“说未来是房地产白银十年有些乐观了，房地产的特别是住宅市场的高速发展周期应该已经结束，”在近日清科集团举办的《2014中国股权投资与并购年会》上，恒银基金执行总裁许鹏与《投资界》分享了他对未来房地产市场走势的分析，“地产市场正在步入一个新的调整周期，在高速发展5年之后，房地产基金也随之进入另一个新阶段。”
说未来是“房地产白银十年”有些乐观了
从">2014年以来的房地产市场运行态势来看，无论是从住宅市场的成交量，住宅价格变化还是地产开发投资增速的变化，都在显示房地产的特别是住宅市场的高速发展周期已经结束，地产市场正在步入一个新的调整周期，而这个周期相较前几年的小幅调整有明显区别。
房地产行业正在回归正常化，尤其是今后房产税代替行政调控，房地产的投资属性将会被遏制，这已经是地产行业人士的普遍看法。
许鹏进一步指出，从城镇化的角度，未来城市人口仍会继续增加，但相较过去十多年的增长规模而言是下降的。当然从城镇化的刚需以及改善型住房刚需而言，房地产市场仍有不小的支撑力。但受制于购买力的因素限制以及投资属性的弱化，单纯从增速上讲，房地产市场未来十年白银期的观点可能太过于乐观了。
地产基金正缩小对中小开发商的资金敞口
目前房地产市场发生了一些负面变化，地产私募基金确实存在一定的潜在风险，许鹏坦言根据他的观察，虽然目前还看不到能够使整个地产私募基金行业出现系统性风险的迹象，但已经有不少地产基金已经未雨绸缪，缩小对中小开发商的资金敞口。
“2014年爆出的地产基金兑付事件，可以说是地产市场调整下的一个必然结果。其实，目前兑付问题主要发生在信托行业。风险总是有的，只是不同的时期风险的释放程度不同。”许鹏认为，当前中小型地产私募基金面临的兑付风险，会迫使地产私募基金向着更加理性和多元化的方向发展，可以说对于整个地产私募基金的未来发展也带有积极的影响。
为了规避投资风险，地产私募基金在投资标准上抬高了门槛，在投资项目的抵押方面也提高了要求，同时加强与大型地产企业的合作。中小房企的融资需求确实更加迫切了，但地产私募基金更多的是从安全的角度去考量。因此，目前不少地产私募基金行业对于中小房企的资金敞口是处于收缩状态。
但这并不意味着没有机会，相反，这反而是地产基金可以快速发展的好时机。许鹏认为，房地产投资的下一个热点依然还是在住宅地产，只是投资策略会更趋向保守。恒银基金就是更多以债权的形式进行投资；同时养老产业和旅游地产也是发展的重点，这也是恒银基金目前比较看好的项目类型。
“更大的机会热点应该是地产市场向下趋势中的并购机会。”许鹏说，每一轮市场优胜劣汰都会给强者带来更大的发展可能，也正是基于这样的判断，恒银基金即将推出一支专注于并购机会的并购基金。
“中国式地产基金”正在形成
相比国外地产基金的发展程度，当前，国内房地产基金在各种融资渠道中仍处于比较不利的地位，融资成本较高是一方面，中国房地产基金目前面临最大的问题是尚不成熟，业务方面依然过多的是采用债权模式。
实际上，房地产基金大发展的条件首先在于国家政策，包括政策允许、税收优惠，低成本融资等。其次是地产市场的价格要合理，包括房价收入比与租售比应该在一个正常合理的区间，这样地产私募基金才有更好的发展空间。再次，地产私募基金也要具备更长远的眼光，打造可持续与稳健的地产私募基金，赚快钱的思维方式要适当的进行调整。上述这些条件国内市场还未成熟，有些条件甚至短期内都很难满足。
“毕竟中国的地产市场与美国、英国的地产市场存在很大的差异性，即使现阶段REITS放开，几年内对地产私募基金的正面推动作用也有限。”REITs的回报相对较低，这也是难以吸引国内LP重要原因。
不过，在许鹏看来，中国地产私募基金走出一条特色之路的可探索性很强，现在地产基金的每一步都是根据政策的指挥棒走的，这从恒银基金所设置基金的定位上可以清晰看到：中国新型城镇化发展基金、中国保障及自住商品房机会地产投资基金、中国商业楼宇地产机会基金。
“总体上看，中国的地产基金即将迎来一个真正的发展期，尤其是在房地产市场调整的大背景下，地产基金的投资机会相比过去在提升，房地产市场作为一个重资本的行业，当市场的并购机会出现时，拥有金融资源优势的一方，最终也会获得市场优势。”许鹏说。