破财务困境传言万科单月销百亿揭秘

本报记者 谭晓 发自广州　　2010年9月6日，万科对8月份销售及新增项目情况进行公告。继6、7月销售金额连续突破80亿元之后，万科8月份的销售额以119.9亿元刷新了国内房地产企业的单月销售纪录。　　万科总裁郁亮表示，此纪录得以诞生的原因有三：万科“不捂盘”、合理定价的经营策略，以普通住房、装修房为主的产品结构，以及过去三年回馈客户价值、提升产品性价比的努力。　　“不捂盘”的万科　　今年4月以来，政策变化对市场产生了显著影响，全国主要城市的新房
成交量同比大幅下滑。8月份北京、上海、天津、南京、成都等城市的商品住房成交面积同比仍下降40%以上。而万科却创造119.9亿元的销售纪录，并较去年同期上升149.0%。　　万科董秘谭华杰对此表示，8月份销售之所以创下新高，一方面是因为当月新推盘规模较大，达到今年以来最高水平；另一方面，8月份万科的新盘认购率达到75%，较6、7月进一步提高，为今年以来的最高水平。谭华杰介绍，一般而言行业整体的供应高峰为9月到11月，但是从 2009年下半年开始，万科开工、推盘速度就快于行业整体，在今年3月，万科推盘量已开始放大，6月后即进入推盘高峰。而万科产品结构里小户型比例高也成为创造新纪录的原因之一，目前万科的产品之中近60%为90平方米以下，近90%为144平方米以下，而普通住房主要面向自住购房者，受行业波动影响小。　　谭华杰认为万科坚持“不捂盘”，坚持合理定价是此次纪录诞生的重要原因。合理定价给万科带来的利好显而易见，8月21日，万科在杭州推出西溪蝶园2期、万科公望、金色家园三个楼盘，楼盘定价低于周边可比项目，当日销售即超过10亿元。8月28日，万科北京长阳半岛项目二期开盘，推出377套房源，尽管之前开盘的一期呈现热销，但二期仍以基本持平的价格开盘，开盘当天下午4点半即全部售罄。　　破财务困境传言　　“现在看，这三年是发展中的必要过程，为万科进入新一轮增长周期积累了能量。”郁亮认为相对于创造一个纪录，回馈市场、回馈客户价值与股东价值，以质量和回报为核心，产品竞争力和项目创造回报力的增强才是万科最大的收获。　　此次纪录的产生也打破了此前万科面临财务困境的传言。针对近期有媒体称万科中期负债金额超过千亿的报道，谭华杰表示，由于房地产行业收入确认滞后于销售的特殊性，中期时万科的账面负债中包括了多达453.8亿元的预售账款，占整体账面负债的40.5%。若不考虑这部分金额，万科实际负债只占总资产的41.6%，而银行借款仅占万科总资产的11.9%。　　截至中期时，万科持有现金191.1亿元，而包括信托在内的一年内到期的全部借款仅134.2亿元。7、8月销售持续放量，也使万科的现金流更充裕。　　8月万科新增10个项目，对应万科权益规划建筑面积为302.3万平方米，其中在深圳新增南苑新村和渔一村两个旧改项目，此外还新进入扬州、清远两个城市。万科近期涉足保障房项目，据了解，这些项目均通过竞标的形式参与代建，合计建筑面积约150.8万平方米。郁亮表示，参与保障住房建设是开发企业社会责任的体现，万科会在股东利益不受损的前提下参与保障住房开发。