国泰君安：商业地产或先行试点物业税

国泰君安　　●事件：5月25日公布的《国务院批转发改委09年深化经济体制改革工作
意见通知》提到，深化房地产税制改革，研究开征物业税(财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责)。　　●点评：物业税属于行业利空事件。因为它是商品房保有环节征收的税种，且为每年征收。若开征，将打击商品房投资需求甚至改善性需求，抑制房价上涨。　　但我们预估不会很快开征物业税，尤其是开征住宅物业税。除了需要立法、征收等环节支持外，还和当下政府依靠房地产救经济、保稳定的环境有关。上述通知也只是说研究开征，当然实际上有部分城市已经开始空转试点。　　研究开征物业税，继续从侧面反映出地方财政收入非常紧张(已有传闻称，前期部分财政收入底子厚的一二线城市将严格清算开发商已竣工项目的土地增值税)，同时也表明政府并不希望房价快速上涨的立常原因除了房价上涨会打击
成交量外(而成交量才是贡献财税收入和增量GDP的关键)，还将影响民生和稳定。　　开征物业税，写字楼、商铺等出租性商业地产更有可能先行试点。原因在于出租性商业地产现在需缴纳房产税(租金收入的12%或房产余值的1.2%)等，通过物业税统一税种和税率，简单可行。　　此外，值得一提的是，开征物业税并不会使得房价直接下降，但将会通过降低成交量、增加供给间接导致房价下降。内地房地产制度复制香港模式，而在香港，向业主征收物业税和向开发商征收卖地收入并行不悖，所以不存在把1970年使用权的土地出让金分期摊销到物业税中的可能性。