房贷执行仍从紧消费贷曲线变身

见习记者 石俊　　严厉房贷政策下，利益方各显神通。一方面，银监会主席刘明康再次强调房贷政策不放松，并已开始着手检查各商业银行的执行落实情况；另一方面，为了获得尽可能多的首付款，降低购房成本，一些二套房以上的购房者开始通过住房抵押申请消费贷款，曲线变身房款，部分商业银行以及担保贷款机构则顺势而为。　　记者调查了解到，用住房抵押申请的消费贷款，额度最高可达房产估值的70%，以装修款、购车款等形式变相用于二套房的首付或尾款。但业内人士认为，以消费贷作为房款其实未必划算，利率高期限短，从成本上考虑，有些还不如直接申请住房按揭贷款。　　房贷政策仍从严　　7月20日，在继13日银监会表态房贷“政策要求和标准没有任何变化，各商业银行要严格执行，不能动摇”之后。刘明康在银监会召开的第三次经济金融形势通报会上再次强调，坚持调控力度不放松，确保政策实施的稳定性和持续性，进一步加强房地产开发贷款风险管理，持续深入开展房地产及相关行业贷款压力测试。　　记者调查走访发现，北京的各大银行在房贷政策执行中依然从紧，并无松动。而且由于即将在全国率先进入二套房“认房又认贷”政策的实操阶段，北京的房贷政策将进一步收紧。　　“首套房首付三成，贷款利率可以打八折。”某国有大型商业银行北京分行的房贷专员表示，“在此之前没有在银行贷过款，而且具有北京户口或者提供本市一年纳税证明，但最终能否通过审核，还要看客户的资信程度。”另一家总部在上海的某股份制银行的房贷政策更加苛刻。“首套房面积在90平方米以下的，需首付两成，面积在90平方米以上的需首付三成，而且贷款利率都只能打八五折。”　　记者调查发现，京城各大商业银行，首套房的首付款需在二至四成不等，而贷款大都执行八折及以上的优惠利率。值得注意的是，北京某股份制商业银行的房贷专员在记者咨询时表示，他们行的首套房贷款最高可贷八成，利率七折优惠。怎么会有这么大的优惠幅度？有银行业人士认为，要享受这样的优惠，放贷行肯定会有很多附加条件，包括审核客户的资信以及要求办理银行相关业务等。　　在二套房政策方面，各大行都严格执行“新国十条”的有关规定，即“首付五成，贷款利率上浮10%”。而且之前由于二套房“认房认贷”政策的模糊以及难以执行，对于那些首套房款已经付清的客户，在购买二套房时，部分商业银行比照执行的仍是首套房的优惠政策。近期，北京市将通过向各大商业银行和担保贷款机构发放钥匙盘，破解二套房政策执行难题，这意味着“认房又认贷”真正进入实操阶段。“我们已经领到建委的房屋交易权属信息查询系统钥匙盘了，8月1号将开始执行‘认房又认贷’的政策，不管你之前房子是否还清款项，只要有房，再买房就算第二套房。”某股份制银行的房贷经理表示，“今后贷款将更加严格。”　　而三套房贷款方面，各大商业银行均肯定地表示已停止办理。　　消费贷曲线变身房贷　　在一套房贷款政策执行严格，三套房贷款停止发放的情况下，不少人打起了二套房的主意，首付款提高后怎样才能筹集更多房款呢？记者也了解到，目前不少市民正通过住房抵押消费贷款来“曲线”购买二、三套房。一般来讲，住房抵押消费贷款主要是指银行向个人客户发放的有指定消费用途的贷款，不包含买房，包括耐用品消费等消费性个人贷款以借款人本人或第三人所有的依法有权处分的住房作抵押。　　“如果第一套房的房款已经还清，你可以用它申请住房抵押消费贷款，贷款额度最高可达房屋评估值的70%，贷款利率是基准利率，贷款年限是10年。”上述国有大型商业银行的房贷专员表示，“但是不能作为第二套房的首付款，因为我们是依据购房合同发放贷款的，但是抵押贷款可以作尾款。”这也就是说，购房者只有在缴清五成首付款的前提下，才能拿到这笔抵押贷款。而有的银行则对于房产住房抵押贷款，要求贷款额度只能是原有房产估值的50%，利率上浮30%。　　针对购房者对房产进行抵押贷款的需求，还有银行推出专项业务。某国有商业银行的“e贷通”就要求，客户只需满足原有房产估值、个人收入标准核定以及资信记录三个条件，就可申请此类业务，最高可贷100万元，通过POSE机刷卡付费消费，但是不能取现，贷款利率是基准利率，期限为3年。“客户用于什么消费我们不会去管。”　　而部分小型股份制银行，对于记者咨询“能否将住房抵押消费贷款用于购房”问题时均予以否认，因为贷款是用于消费的，是直接打入第三方账户的，本人无法使用。“比如你贷款用于买车、装修等，我们需要你提供相应的消费证明，然后才能把贷款打入对方账户。”对于本人无法使用所贷款项的问题，担保公司也有相应招数。“用房产抵押的款项，通过我们的操作，这笔款可以划入到除你本人以外的账户，而这个账户可以是你父母、亲戚或者朋友的，这样你就可以随意使用贷款了，而我们仅收取贷款总额2%的服务费。”某担保公司人员透露，“我们一个月可以做300—400个单，还不算多。”　　但记者在采访中也了解到，用住房抵押消费贷款购房这样的方式其实并不划算。上述银行房贷专员表示，住房抵押贷款申请程序复杂，而且还要提供相应的消费证明，有些银行还会跟踪查询，“国家现在也查得严了，而且有些抵押贷款利率上浮的幅度还高于二套房的贷款。”他建议不如直接用按揭贷款，期限长而且月供压力没那么大。