百万元的收入。　　囤积房源做二房东 在局部区域吃掉全部房源　　前述中介资深人士表示，以往中介通常会让房主和客户见面签三方合同，收取一个月的租金或1%至1.5%的佣金作为酬劳。现在部分中介公司会先把房子租下来，再出租给寻租人。中介当上了“二房东”，租赁人与房主见面的环节被省略，但佣金仍然正常收取。如此一来，定价权完全被中介掌握，其中的差价是中介利润的主要来源，房价被抬高也不意外。　　就差价而言，一套房子的差价如果是100元/月，那么一年就是1200元。中介的“房屋银行”里有近千套房子，其获得的利润可想而知。　　以新街口附近的某楼盘为例，今年4月底70%至80%的房源都被某中介机构收购，造成该小区的租金价格几乎完全由该机构制定。该小区的租金价格于5月飙涨300元/月至500元/月。　　通常，中介以低价收取业主的出租房源并索要空置期，再在租金处于高位时出租给客户。　　房租价格涨易跌难 租赁市场已现供大于求　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，除了少数中介的租赁代理业务外，其他人不会在没有居住需求的情况下囤房。　　事实上，受楼市新政的影响，不少房主由售转租，使租赁市场供大于求。今年6月份的二手商品房租赁房源量环比上涨6.1%，租客的求租量仅上涨1.7%。最近房价开始出现明显回落，将有更多待售房源转入租赁市场，可能再度出现供大于求的局面。　　张大伟表示，现在租赁市场房租暴涨主要是因为有公司做租赁代理，可以达到菜贩子囤积获得暴利的效果。“菜价每天都有涨有跌，可是房租价格有黏性，一般租一套房都是一年、半年的时间，房租价格一旦上涨了，再回落的可能性就小了”。晨报记者 邢飞　　财经晨谭　　房租涨比房价涨更可怕　　“买不起房可以先租房”——这是某些专家在高房价之下安慰年轻人时最常说的一句话。不过，曾经感慨“什么时候才能买得起房”的年轻人们却发现，租不起房已经成为摆在面前最现实的问题。　　在房租上涨风的蔓延下，一线城市的房屋租赁价格平均涨幅超过10%，而部分地段好、公共资源便利地区的涨幅甚至达20%。在不少城市，一套房子的租金已经与应届大学毕业生的月平均工资相差无几。　　诚然，每年的租房高峰出现在7月份高校学生毕业时，但在过去的年份里，从未出现过因大学毕业生大幅度推高房租的现象。可见，推高房租的幕后推手肯定还有很多，大学毕业生不幸成为了高房租的最终买单者。　　“居者有其屋”固然短期内难以实现，“居者有其所”成为了年轻人的最后底线。因此，我们更应警惕房租上涨的问题。房价高了可以暂时不买房，但房租疯涨会让年轻人落脚的立锥之地也变得岌岌可危。　　爆炒农产品曾使绿豆和大蒜等农产品价格暴涨。在国家发改委的“重拳”打击下，农产品价格逐步回归良性供求关系。在廉租房和公租房等制度性保障尚需时日的情况下，打击租赁市场囤积房源、哄抬房租等不理性行为势必成为调控要解决的重点难题。