放宽二套房贷遭当头棒喝零首付、低首付隐藏祸患

主持人：李和裕　　主持人：李和裕　　嘉 宾：回建强 易居房地产研究院　　综合研究部高级研究员　　楼市交易回暖之势愈演愈烈，银行对房地产贷款反而越收越紧。根据银监会上周的最新表态，除了要求商业银行控制房地产开发贷款的权重，还强调了此前已经在一些地方开始落实的规范二套房贷的措施。房贷环境由此所产生的变化不得不引起业内的重视。　　操作已在收紧　　主持人：事实上，在此次银监会表态之前，一些地方已经有所布置，如上海银监局印发了《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》，要求在沪中外资商业银行严格执行个人住房按揭贷款业务首付款比例和利率规定，严禁变相放宽贷款条件。近期银行是不是已经相继收紧对二套房贷的审查？　　回建强：上海银监局早在3月底就围绕房贷“假按揭”、“零首付”、“低首付”等问题对个人住房贷款业务进行了调查，近阶段北京也因为部分楼盘的高退房率而引起监管部门的重视。虽说并非大量存在，但不可否认，银行变相放宽个人住房贷款条件、降低首付款比例和利率的违规事件屡见不鲜。目前一些银行已开始规范个人贷款业务操作流程，如严格落实面谈面签制度，以认真核对客户身份；严格落实贷款条件，对期房严格落实预登记制度，对二手房贷款、抵押贷款落实抵押后发放贷款等。　　害怕断供风险　　主持人：那您认为银监会此次重申二套房贷规范的意图是什么？　　回建强：从政策立意看，政府叫停违规房贷更多是从控制银行经营风险角度考虑，其目的并非收紧二套房信贷政策。因为对于符合要求的第二套住房，银行也可以给予利率和首付的优惠，但应确保首付是真实的。要知道，当前楼市前景尚未明朗，房价走势更是扑朔迷离，“零首付”、“低首付”增大了购房者的还款压力，且一旦房价出现大的调整，相关违规购房者“断供”的可能性很大。所以监管部门立即给予当头棒喝，打压暗藏风险的祸苗。又如有的开发商为了维持自己的资金链，借用员工的身份预订房源，利用些许“首付”的资金投入实现“假按揭”，对银行构成很大风险，而且很多房源被预订也可以营造热销假象，即便后来的购房者看中“已售房源”，也可由进行合同撤销再行出售，这就是造成高退房率的原因，也是欺骗购房者的行为。　　投资需求抬头　　主持人：市场判断，此次严肃房贷纪律对于自住为主的改善性需求影响有限，但会加大房产投资的准入资金门槛，使近期有所抬头的投资性需求受到一定的抑制。您觉得目前的个贷环境会对楼市交易产生影响吗？　　回建强：我觉得在经历了这一轮楼市起伏后，无论是自住还是投资性的购房者都理性了很多，目前投机性的炒房行为已经得到很大抑制，即便是投资者也是在做好了资金准备的情况下才入场的，比第一套自住房更高的首付比例是他们心中有数的资金门槛，应该不会因为规范个贷就受到影响。