房地产：开征物业税将改变房地产运行轨迹

2009年05月25日，新浪网转载国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作
意见的通知(国发〔2009〕26号)，第九条“加快 推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制”中提到要“深化房地产税制改革，研究开征物业税(财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负 责)”评论：　　开征物业税是大势所趋，方向是对的，完全符合我们预期。在西方发达国家，物业税是地方政府税收来源主要税种之一，如美国物业税的征收额度是房产 总价值的1%-1.5%，每年对房屋价值评估后征收一次，主要由地方政府征收，用来支付治安、消防等公共产品的支出。我们在前几年相关报告中多次提到，为 理顺房地产领域相关税收、平抑房价、合理引导消费，有必要研究开征物业税。　　开征物业税有利于理顺房地产领域各种税费，给地方政府建立稳定的财税来源渠道，改变地方政府短期行为。目前地方政府财源狭窄，主要税收来源均被 中央财政收走，而地方基本建设投资来源均需地方政府筹措，所以，各地“土地财政”现象明显，与房地产相关的税收占地方财政收入的比重较大，部分城市达到 50%以上。2008年地方土地出让金收入锐减直接导致地方财政收入下降，从而导致许多地方重点建设项目资金不济、停工或放慢建设速度。开征物业税将为地 方政府建立一个稳定的财税来源渠道，有效改变地方政府短期行为。另一方面，目前房地产领域税费繁多，不利于行业健康发展，迫切需要借鉴发达国家征收物业税 的成熟做法。　　预计我国将实行“低税率、宽税基”的物业税，从研究到真正开始征收仍需要较长时间。开征物业税是一个千头万绪、浩繁的系统工程，目前房地产信息 系统还不完善，还有很多城市房地产信息未联网，对于同时在不同城市购房目前还缺乏有效甄别，还有不同类型、面积住房的问题，老百姓收入也千差万别……，所 以，如何设计税率和税基将是非常关键的，我们预计中国将实行“低税率、宽税基”的物业税，初期部分家庭可能会享受物业税减免优惠；另外，从研究到推出物业 税也非短期所能，真正开始实施仍需要较长时间，预计在2年左右。　　开征物业税将削弱房地产“投资品”属性，有利于平抑房价、改变人们心理预期、合理引导房地产消费。房价不仅仅是供求关系问题，人们心理预期对房 价产生较大影响，开征物业税有利于改变大家的消费预期，稳定房价。另外，房地产具有“投资品”属性，保有环节税费过低，投资性或投机性需求必然猖獗，开征 物业税、增加保有环节税费将直接影响人们的投资行为，有利于合理引导住房消费。　　土地出让金若纳入物业税按年政收，将极大降低目前高企的房价。有人建议将土地出让金纳入物业税，改变目前一次征收70年或50年地价的做法，改为年租，按70年或50年分次征收，若此，构成房价30%左右的地价部分将在售价中“砍掉”，将极大降低目前高企的房价。　　“研究开征物业税”短期对人们心理产生影响，长期看将改变房地产运行轨迹。虽然物业税短期难真正推出来，但从国务院层面发文要求财政部、税务总局等部门研 究物业税相关问题、适时开征物业税，我们建议重视中央态度的重大转变，这与前几年专家学者建议在中国开征物业税完全不同，这次是真的“狼来了”。　　降低房地产行业中短期(3-4月)投资评级至“中性”，维持行业6-12月“谨慎推荐”的投资评级。我们建议重视中央态度的重大转变，考虑研究 开征物业税对人们心理预期的影响，房地产销售短期将受到压制，另外目前地产股估值，我们降低房地产行业3-4月投资评级至“中性”，但维持行业6-12月 “谨慎推荐”评级，坚持“区域龙头具有更好的成长性”判断，维持云南城投、中天城投、华发股份、苏宁环球等区域龙头“推荐”评级。