PE低调渗透地产 开发商经营管理能力需过硬

“PE很小，在当前房地产开发资金来源中，来自PE的资金份额不大；但PE也不小了，作为一个新生事物，在房地产行业里，上市公司、地产百强，都或多或少跟PE有点关系。”　　范小冲这番貌似矛盾的描述，恰好折射出当前业内对PE认识逐渐深入的过程和爱恨交织的情绪。PE作为专业投资资金，成本偏高不说，还要对项目、对企业“挑三拣四”。所以，在有更“便宜”的资本可以使用的时候，PE在房地产开发投资资金中不可能成为主流。尽管今年上半年PE额已是历史新高，但相对于同期房地产开发企业完成投资13152.67亿元人民币的规模，在绝对量上不可同日而语。　　另一方面，也需看到，从融资到上市，从拿地、开发到销售，从住宅、写字楼、商业地产到工业地产，几乎随处都有PE的身影出没。PE所展示出来的良好成长性以及直接占据高端资本市场的先天设计，使其在这样一个资金密集型行业里格外引人瞩目。　　如何赢得PE　　PE的钱并不好拿。　　“发展商引进PE，要有充分的思想准备。”联合海外资源有限公司(UORES)中国房地产投资董事卢志华说，“股权投资要求回报率在20%或者以上，大部分PE都是如此。在进入房地产领域之前，很多PE都主要从事企业上市前融资，其目标回报率往往就要放大5~20倍。”　　卢志华掌控着从境外募集的规模约为2亿美元的私募基金，这支基金正逡巡在中国一二线城市房地产市场，其猎取的目标不分物业形态，在基金管理与退出方式方面也没有特别要求，“但一定要是回报率高的项目”，偏好高风险高回报项目。　　因此，范小冲说：“PE作为融资管道的优缺点都非常突出，相对于公募资金，更容易接触，环节少，流程简单，但是成本相对高。”他这样总结PE灵活的操作性：拥有共同价值观的投资人，在共同认同一个商业模型，认定其可以带来理想的回报，并且可行，就是一支PE成功发起并顺利运营的前提。　　看起来，只要有足够的合法利润，PE总能满足市场对资本的任何需求。但事实上，高额利润并不是PE的惟一诉求。　　PE的不同定位决定了不同的投资风格，有机会主义的，物业种类不限，单单强调回报率；也有限制投放区域，限制投放物业形态，同时强调回报率的。有专注于住宅的，也有深耕商业地产的；有专注于企业上市的，也有从项目拿地开始跟进的。　　北京万年基业建设投资有限公司总经理黄玺庆认为，PE选项目选的是“人”，过往有好的历史业绩，有经受市场检验的运营团队，这是与PE谈合作的先决条件。　　他认为，与PE的合作首先要有过硬的经营管理能力，并且遵守规则，还要尽可能秉承长效合作的原则。“在最缺钱的时候，比如拿地时去现找钱总是很困难”，但是如果能通过历史业绩，通过较长时间的接触磨合，在相互认可的环境下，即便是在没有地的时候，如果开发团队愿意出让部分股权，并且不要太“贪”，应该能获得适合的PE的支持。　　“过去，房企对PE是不感兴趣的。当时可以从银行获得廉价贷款，如果证件不齐，还可以利用信托，现在信托空间也开始受限，股权投资才越来越受到开发商重视。”卢志华说，但是开发企业要赢得PE，并不是一件容易的事。　　如何用好PE　　将PE仅仅视为银根紧缩时期融资渠道的替代品的流行观点，遭到了福晟集团董事、副总裁郭国强的强烈反对；“PE和融资完全是两个概念，PE也不仅仅是为了融资。”　　郭国强此前任职金地集团董事，作为主操盘手，主导了金地自IPO开始的全部标志性的资本运作，其中就包括金地与UBS（瑞银集团，欧洲最大的金融控股集团）共同发起的类PE金融产品。　　他认为，无论是引入PE还是发起PE，都与开发商缺钱没有必然逻辑关系，PE是商业模式范畴中的一个概念。这与融资有着战略目的高度上的不同。从实际操作中来看，有的希望通过新的机构进来，增加透明度，提高规范性；还有的是为了引入战略投资者，服务于企业上市，著名的PE作为股东往往就是一个企业信用等级经营管理水平的背书，有利于企业上市获得更好的估值。　　