楼市限购满月量缩价坚强业主封盘惜售买家谨慎

记者 李凤荷　　广州市限购令于10月15日出台，今天刚好是限购令满月之期。据记者从广州市各大中介了解到，广州二手住宅市场呈现缩量局面，
成交量环比下降30%左右。中原地产市场主任黄燕飞表示，目前业主惜售虽为市场主调，但有部分业主态度已经软化，有议价的空间；买家心态逐渐缓和，出手仍谨慎。广州中介业人士表示，预计限购令期间楼市萎缩情况依然持续，行业洗牌趋势明显，大型中介开店步伐不减，小型中介或因市道不景而关门停业。　　成交大幅下降30%　　据中原地产成交数据显示，从新政出台首周到11月第一周，全市成交价量均呈现先升后降。主要是新政前成交客户陆续签约，故成交量未有立即明显减少。直至11月第一周，市场成交平淡，成交量比上周大幅下降了57%。除政策影响外，亚运会的交通管制等因素也进一步阻碍了成交。中原二手住宅成交均价从10月18日~24日的13922元/m2，下降至11月1日~7日的13045元/m2，微降6%。中原地产市场主任黄燕飞表示，这段时间成交集中在首次置业者，投资客钟情的高单价公寓、小户型成交比重下降，楼价只是结构性下调，并不是业主真的降价。　　合富置业有关人士表示，在政策影响下，部分业主惜售心态加重，主要担心将来难以买到合意的单位或房贷困难，导致盘源供应减少，幅度大致在三成左右，业主提高放盘价、反价的现象有所收敛，但价格仍维持高位。　　地产行调整策略应变　　兴业地产中介销售部总监金忠男表示，在限购令实施的第一个月里，该公司促成的买卖成交宗数同比减少30%~40%。他表示，限购令之下，因为每户只可新购住房一套，对部分开分店以吸纳炒房盘源的小中介老板影响较大，这些以炒房为主、中介其次的地产行或会因限购令暂时退市。　　合富置业副总经理潘宇豪表示，该公司成交量减少20%~30%左右，萎缩市况对该公司开店扩张的计划影响不大，他们依然希望保持分行最多的广州二手地产公司的地位。　　富力美好市场部经理林伟佳表示，限购令对住宅市场影响很大，近两年住宅与商业价格倒挂严重，有实力的投资者已开始转移投资商业地产，大部分住宅投资者由于不懂选铺或写字楼而却步。他认为，在目前浓郁的宏调气氛之下，开分店会比较慎重。　　据了解，广州某大型中介行10月开始调整经纪绩效考核指标，以往每月要完成的开单数(行话为“quota”)较高，经纪为完成quota疲于奔命。调整绩效指标后，经纪较轻松即可完成quota。一位经纪告诉记者，限购令之下楼市萎缩，他们也不担心完不成quota数，实在是拜公司改变策略之福。　　两成首付与七折利率优惠同告“缩水”　　“上车族”观望气氛转浓　　近一个月，首次置业者可享受的两成首付和7折利率优惠政策接连被取消。目前首次置业者入市更犹豫，不少买家都将购房计划延后，观望楼市走势，期待亚运会结束后楼价有所下调。　　现象扫描：　　改变原来置业方案　　满堂红岗贝分店李小姐表示，目前机场西板块有近七成是首置买家，主要选择30万~60万元的小户型，虽然各种购房优惠取消，但由于买家每月增加负担并不大，如总价50万~60万元、月供2000多元的物业，增加的月供还不超过100元，买家基本不会受到影响。　　中原地产怡芳苑分行黄丽娣表示，现时首置买家的购房预算基本维持在50万~60万元左右，在芳村大道一带，该预算只有60平方米左右的楼梯楼可选择。　　合富置业机场西分行主管卢百凤介绍，新政出台后，外地人购房受到更多限制，原先约有20%~30%左右有强烈购房意愿的买家，现在都转为观望，直接导致成交的萎缩。据合富置业石牌西分行谭智聪介绍，石牌一带受政策影响较严重的并不是首次置业者，而是一些二三次置业的改善型买家。　　心态分析：　　上车族易受政策影响　　中原地产东晓南分行陈伟民表示，政府明令取消优惠，因首付或月供压力增大而选择不入市的买家其实并不多，主要是动摇了买家的入市信心。以较多首置买家选择的东晓南板块为例，目前看楼量变化不大，但成交已有所放缓。有部分买家已搁置了购房计划，寄望楼市在连串政策出台后会有一定降价空间再抄底。　　应对贴士：　　做好财务安排　　按揭业人士表示，买家除关心首付与利息优惠外，还应关心银行评估价格问题。楼龄长的物业，银行可贷成数不高，造成首置的首付比例要相应提高；楼龄新，银行估值高，上车族可贷成数很高，但贷款额大必然带来月供压力，购房者要做好相应的财务安排，勿为了“上车”而“超载”。地产界人士表示，符合公积金贷款资格的人士应尽量使用公积金贷款。　　限购令楼市交易特征：　　或退市或一步到位 本地人比例“被增加”　　一步到位：满堂红、兴业地产与合富置业有关人士表示，市内部分板块大户型开始吃香，买家出现需求户型增大的现象，原因在于限购政策出台后，原计划购买过渡性住房的买家希望一次到位购买三房等较大户型单位。　　本地人购房比例“被增加”：合富置业数据显示，10月份非广州本地买家比例由此前的约六成下降至10月份的三成。限外令使外地买家置业的比例减少，而本地买家的比例相应增加。一些专业市场的商户无法提供社保或缴个税的证明，又无力一次性付款，唯有暂时退市。　　退市：在限购令出台后，受连番政策调控影响，改善型的买家有明显减少，原来有置业打算的也因为首付提高而放弃购房，各大中介睇楼量减少50%左右，业主担心“卖咗买唔番”，也采取封盘的“退市”措施。番禺区在新政公布前成交量一度集中在适合首次置业者的洛溪板块，随着新政逐步被市场消化，改善型和带有投资性质的买家亦重回市场。　　据中原地产番禺区高级营业经理袁诚林介绍，在新政刚公布的第一周，投资客和改善型买家基本在市场上绝迹，直到11月初，这两类型买家才重出市场。不过这些投资客已经不是以前的纯投资客，购入物业是自用带投资性质。受限购令影响，他们出手谨慎，只会选择一些保值能力强的优质大面积单位。面对市场淡静，袁诚林表示，旧客户由于已经看楼多时，即使在新政下，只要市场上有合适的盘源，有置业需求的还是会入市。