流动性过剩对冲调控效果房企依旧抢地忙

本报记者 田新杰上海报道　　二次调控来了，房企开始忙融资忙抢地。　　继10月14日出让大批土地后，上海20日再次迎来土地出让小高峰，共出让12幅土地，总出让面积超过37万平方米。　　统计显示，全国12 个重点城市上周共有342 公顷宅地挂牌上市，较新政前平均水平增加了63%。十月土地市场已连续两周呈大幅放量之势。在供应放量的刺激下，土地成交出现局部火爆。其中，金地与股权基金合作，联手拿下了上海航头一大幅居住用地，溢价率高达328%，创下了今年上海土地成交溢价率第二高。　　地方政府趁机向开发商推介土地。湖北黄冈市副市长黄祥国日前在“中国2010城市土地推介上海博览会”上告诉本报记者，黄冈此次带来了该市包含五星级酒店项目的重点黄金地块。此次土地异地推介会上，全国多个城市的众多地块亮相上海。　　土地市场反现火爆， “关键的原因还在于资本，流动性过剩，市场上的钱太多了。”沪上资深开发商人士柴一峰坦言，流动性过剩显然成为调控最大负面因素。“幸好，在限购令等交易层面的调控措施外，有关部门已经启动了新一轮对房企资金的调控。而加息通道开启，直指通货膨胀。”　　统计显示，9月上海土地市场急速升温，供应量和
成交量环比8月，都有大幅度的提升。　　上海9月共推出67幅经营性用地，用地总量达398.7万平米，环比8月的233.7万平米大涨70.6%。其中挂牌出让60幅，面积为352.2万平米，招邀标出让7幅，面积为46.4万平米。成交面积达到233.3万平米，环比8月成交的120.7万平米，增长了93.3%。其中成交经营性用地37幅，是8月成交幅数25幅的1.48倍。值得注意的是，成交的24幅居住用地中，4幅宅地的溢价率超100%，仅有2幅底价成交。　　有业内机构分析师表示，9月推地量的大幅上涨，主要与上海市全年的供地计划的公布有关。8月，上海市规土部门通报了2010年住宅用地供应有关情况，并称3季度上海将有近500万平方米宅地出让，推地计划的出台，带来了土地市场的放量，其中最明显的表现就是80号土地公告就一次性推出23幅动迁安置房用地。　　10月14日，上海出让七宗地块，其中五宗地块为公开出让，包括三宗商业用地、二宗居住用地，总出让面积38.7519万平方米，均成功出让，成交总额31.513亿元。　　类似的状况，在全国多个城市接连上演。　　10月15日，成都市土地交易市场公开出让，四宗地块均顺利成交，成交总价53.4亿元；10月15日，福州市国土资源局发布公告，出让原双福楼“准地王”地块，起拍楼面地价2.8万元/平方米，若成功出让，将创福州出让地块楼面地价的新高；10月15日，南宁市五一西路98.914亩地块，经过20多轮激烈竞争，保利香港旗下全资子公司以6.18亿元高价成功竞得。　　招商、保利、金地等多家标杆房企，近期均在厦门、杭州、上海购地，土地储备步履并未松缓，甚至有加速的迹象。　　汉宇地产分析师指出，商业及高端住宅土地成交活跃，品牌开发商储备速度正在加快。从土地的拿地开发商的实力来看，品牌开发商的比例在逐渐提高。本月上海的8幅地块的中标公司几乎都是龙头企业，其中不乏多家国企公司。　　“从近期各地的土地成交状况看，尽管调控已经持续半年之久，但至少目前为止，房企还是不差钱。”柴一峰长期关注土地市场，他认为，这是导致在调控日渐严厉但地市反而继续升温的一个重要原因。　　上周多个标杆房企公布9月份月报，其中8家销量环比普遍有大幅增加，金地、绿城表现最为抢眼，环比大增了近9成。　　一批房企在土地市场狂飙突进，与其销售创佳绩有关。万科，继8月销售破百亿后，9月份销售再创历史新高，实现142.1亿元。今年前九个月累计实现销售金额714.2亿元，已超过2009年全年634亿元。招商地产前三季度实现营业收入95.85亿元，
同比增长81.27%。　　销售业绩井喷、大量销售回款，是强势房企不差钱的直接原因。而在其背后，整个市场的流动性过剩，才是成就这些房企的真正原因。　　多名销售负责人感叹，在豪宅市场，不受信贷政策限制，能够一次性付款的买家实在太多了。中房信数据显示，受到上海楼市成交均价近期豪宅成交量上升的带动，上周商品住宅的平均成交价格上升了10%，达到22438元/平方米。而前期星河湾、仁恒怡庭等大批量集中成交的豪宅数据还没完全反映出来，预期之后几周的均价还会走高。　　很大程度上，无论在购买力层面，还是开发商资金链层面，流动性过剩都成为本轮调控能否见效、成功的最大考验。　　近期多个政策动向也透露，有关部门已开始着手应对这个调控的“地雷”。就在此次央行突然加息之前，央行再度上调工行等6家银行的存款准备金率0.5个百分点，将6家银行的存准率提至17.5%的历史最高位；同时，证监会明确已暂缓受理房地产开发企业重组申请，对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部
意见，而此前市场几乎完全暂停了对于上市房地产企业的再融资计划。