政策变调2009价量井喷不会再现

万科、金地均称：适当调控是利好　　张艳红 黄树辉　　今年以来始终恃宠而骄的开发商，这次可被忽然的“一棍子”打懵了。　　尽管具体的调控方式尚未出台，但中心“一锤定音”，已然明晰地告诉市场：房价单边上涨不可持续。此刻，市场显得异乎平常的平静；平素喜欢舞文弄墨的大腕们，这一次也拿出了足够的忍耐与风度。　　也许，调控对于国内的房地产开发商而言，早已如同家常便饭。大家目前等待的，只不过是靴子以何种方式落地。　　观望开始凝聚　　12月9日，国家发改委主任张平“抑制投机性购房”的表态似乎并没有引起太多的关注，直到5天后的14日，国务院常务会议明确提出，遏制部分城市房价过快上涨的势头。措辞从“抑制”变为“遏制”，由此业内才开始意识到，中心对房价的态度“升级”了。　　这次忽然的“定性”，让不少开发商始料未及。广州一家大型房地产公司的内部会议上，其公司高层就直言，“政策来得确实太忽然”。　　事实上，就在中心经济工作会议之后，开发商原本对“政策退出”的担忧就已经消除，并对后市持乐观态度。由于积极的财政政策和适度宽松的货币政策并未改变，房地产仍将成为拉动中国经济增长的重要支柱产业。　　华远团体总裁任志强就在自己的博客中写道：“中心经济工作会议的一锤定音，当然对中国的房地产市场也会是重大的利好消息。基础设施建设会加大城市的拆迁，投资会转化为强制性消费。以城镇化为依托的结构调整和城镇户籍制度的改革无疑会推动城镇化的速度和力度。对居民自住和改善性购房需求的支持，以及危房与棚户区的改造和保障性住房的建设，同样会推动和促进房地产市场的发展。”　　在广州，土地市场依旧如火如荼。12月10日，本地国企城建团体以125%的均匀溢价独扫广州大学城的5块居住地块，又一次刷新该片区的“地王”纪录。　　与此同时，富力地产(02777.HK)北京和广东的负责人均向媒体表露，公司明年的销售目标将是300亿元，较今年的220亿元增长36%，这是大发展商中第一家表露明年计划的企业。　　不过，在国务院常务会议关于“遏制部分城市房价过快上涨的势头”的消息公布之后，开发商都显得异常沉默。而各地楼市也波涛不惊。保利(600048.SH)、万科A(000002.SZ)等大开发商依然在按部就班增持土地。　　只是，观望的氛围正在凝聚。12月16日，广州土地拍卖中人气明显降了很多，往常密密麻麻挤满人的拍卖大厅内，入座率仅50%。到场的开发商，旁观者多，举牌者少。　　退守二线　　不过，在部分开发商看来，适当的调控并非坏事。万科董事会秘书谭华杰就提出：“这对房地产开发商而言是一个利好。”　　谭华杰说：“房价的不断上涨对开发商而言反而是一个非常危险的信号，这意味着自住性需求将被抑制，市场需求不断萎缩，而宏观调控的政策风险也将不断累积。”　　他表示，一方面政策传递出的调控信号会促使企业疯狂扩张的节奏减缓，重新回归到以销定产的开发策略，并减少项目开工，终极导致市场供给较少，支撑房价在明年依然坚挺。另一方面，过热的土地市场会逐渐降温，有利于开发商降低拿地本钱。　　金地团体(600383.SH)董事会秘书徐家俊的看法与谭华杰基本一致。他在接受CBN记者采访时以为，房价上涨过快会带来更多市场和政策风险，2009年价量“井喷”的局面不会再现。　　对于即将出台的一揽子调控政策，他表示，鉴于目前各地住宅市场的差异较大，一线核心城市住宅价格飙升过快，而二、三线市场价格总体保持平稳，明年房地产调控政策应该是逐步出台、区别对待，而不再是“一刀切”。　　目前主要战线分布在二线城市的恒大地产(03333.HK)，也对可能出现的政策调控持相对乐观态度。该团体总裁助理柯鹏以为，调控极可能是基于部分风险积累较高的大城市，这对早就积极布防二、三线城市的开发商来说，不会造成太大压力。谭华杰也表示，二、三线城市仍将是万科未来的战略重点。　　静候调控细则　　面对高层“基调”的变化，安信证券行业分析师陶学明在12月16日举行的投资策略会上表示，房地产调控政策取向已经明确，将涉及土地、金融、税收等方面，目的旨在控制房价，但仍然鼓励刚性和改善型需求，希望通过加大差别化信贷政策执行力度等方式抑制投资投机性需求。　　陶学明猜测，地产政策逐渐中性化是趋势，但明年二季度才会开始实质体现，全年新的总额仍会维持宽松，下半年的信贷量会低于上半年，而届时房贷优惠政策执行的严格程度会进步，假如房价过高、供给再进一步进步，下半年市场销售情况不容乐观。　　事实上，业内人士都没有回答一个核心题目：一线城市的房价将如何遏制？显然，这是一个难以回答的题目。　　只有任志强在其17日的博客中直言：“日益高涨的土地供给价格和房价却在给市场的正常发展制造着障碍。抑制投机需求再一次提上议事日程。取消二手房交易税费的优惠并不能有效解决一手房的供给题目。进一步改革现有的土地制度则在一锤定音之后成为应重点解决的题目。否则没有土地的增量就无法保证普通商品房的供给。”