为何PE没有在市场上得到更为广泛的应用？郭国强认为，一方面，国内法律框架不成熟，税收支持缺位；另一方面就是受到房地产行业本身发展过程的制约。　　过去，中国房地产开发的毛利率相对较高，排名前几位的上市房企毛利率接近40%，而且当时有很好的融资渠道，主流发展商可以得到充裕的银行授信，资金市场风险几近于零。这使得房地产开发一直不愿分享“拓荒暴利”。　　单边牛市最终会成为历史。郭国强认为：“未来行业毛利率必将下行，形成更加市场化的毛利率，这样，通过PE等金融产品，更多的社会资本就会参与到房地产开发中来。”　　郭国强认为，PE选项目最核心要看项目的赢利空间，赢利前景要好。　　引入PE或者发起PE，开发商总是要经历漫长的谈判过程，这一过程也是开发商对发展战略自我检视的一个机会，有助于企业自我校正发展战略。　　据了解，在PE的投放环节，专业的基金管理人通常从三个角度来判断一个项目的好坏：时机、区域布局以及产品组合。从开发商的角度来看，这三点也同样是房企在当前市场生存发展智慧的浓缩。　　在管理环节，PE通常是以战略投资者、非控股投资人的角色进入企业。从这个角度而言，全方位的PE试图通过贡献资本、管理经验甚至完备供应链这几个关键要素来提升所投资对象的价值，这对于在三要素方面均有需求的成长性企业而言，商业价值不言而喻。[page]　　为何发起PE　　有业内人士断言，房地产行业从本质上就是资本运作。所以当下，称职的开发商就是天生的“资本家”。　　阳光100置业集团董事长易小迪认为不少房地产公司实质上是投资公司。在近日一个公开论坛上他说：“很多房地产公司老总70%、80%时间想的是两件事，第一是借钱，第二是买地，把这两件事做好了公司大事就抓好了。”　　资本家对资金流向从来都是最敏锐的。PE这种利润丰厚的产品，当然不会被他们视而不见。　　在PE资金募集市场上，房地产开发商已经成了最活跃的力量之一。　　郭国强认为，开发商做PE的主要目的还是培养一个新的利润增长点。他说，发起一支PE，是企业改变赢利模式的主动探索。PE作为资产管理模式的一种，做到一定规模以后，其利润的超额部分提成也非常可观。开发商转型资产管理人，在其以房地产开发形成的主流赢利模式之外，还能通过资产管理能力获利，做大了也是一个很大的利润来源。　　据了解，阳光100是国内较早接触海外PE的开发企业，在2005年前后就与华平创投达成过战略合作协议，意外的是，当初约定资金投向的成都项目迟至5年后才拿到土地，这个期限应该已经是PE投资周期的极限了。今年初，阳光100在盛世神州这支如今还没有完全展露在公众面前的PE中获得了一席。　　笔者了解到，北京万年投资集团已经拥有了一家注册资金6000万元的私募股权投资基金公司，目前该基金尚未实质性地开展“融、投、管、退”等具体的PE业务。而该公司注册这一基金的主要目的，是为集团寻找一个新的利润增长点，同时通过在与集团主营业务相关的领域开展业务，进一步促进集团主营业务的稳健增长。　　开发商发起PE的优势也非常明显。　　范小冲的看法很有代表性：本土开发企业做PE，在选择项目时，比纯粹的财务投资或外资在对项目判断和把控上更有优势；其次，与海外基金相比，对业内具体操作理解更深，可以避免一些文化上的误解；另外，专业房地产开发公司对风险控制和规避的节点更熟悉，容易做出准确的预判。　　目前，已经浮出水面的有开发商发起的PE已经不少，主要的模式有两种：一种是与专业的知名PE合作，如前述金地瑞信，此外复地更是先后与摩根士丹利、荷兰房地产(ING)、加拿大CDP等国外著名房地产基金展开合作；而盛世神州可以算作另一种模式了，主要由本土开发商和商会组织发起设立。　　黄玺庆认为，开发商只能走合作之路，与专业的基金管理公司合作，才能优势互补。