新国八条出台民资转向商业地产

新国八条出台 民资转向商业地产。　　南都记者 田爱丽 “48万一间，负一层有地铁。11平方米的商铺，按一个月租2200元保守估算，年投资回报率5.5%。也可以选卖方的售后返租，前两年8个百分点，这比存银行高多了，比通胀也高。”某销售中心，一位销售人员一边接着咨询电话，一边向电话两头的投资者计算着投资回报率。　　“新国八条”将购房者投资住宅资金成本提高后，首付只要50%的商业物业关注度快速升温。尽管1- 2月份商铺成交数据尚未出炉，但阳光家缘的数据显示，截至2010年年底，广州一手商铺
成交量
同比增长24.6%，价格大涨49.8%；二手商铺成交量升幅高达65.3%，价格略升12.4%。　　投资者追捧商铺　　“新国八条”出台后，广州推出新货的商业项目都集聚了较高人气。记者调查发现，在新年促销短信攻势下，无论是号称“中国大陆首家日韩正品旗舰”的yoho天河日韩潮流坊，还是西关地段的“星域广场”，以及位于增城老城区的泰富广场、西槎路上的星辰国际鞋业广场，商铺一经推出都吸引了一批投资客关注。　　目前广州一手商铺普通铺均价在5万-6万元/平方米左右，而餐饮商铺均价则在3万-4.5万元/平方米。但部分毗邻地铁的普通商铺最高售价已叫至10万元/平方米。据悉，现有商业项目中，仍然以大型综合商场、专业市场为一手商铺销售的热点。　　“去年8月西华路星玺广场商铺开售半个月就卖了2.5亿元，有两个福建客人一口气买了近2000万元的铺位。”中原地产的一位销售代理小罗向记者透露，目前推出新货的商业项目，不少都以地铁上盖物业为噱头。而且为了吸引小投资，很多开发商将商场划分20平方米以下的小单位，使总价在100万元。这大大低于同地段一套商品房的价格，诱惑力相当大。据了解，购买商铺的客户中一次性付款与按揭贷款客户的比例为3：7，大部分还是小投资者。　　商铺转让税费高　　对小投资者而言，投资商铺与投资住宅远远不是一回事。记者从有关部门了解到，一家商铺转让时有两个税费较高：土地增值税，按照该商铺卖出后的利润率的高低，对净利润部分征30%—60%的税；营业税，按照净利润的20%征税。　　“商铺换手率一般极低，一方面是考虑转让交易过程中的高额税费，通常上家需要缴纳的税费占其利润的55%以上，因此，绝大多数商铺投资者选择长期持有，通过收租获取利润，这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。”有多个物业投资的操盘手李奇向记者表示。　　投资者在购买商铺的时候，除了要考虑商铺价格，同时更应该考虑商铺后续运营。因为商铺划分的单位越小，业主就越多，要实现统一经营的困难也越大。而一旦商铺不能租赁出去，投资者还要负担物业管理费和水电费，由于商铺的物业管理费、商业用电用水与住宅不同，这笔费用也不可小视。　　提防“空壳”运营公司　　记者调查了解获悉，针对这一问题，部分商铺在出售时，继续上演了“招商返租”的戏码。目前广州很多物业的年投资回报率不足6%，但部分商场仍然开出每年8%的高返租。　　“受高返租诱惑，小投资者觉得有利可图慷慨解囊，但这恰恰给个别‘空壳运营公司’可乘之机。”一家不愿透露姓名的地产商向记者表示，去年伟国集团在广州圈钱数亿后最终破产，但伟国集团部分离开的人员另起炉灶或加入其他公司，继续沿用伟国模式。他们往往以一家地产运营公司的面目出现，负责包销一个商业项目，然后通过广告公司包装促销，通过影视明星聚集人气，之后以售后返租的形式吸引投资者购买小产权商铺。　　上述地产商表示，这些“空壳”公司虽然与伟国集团不同，出售的是有产权的商铺，但其自身缺乏商场运营经验，很难保证年度返租的完成。而一旦资金吃紧，这些运营商就撒手经营。然后改头换面，另起名字重新操盘卷土重来。“这些企业是广州商业地产领域的害群之马，他们的做法不仅会让小业主血本无归，也会造成整个商业行业偏离正常轨道经营。”