全球LP市场渐暖亚太恒富地产基金超额募集

随着国际LP市场渐渐转暖，里昂证券去年6月份开始募集的房地产基金Fudo二号近日正式募集完成，总规模约8.15亿美元。　　“这一期基金着重投资的地域为中国内地与日本，其它也包括香港与台湾地区、新加坡、韩国、以及澳大利亚等”，Fudo二号基金中国区董事总经理赵波在接受本报独家专访时表示。　　尽管大陆内地一线城市楼市被外界认为充斥着泡沫，但赵波却认为仍有许多机会，“我认为像零售商业与办公楼等市场仍有许多机会”，赵波说。　　募集过程曲折　　据悉，Fudo二号基金为亚洲机会型私募不动产基金，此次募资总额超过了预期7.5亿美元的目标。该基金获得了来自北美和欧洲地区20多家投资者关注，认购中有相当一部分来自于现有投资者客户。　　此次募集始于去年6月份，到今年11月正式募集完成，虽然这样的募集时间长度比较常见，但是因为时间横跨此次百年不遇的经济危机，而使得募集更受关注。　　据了解，在去年9月份时，基金已经募集到4亿美元，但是遇上雷曼兄弟的倒闭与次贷危机、股市崩盘，诸多的LP配置在对冲基金等方面的资产大幅缩水，都处于挽救其原有资产的状态，放缓了对外的再投资。　　但是，Fudo二号基金的募集并未因此陷于停滞状态，“实际上，因为原有的Fudo一号基金取得了比预期高的多的内部回报收益率，因此原有的LP是将其所获得的钱都再投入进来，对Fudo二号基金做出十分强大的支持”，Fudo二号基金董事总经理李安琪表示。　　随后，直到今年一季度以后，整个市场才开始慢慢地复苏，LP开始慢慢进行资产上的再配置，而亚洲的增长是海外LP最关心的一个区域，因此，到11月份，Fudo二号基金正式募集完成。[page]　　风险？机会？　　据介绍，Fudo二号基金将主要投资于增值型房地产直接投资以及房地产经营公司，以谋求在亚太地区（包括但不限于:日本、中国大陆、香港地区、新加坡、韩国、台湾地区以及澳大利亚等市场）获得良好的风险调整资本回报。　　不过，“基金最重点关注的地域为中国内地与日本”，赵波表示。　　其中，中国一线城市的零售商业、写字楼其最为看好，因为“上海与北京均集聚了许多的金融、律师等行业的公司，其对于写字楼的需求是很旺盛的”，赵波认为。　　今年一家地产中介统计过，北京市的写字楼市场空置率在增高，投资被认为存在较大的风险。　　对此赵波认为，空置率增高是不可否认的事实，但是像金融街、CBD等地方却仍然有大量的需求，房地产的投资需要看个案，通过改善物业的管理水平、提供增值服务，能吸引到一些大的跨国机构进驻。　　他举一个例子，如有一个写字楼层高只有2.6米，根据一个地域的规定，8层以下的建筑不用装灭火用的喷头，但其通过改造将局部提升到2.65米高，而且装上了喷头。　　“想要吸引好的跨国机构进驻，一些消防设施等，就算没有规定要装，但为了符合机构的需求，我们都会装上。包括办公楼的配套设施，如是否有餐饮提供以满足进驻机构员工的需求，管理物业的水平等等，每增加一个都会给人感觉不同”，赵波介绍。　　另外，他认为二线城市的住宅、工业园区办公楼等都有很大的机会。　　“比如，在上海中心区域的写字楼会比较不错，但在大连这样的地方，你在中心区域做写字楼不一定好，而在大连工业软件园区里面，则可以获得较好的回报，这是根据不同的城市情况不同”，赵波认为。　　另外，他还认为判断未来发展方向的标杆是租金，只有租金有上涨的空间，投资才会有较好的回报，如在上海和北京，随着越来越多的金融机构、跨国机构的发展，更多的人才涌入，则写字楼等租金就会上涨。　　他坦言，虽然一直在看上海和北京等一线城市的住宅项目，但目前仍然以观望的态度较多。　　而如果政府进行调控或者地产有进行调整，“也许有一些调整就是机会”，他认为。　　他同时也解释，Fudo基金并不是单靠赌人民币升值与楼价上涨而赚钱，如果那样风险会很高，而更多的诸如上述提到对楼进行改造、提升管理品质与水准等才是最重要的一环。　　“我们对每一个项目都会进行这样的考察，如果没有值得我们提升的地方，我们便不会进行投资”，赵波最后表示。