私募欲抢食潘石屹青睐项目沪上演写字楼争夺战

每经记者 杨羚强 发自上海　　“公司现在正在抢老潘(SOHO中国董事长潘石屹)看中的一个项目。”一家准备在上海收购商业地产项目的地产私募基金公司相关负责人昨日(12月22日)向《每日经济新闻》记者透露，他们有意收购的南京东路某写字楼项目，目前正与SOHO中国进行竞争。　　戏剧性的是此前一位自称是SOHO中国上海公司销售人员的女士曾主动联系《每日经济新闻》记者，想要将项目主动推销给那些有意投资上海商业地产的各类私募基金。而上述与潘石屹争夺南京东路项目的投资商也在推销的范围内。　　值得一提的是，由于SOHO中国的东海广场二期目前已销售所余不多，其位于大虹桥的项目也准备自持，上述销售人员准备推荐给投资商的项目其实是今年6月和10月，SOHO中国才宣布成功收购的外滩项目和复兴路项目。　　但这两个当初收购价格不过36亿元的项目，目前被预估的总金额已经超过100亿元。照此计算，潘石屹在上海半年的投资，账面至少已“赚”50亿元以上，较买入价翻了一番。来自中原地产的最新月报显示，受通胀的影响，大量资金正在流入上海的写字楼市场，使得最近写字楼价格不断攀升。　　半年总价翻一倍？　　SOHO中国收购外滩和复兴路项目的时间并不久。SOHO中国6月发布公告称，以22.5亿元的价格收购国鼎公司90%股权，从而间接获取了该公司名下一项目公司90%股权。根据公告内容透露，获得SOHO中国青睐的这一项目位于上海外滩区域南端。根据计算，SOHO中国由此间接获得的建筑面积约13.1万平方米。　　今年10月，SOHO中国与华丽家族订立协议，以12亿元向后者收购上海卢湾区一项目约48.5%权益。该项目为商业及办公用途，总规划建筑面积约13.74万平米。　　而昨日，SOHO中国上述销售人员介绍说，随着写字楼市场的升温，上述外滩项目和复兴路项目的总金额已经超过100亿元。据称这一价格是公司方面的预期。　　中国房地产信息集团分析师薛建雄说，上述报价反映了目前的市场报价。戴德梁行写字楼部华东区董事、主管杨达透露，上海内环内的销售型写字楼价格4万~5万元/平方米已经很平常，6万元/平方米的写字楼也已经出现，由于部分销售型写字楼的品质已经赶上甚至超过出租型的甲级写字楼，因此上海写字楼的售价正在被不断突破。明年写字楼的价格有望进一步上升。　　根据他的说法，2008年的金融危机，令上海的写字楼施工面积大幅度减少，进而导致供应量大幅度下跌。今年上海写字楼市场销售的写字楼数量比去年下跌了3成，客观上造成了上海内环内写字楼的供应稀少。　　上海的写字楼租金回报率同时得到提升。在金融、证券类公司的拉动下，今年第二季度开始，写字楼租金止跌维持平稳，到8~9月份时，其他诸如生物制药、美容服饰等行业也开始逐步活跃于上海写字楼市场，带动租金小幅上涨。截至12月底，上海甲级写字楼租金水平达到每天每平方米7.14元，比年初的6.2元上涨了约15%，而上海市场写字楼的空置率则下跌至7.61%。　　在这样的情况下，连上海郊县的写字楼也卖得很好。2009年，外环外的写字楼成交占上海市全市的36%，这一数字在2010年上升为42%。今年7~8月，外环外的写字楼成交甚至占当月上海市写字楼总
成交量的半壁江山。　　避通胀资金再发威？　　不过，中国房地产信息集团的成交数据显示，写字楼售价上升的幕后推手并不是租金回报率的上升，而极有可能是大量避通胀资金涌入的体现。　　根据上述机构的统计数据，上海今年以来成交的写字楼总面积较去年同期下跌了3成，由去年的202万平方米，下跌至今年的139.59万平方米。成交价格则由去年的19997元/平方米，微跌至今年的19978元/平方米。而除了今年4月份写字楼的月度成交面积达到过19.3万平米，其他几个月的成交面积都在10万平方米左右。真正显示出火热迹象的是这个月，截至22日，上海写字楼的成交面积已经达到15万平方米。　　在成交量的上升影响下，上海写字楼的供应量突然出现井喷，由上个月的12.5万平方米，扩增至12月的24.3万平方米。　　各大机构普遍把造成年末写字楼行情的根本原因归结为避通胀的民间资金大量流入。杨达透露，通胀预期及住宅投资受阻的情况下，庞大的民间资本转投总价、性价比高的外环外写字楼物业以求资产增值保值。而“限外令”出台后，海外资金对上海写字楼的重新追求，也被看作是上海写字楼市场将会火爆的原因之一。　　国内地产私募崛起或扩大需求　　此前戴德梁行中国投资部联席主管叶建成透露，国内的地产私募基金刚刚搭建完成，正计划进入房地产市场收购物业。而受到住宅调控政策的影响，上述资金更多锁定商办类物业。此外，有可能成为明年地产市场收购主力的还有被允许投资房地产不久的寿险资金。　　上述资金的活力已经有所显现。12月初，就有消息传出，太平洋保险欲收购2008年被李嘉诚出售的世纪商贸广场。　　而近期也有多家民间私募基金找到《每日经济新闻》记者，希望能为他们提供相关的物业资料，其中一家更制订了10万元/平方米的高额价格预算，欲购入上海静安、黄浦等区域最优质的写字楼物业。　　上述资金显然成为各家地产商“公关”的重点。昨日，《每日经济新闻》记者找到上述私募基金中的一家，向他介绍了SOHO中国上门推销的信息，并传递了有关销售负责人希望和他们碰面的信息，却被告知其目前手中的物业信息已有数十个，而他们看中的一个南京东路的项目，目前更处在与SOHO中国的竞争中。