房地产“小阳春”易逝

持币观望更为普遍，楼市将再次回跌　　■ 文 / 尹伯成*　　因3、4月份持续出现一轮“小阳春”，房地产嚣音再度四起。有一种“声音”认为，随着“小阳春”的到来，国内房地产周期性的调整结束了，但是更多的“声音”却还是疑虑：难道刚性需求真是“小阳春”的最大动力吗?房地产繁荣真的到来了吗?　　“小阳春”有真相　　仔细观察这轮“小阳春”，实际上是集中在二手房交易，而不是新房需求的放量。以最近的4月份北京和上海两地的交易情况来看，二手房交易出现增长，而新房交易并不乐观。因此，此轮“小阳春”不代表整体房地产业进入复苏期，新开商品住宅仍未走出“冬天”，这意味着房地产仍处低谷。　　那么，二手房的增量依据是什么?一方面，得益于去年第四季度以来国家和地方相继出台减免税费等刺激楼市新政策，释放了一部分被压抑已久的刚性需求;一方面，在地产商没有深度降低新房价格的时候，刚性需求从相对缓和的二手市场中获得机会。　　房价的大起大落已经让购房者购买新房在“出手与坚守”之间的抉择更趋理性，楼市在进一步的调整过程中，买卖双方的博弈较劲也将更趋激烈。而接下来又会出现什么情况?　　楼市必走向回跌　　在市场博弈中，地产商承担着消化库存的经营压力。戴德梁行研究显示，上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米，消化这些库存还需要9个月或更长的时间。那么，地产企业应该如何与市场博弈?　　博弈需要有一个量化指标，这个指标就是个人住房按揭信贷。房地产这个产品最为特别的地方，不仅在于对供应方的金融支持，而且在于对需求方的金融支持。而对房地产的需求方的金融支持就在于个人住房按揭信贷。2009年1至2月份个人住房按揭贷款532亿元，同比是负增长。特别是2009年2月个人中长期贷款仅137亿元。　　个人住房按揭贷款增长是房地产能否复苏的关键指标，个人住房按揭贷款不仅没有增长反而下降，再加上全球经济衰退仍在持续，国内经济还没有走出下行的风险，需求方持币观望更为普遍的形势下，楼市必然要再次走向回跌。　　地产商当务之急，就是正确判断出未来楼市的行情，加速在受到政府减税、减息利好措施刺激之下，控制好与需求方对峙的两种节奏：一种是顺势操作，办法是“低价走量”，在楼市初现暖潮时，依旧走“低价路线”，用价格来撬动销量;而另一种办法就是逆市操作，办法是“慢涨试销”，通过提价刺激购房者的情绪，传递给市场楼盘价格不会再跌的讯息。不过，在市场前景并不明朗的当下，“慢涨试销”应慎用。　　* 作者系复旦大学经济学院博士生导师、复旦大学房地产经济中心主任。