限购令围猎楼市资本转向

荆宝洁　　商品房限购令在我国14个重点城市强势推行以来，火爆的楼市已然降温。近半月的时间来，一线城市
成交量环比明显下降，而一些还未出台限购令的城市成交量反而上升。受到限购令影响，部分投资者开始转战商业立项的住宅，商业地产也成为吸引资金的去处。　　在民间，担忧通胀的情绪依然严重，许多民间资本都在寻找保值渠道，楼市仍然是为数不多的投资渠道之一。而在经济学家郎咸平看来，中国仍面临着产能过剩的危机。他在10月24日举行的“世茂四地名盘联展”论坛上分析说，股市近期突破了三千点，是因为大量避险资金进入。　　一些外资基金重新转战中国楼市。“金融危机爆发时，很多外资基金都没有钱投资，但他们一直很看好中国的房地产市场，一直未曾离开过。”仲量联行投资部董事庞树东对本报记者表示。　　限购令笼罩着的楼市之外，各路资本暗涌。　　二三线城市成交增长　　十多个城市颁布限令后，一线城市受影响较大，某些二三线城市反而成交扩大。　　国信证券最新的研究周报显示，受调控影响，一手商品房市场销量整体呈现下跌趋势，但与4 月新政之后情况相比，多数城市销量回落幅度较小，市场表现相对平稳。18个重点城市平均同比下跌18.6%，仅青岛、成都、昆明三地仍维持同比正增长，其中一线城市跌幅较深，平均同比跌幅超过30%，二线相对平稳，平均同比下跌13%。　　从环比上看，18重点城市平均环比下滑10%，一线城市下滑幅度较大，达17.6%，二线城市平均下滑8.6%，其中青岛、成都、昆明三地销量环比涨幅达37.3%、13.2%和31.6%，成都周销量创年内新高。　　国信证券分析师方焱认为，青岛、成都、昆明三个城市销量大幅增长主要原因如下：开发商采取了一定优惠措施促进市场成交；这三个城市均无限购措施；三城市均有即将实施限购令的传闻，刺激了部分改善性需求提前释放。　　世茂旗下沈阳项目和烟台项目负责人均向本报记者表示，由于两城市没有限购令的影响，在北京联展的两天，有很多投资者对项目表示了浓厚的兴趣。　　除了买房，别无选择？　　即使是颁布了限购令的城市，差别也很大。有项目立即滞销，也有项目逆市热销。　　北京北方中惠国际中心在10月6、7日两天推出了351套房当天售罄。据项目负责人介绍，主力客群90%为石景山区域的地缘性客户，外地人很少，主要是自住型刚需。因为项目属于公建性质，不受限购政策影响。　　在首创开发的“温哥华森林北郡”别墅项目发布会上，一位老业主也讲出了心声：他在购买别墅后的两年多时间里，个人财富在不断增值。项目负责人枫树置业总经理尉朝辉也向本报记者表示，这两年内高收入阶层的财富增长很快。别墅购买群体的平均年龄下降了5岁左右，由原来的45岁至50岁人群过渡到40岁到45岁人群之间。尉朝辉所在项目，很多业主是全款买房。　　同样位于北京奥北、即将入市的“御汤山”项目，10万平米的别墅体验区最近开放，园区树木均全冠移植，树龄基本上都在30-50年。开发商北京天时房地产公司副总经理贾涛对这个占地1.28平方公里的纯独栋别墅项目，充满了信心，除了产品本身，还因为财富日益增长的高端人群对别墅仍保持着旺盛的需求。　　一些位置较好的住宅，也没有受到影响。例如，9月底开盘的北京华侨城云景官邸，项目售价高达29000元/左右，开盘当日认购80%。　　事实上，尽管出台了限购令，但住宅的投资属性仍未去除。对于改善性需求而言，购买住宅既是投资也是为了自住，这一点在高收入群体体现尤为明显。　　资本寻求避险　　在高和投资董事长苏鑫看来，民间有一类资本可以被称作安全性资本，这类资本不追逐高风险高回报，但寻求保值、增值的愿望很强烈。目前，这一部分资本对商业地产表现出了浓厚的兴趣，而苏鑫也在积极的成立人民币房地产基金模式，引导这部分资金进入商业地产。而随着经济的回暖，一线城市的商业地产已经走出低迷。　　第一太平戴维斯研究及顾问咨询部董事王琼指出，第三季度北京所有物业的成交价格仍保持上升趋势。其中，甲级写字楼、零售、甲级公寓和高端别墅的成交价格分别上涨1.2%、1.1%、11.9%和5.4%。不仅是北京，上海主要商务区第三季度的租金也全面提升，近两年来首次出现环比增长，涨幅为2.9%。　　房地产业的高利润也在吸引着其他产能过剩行业的加入。利润微薄的家电行业，甚至是纺织和服装行业也在加大地产的投入。　　一位不愿透露姓名的投融资中介人士告诉记者，现在有一些国企和央企很愿意通过委托贷款或者股权投资的形式为一些房地产企业疏困。“如果项目足够安全，回报率又高。”他说。不一定是央企直接做，有可能是通过下属三级子公司进行投资。　　郎咸平指出，许多产能过剩行业中的企业手中有大量的钱花不出去，这些钱必然会寻找出路。　　外资基金早已枕戈待旦。世邦魏理仕10月19日发布的数据显示，今年前三个季度外资在中国内地的楼市投资整栋物业的收购金额达到654.33亿元，几乎与去年持平，与2007年市场火爆时相差无几。