房地产：评述五次调控特点及效果比较

自2003 年始，为了打击投机性需求、保持房价在合理水平，国家展开了多轮的房地产市场调控，参照学术界的研究，可以分为以下5 个阶段。　　阶段1：控制房地产信贷，规范土地供给阶段(2003.4-2004)　　本轮房地产市场调控的特点是：严格控制土地供给总量，土地交易实行招拍挂，杜绝协议出让土地；同时，严格控制信贷，提高项目自有资本金要求，提高行业进入门槛。　　调控效果：控制土地供给总量的调控思路，使得住宅新开工面积增速出现回落，但与此同时，房地产开发投资、商品房销售和房价保持高速增长。　　阶段2：控制房地产价格阶段(2005-2006.4)　　本阶段采取的措施主要围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开，调控住房需求总量，具体措施包括：取消住房贷款优惠利率，在房价上涨过快的地区，将个人住房贷款的首付比例由20%提高至30%；明确个人买卖二手房必须交纳个人税；上调贷款利率。　　调控效果：政策推出初期，销售面积持续上涨，房价下滑，至2006 年下半年，在需求总量受到控制的情况下，销售面积增速放缓，房价增速保持平稳。　　阶段3：房地产的全面治理阶段(2006.5-2008.8)　　轮调控特点是：以调控部分地区房地产价格过快上涨，促进房地产市场健康发展为主。　　采取的主要措施有：第一，继续利用信贷和税收手段调节房地产需求，打击投机；第二，通过增加小户型住房供给，增加廉租房和保障房，调控供给结构。第三，规范市场交易行为。　　调控效果：本次调控的效果直到2008 年1 月开始显现，房地产销售面积在2008 年2 月同比增速为-4.23%，70 城市的商品房销售价格与新开工面积同比增速自08 年2 月达到高点后，开始下降。　　阶段4：应对危机，鼓励房地产发展阶段(2008.09-2009.10)　　采取的主要措施有，第一，下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率；第二，降低住房交易税费；第三，增大商业性住房贷款利率下调幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持；第四，加大保障性住房建设规模，加快廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区改造，增加供给。　　调控效果：在09 年初，商品房销售面积增速及70 城市房屋销售价格触底反弹。从房价的环比涨幅看，自08 年12 月，新建住宅的商品房触底，之后反弹。　　阶段5：再次回归到调控房价(2008.09-2009.10)　　本轮调控的特点：停止临时性房地产刺激政策，回归正常，同时从需求和供给调控房地产。采取的主要措施：第一，提高个人买房的首付款比例，提高二、三套房的首付比例，甚至停发三套房贷，打击投机性需求；第二，提高房产交易税收；第三，规范房地产开发商拿地。截至8 月末，受基数和调控政策的综合影响，商品房销售面积自09 年12 月开始，保持回落趋势；70 城市商品房销售价格指数自今年5 月份开始出现回落，涨幅明显放缓，从环比看，新建住宅价格与二手房价格环比在4 月份达到高点，之后环比增速回落；房地产开发投资及新开工面积增速自6 月份开始呈现回落态势。这是均表明调控政策正在起作用。　　根据地产研究员的预测，8-9 月份由于需求超预期，而且供给低于预期，房价存在上涨的压力，政策预期也会加强，房价可能维持小幅上涨态势，销量继续增加。未来房地产走势，除了看供需外，政策仍是关键。　　(来源：申银万国 李慧勇 孟祥娟)