停车位乱象凸显法律真空

◆经济导报 记者 周晓艳　　房子售罄，商铺卖完，眼下还能卖什么？随着国家一系列调控措施的接连出台，火热的楼市骤然降温，“稀缺”的小区停车位却开始身价大增，成为房地产开发商新的“吸金池”。　　以济南市场为例，地下车位价格动辄每个8万-16万元，单价甚至数倍于房价，将不少业主“拒之门外”。更令人棘手的是地下车位的产权归属———如此高额花费，换来的却只是一纸“车位使用权证”。　　7月28日，山东舜翔律师事务所建筑房产部律师刘民国接受经济导报记者采访时表示，“一般来说，车位应该归属小区业主共有，开发商无权销售地下车位”，但目前我国《物权法》对这方面划定十分模糊，法律真空导致小区车位市场乱象丛生。　　乱象一：价格倒挂　　车位，买还是不买？这是个问题。　　这个问题最近一直困扰着有车一族张燕。2009年底乔迁至济南南部一处新建小区时，张燕发现小区没有地上停车场，因此非常关注地下车位的租售事宜和价格，“刚住进来时，经常向售楼处询问，停在路边总不是长久之计。”　　“想给爱车找个家”的不止张燕一个人。无论是在单位，还是在小区，亦或是在公共场所，停车难已经是有目共睹的普遍问题，在机动车保有量逼近120万辆的济南，停车更是难上加难。　　但是，售楼处却迟迟没有动静。张燕认为，这是开发商在“捂盘惜售”，好让车位卖个好价钱。不过，令她没有想到的是，开发商的最后定价如此之高。据张燕介绍，今年6月底，售楼处终于开始预售地下车位，每个车位定价在12万-16万元之间，“比买辆普通轿车还贵。”　　乱象二：只售不租　　比起价格倒挂，更令张燕气愤的是，开发商只拿出一半左右的地下车位来卖，“这显然是在跟业主大玩心理战，不仅营造车位紧缺的假象，而且在‘卖得越晚，卖得越贵’的普遍认识下，业主肯定愿意早买。”　　车位高价出售，已不是济南新楼盘的个例。导报记者以消费者身份致电多家在售楼盘售楼处获悉，地下车位价格普遍在8万-16万元之间，尤其是地理位置较好的小区，地下车位售价都在15万元以上，更有甚者，购买车位后还需缴纳每月200-300元的所谓“管理费”。　　通过报道，张燕了解到新的《山东省物业管理条例》规定，车位不能“只售不租”。既然不能接受高售价，她决定租车位，“以较高的400元/月租金来算，15万元足够租31年，很划算。”但售楼处却以“只售不租”的规定将想要租车位的业主拦在门外，张燕告诉导报记者，售楼处的解释是“卖还不够呢，肯定不出租。”　　弊端：个人没有产权　　“卖还不够呢”，由此看来，几年前在开发商眼里还不是很赚钱的买卖，如今却似乎让他们赚得盆满钵满。　　不过，像张燕这样“有车但不买车位”的人可不在少数。在该小区业主论坛中，车位是最近的关键词，导报记者注意到，不少业主表明自己“坚决不买”的立场，还有部分业主表示“曾预定，但最终没买。”　　同张燕一样，让他们下定决心不买停车位，其原因就是“个人没有产权”。据张燕介绍，如果购买地下车位，得到的只是一张“使用权证”，而非实实在在的“产权证”，售楼处给出的原因是“国家人防工程”。　　事实上，这是很多在售地下车位的“缺陷”。导报记者询问时，不少售楼处给出的理由都是“人防工程，没有产权证。”　　根源：法律真空　　导报记者了解到，按《物权法》规定，人防工程“谁出资、谁建设、谁受益”，开发商有权对其进行维护和管理，但所有权属于国家。平时开发商通过租赁、抵押等方式获得的利益归开发商所有，但是一旦发生紧急战事，国家将会无偿征用。刘民国说，开发商有租赁、抵押以及收取一定管理费的权利，但法律并没有明确允许其出售。　　疑问随之而来，为什么这种显然极其不合理甚至违规的行为，却已成为济南车位市场的“潜规则”？　　刘民国说，目前社会普遍倾向认为“车位归属小区业主共有”，但开发商出售给业主“从法律上讲，并无过错”。“《物权法》约定优先的原则给予开发商较大主动权”。刘民国也略显无奈，并解释说，一方面，在没有约定的前提下，《物权法》并没有明确停车位、车库的归属；另一方面，处于强势地位的开发商，完全可以借助“约定优先”原则，将小区停车位、车库“约定”归自己所有。　　同商品房一样，车位一旦有了稀缺性，便成为开发商的投资新宠。如何遏制车位价格冲动？除了尽快完善法律规定，刘民国认为，恐怕最见效的是出台“车位新政”，叫停不合理的地下车位销售行为。　　张燕则希望修建更多的车位以满足业主的需求。她说，“这是解决问题的根本之道。说来说去，不论是纠纷、还是高价，都源自供需矛盾。”　　(应采访者要求，文中张燕为化名)