新政百日：房价终将跟着政策走

本报记者 董伟　　今年4月以来，楼市调控政策严厉异常。然而，不少一线城市的房价却依旧持续上扬。政策向左，房价向右。这种情形能持续多久？目前，越来越多的人认为，房价最终将跟着政策走。这意味着楼市现状虽僵持不下，但对楼市的悲观预期却在增加。一些房地产商也认可拐点正在形成。　　远洋地产总裁李明对记者说，远洋地产完成全年的销售目标当没大问题，可是下半年较之上半年压力明显增加。虽然他强调，在宏观调控下，各地的楼市具体状况有异，一、二、三线城市热度也不一致，而每个房地产开发公司所面临的境况更是大不相同，却也承认“统计数据上表明拐点临近”。　　他说，中国楼市的核心是预售制和贷款按揭，一旦动这两个命脉，市场震动必大。此轮调控不同于以往的地方恰恰是收紧了房贷，市场一定会对此做出反应。“如希望房价应声而降，这是不可能的。因为供给需求的变动都需要时间。不过，政策的效果应该在半年后出现。此间，政府应该也不会出台新的政策，否则市场可能出现‘生理紊乱’。这是谁也不愿意看到的。”远洋地产强势介入保障房建设或是此判断的应对策略。　　一贯强硬的房地产商任志强也建议开发商尽早降价，否则政府可能出台更加严厉的打压政策。　　7月4日，国土资源部部长徐绍史在全国国土资源厅局长座谈会后预测：“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右，房地产市场可能会面临全面调整。”之前，土地出让保证金再提高10%，不低于出让最低价的30%。　　7月23日，央行公布的2010年上半年金融机构贷款投向表明，受房地产调控政策影响，今年上半年房地产贷款增速明显回落，尤其在今年二季度之后，房地产信贷呈现“急刹车”的趋势。　　在此情况下，普罗大众中看空的人在迅速增加。之前，各种政策松绑的传言被击穿，人们看到了政府调控的决心，楼市只涨不跌的观点日益动摇。环球金融服务集团ING最近的调查显示，中国投资者对楼市前景乐观的态度大幅下滑，有40%的受访者预计2010年第3季度房价会下跌，上一季度持此观点的受访者仅占15%，上升了一倍多。　　东方资产管理公司的研究结果与此略同。该公司给记者出具的一份报告称，超过一半的受访者(包括商业银行、资产管理公司和中介机构等)认为，大中城市的房价将下挫，看涨者仅四分之一强。“随着政府强有力的调控政策的出台，以及各地加大保障性住房的推出，投资投机性购房需求将被遏制，房价也进入下行通道。”　　中国国际金融公司研究部的哈继铭指出，楼市新政推出至今，土地拍卖成交面积呈现一线城市略降，而三线城市保持高位的局面。其重要原因是，本轮调控中房地产企业资金与上轮调控时相比更充沛，特别是大企业持有大量流动资金。“如果房地产政策保持不变，商品房销售持续低迷，房地产开发商财务状况恶化，房地产投资将会降温，但是这种情况出现可能还需要一段时间。”　　如果下跌不可避免，那么，下跌的幅度会是多少？ING调查的受访者中，三成认为一线城市将下跌10%以上；东方资产的研究人员则表示，由于房地产业的支柱产业地位及与银行的特殊关系，加之房地产业目前不存在现金流断裂的问题，房地产泡沫不会很快破灭，整体看，大中城市房价有望小幅下跌。　　任志强在接受媒体采访时称，在政府压力之下，房价有可能会回到去年6月份的水平，也就是说房价指数将下降四五个点左右。　　极度看空者也大有人在。房地产业资深人士朱贵明即表示，未来三四年内，中国大部分一线城市房价会比2009年12月降40%以上。他的理由是，由于央行收紧流动性，信贷资金偏紧，各大银行已经开始提高首付比例以及房贷利率。这将产生深远影响，房地产开发商将不会有充足资金炒地，民间也不会再有充裕资金炒房。　　“这将改变房价上涨的预期，一旦房价上涨预期改变，2009年投机者将面临资金压力，所囤住房将进入市场，而且是降价销售。此时，由于预期房价不会上涨，房价又严重脱离自住消费型需求的购买力，
成交量将降低，住房供应将大于需求，房价会进一步下跌。”朱贵明说。　　他认为，当前的房地产市场不是由房子的供求关系决定的，而是由资金的供需决定的。因此，和李明的观点相近，朱贵明指出，土地或许不是关键因素，即便仅仅通过货币政策也可见到调控效果。