南京地王变身停车场权属利益复杂导致闲置多年

贺高　　在南京市白下区新街口，同样是黄金商业地皮，命运却如此不同。　　4月8日，位于白下区新街口的金鹰三期正式开工，寸土寸金的新街口，又将竖起一座220米地标式的高端购物中心，风光无限。就在同时，金鹰旁边闲置多年的地王铁管巷A、C地块也迎来了新的转变，但并不是动工，而是被用作金鹰商场的停车场，5月底前交付使用。　　“真是天大的讽刺，同为地王，命运却如此悬殊。”一位曾经为相关方面负责运作过铁管巷地王的核心知情人士向记者感慨，原本以为去年在当地相关政府部门的主导下，由本地国资房企凤凰股份(600716.SH)(详见本报2010年8月12日“11亿火中取栗 南京地王凤凰涅槃”一文)接盘后，该地王可以结束长达6年多的闲置生涯，没想到是这样的结果。　　本报记者进一步获悉，来自凤凰股份的信息显示，该地块目前最近的预计开工时间是2012年7月。而继续拖延背后的原因，利益纠葛，纷繁复杂。　　这幅闲置地王去年在“1457宗闲置土地名单”中赫赫有名，在其继续闲置境遇的背后，其余上千宗闲置土地如今又是何处境？　　闲置地王新角色：停车场　　2004年1月15日，铁管巷A、C地块第一次出让即遭遇激烈争夺，上海全日通投资有限公司和卫中实业发展有限公司联手以5.45亿元竞得，其中A地块以31455元/平方米成为南京“单价地王”。但一年后，两家中拍公司在缴纳保证金和出让金8200万元后无力缴纳剩余土地出让金，地块在2005年初被收回；2005年9月10日，二度拍卖，上海泰龙房地产发展有限公司(以下简称“上海泰龙”)5.2亿元底价竞得。　　泰龙当初宣称要投入15亿元兴建518米的“亚洲第一高楼”，让该地块再次成为焦点，但这恰恰是地王闲置命运的开始。因此，确切来算，铁管巷地王从出让至今闲置而并无开发的状态已经超过7年之久。　　对于“守着”这幅闲置地王早日动工建成一流商业地标的周边居民来说，4月8日金鹰商场开工附带的一个消息令人无奈。　　来自南京的最新信息显示，白下区梳理了周边的可用资源，重新调整凤凰置业权属的东铁管巷A、C地块规划，金鹰目前已与江苏凤凰置业有限公司(凤凰股份全资子公司，以下简称“凤凰置业”)签约，将A地块由区房产经营公司交给金鹰国际管理使用，C地块于5月底前交给金鹰国际作为停车使用。　　2010年7月28日，凤凰股份发布公告称，凤凰置业拟收购重庆润源基础设施投资有限公司(以下简称“润源公司”)持有的南京龙凤投资置业有限公司(铁管巷A、C地块的项目公司)74.81%股权，原出资额为3亿元，经协商，股权转让价款确定为6.5亿元。　　这笔收购，曾经让关心地王命运的各方非常期待，但如今，剩下的还是等待。　　凤凰股份年报披露，铁管巷A、C地块最新预计时间为2012年7月开工，继续拖延的原因是其中一幅地块“土地出让金已缴纳完毕，土地使用权证尚未取得”。　　但上述知情人士透露，相关地块早在2005年前后就已经完成动迁，熟地状态已多年。迟迟未能启动的关键原因是背后权属、利益的复杂关系，这也是制造了该地王闲置多年的关键因素。　　地王重生的障碍　　盘点南京铁管巷地王舞台上出现的主要“演员”，除了上述凤凰股份、上海泰龙等外，还有不少如重庆国际信托投资公司等“知名演员”，并有爱尔兰财富控股集团、盛高置地(0337.HK)等与地王传出“绯闻”。　　上述知情人士透露，2010年，最终在当地政府部门的协调下，凤凰股份最终入局接盘，但实际上，这一步并没能完全扫除该地块后续开发的全部障碍。　　凤凰股份并未能全部收购地王项目公司股权。　　在凤凰股份的年报中，记者看到，作为公司的七大主要项目之一，凤凰股份在铁管巷地王所占权益为77.31%。这一点与这位知情人士透露“上海泰龙在南京项目地王中，目前还占22.69%股份”的说法完全吻合。　　换言之，目前该地王依然由两方所有。而上海泰龙在凤凰股份接盘之前，与重国投旗下相关公司一直共同拥有该地王，利益纠葛不断，导致项目长期无法进入实质性开工建设，如今这一角色仍在，“只是与其对弈的角色换了一下而已。”　　“从一开始，即使还提出了亚洲第一高楼的规划方案，上海泰龙可以说几乎从来没有安心开发这幅地王的完整计划，它也不具备这样的实力，甚至是资质。”这位了解其中来龙去脉的核心知情人士直言。“而最终泰龙依然保持了超过20%的股份，则是各方利益斗争、妥协的结果，但这无疑也是地王重生的不确定性因素。”　　此外，凤凰股份的自身实力能否应付这样一幅地王的开发所需，也是外界质疑较多的另一主要方面。　　公开资料显示，凤凰股份2010年公司实现营业收入11.1亿元，营业利润为2.44亿元，同比分别下降2.13%和37.60%；归属于母公司所有者的净利润为18.60亿元，同比下降36.71%。公司全年EPS为0.25元，净资产收益率为14.18%，较2009年均有下滑。　　知情人士透露，凤凰股份为了顺利消化这幅地王，曾四处筹钱。2010年收购时，公司提出向控股股东借款或委托贷款12亿元的议案，原因便是此宗地王收购的资金需求。而更早前，凤凰置业还通过工行南京城北支行获得了凤凰出版传媒集团提供的2亿元半年期委托贷款。　　颇具讽刺意味的是，对于地王成为旁边商场停车场这一新情况，这位参与过该地王运作的知情人士无奈表示，“怎么说每年应该也还有估计百万元的收入吧！”　　来自南京的信息披露，目前，铁管巷A、C、B、D四个闲置地块开发的最新动向，初步规划的用地性质依旧为商业、办公、金融和酒店式公寓，四个地块将实现“整体开发”，政府有意将东铁管巷、丰富路段设为步行街，同时在A、C地块之间建成一片2000平方米绿地。　　截至记者发稿，南京市官方和凤凰股份上市公司方面，在上述情况外，尚未有其他关于该地王的最新信息正面披露。　　NO.2005G61号地块、宁国土资让合(2005)252号以及NO.2005G62号地块、宁国土资让合(2005)253号，分别是铁管巷地王入围去年火爆一时的“1457宗闲置土地名单”的合同编号和项目名称。有地方政府引导本土国资接手盘活的地块境遇尚且如此，全国其余1455幅以及更多实际存在而未能上榜的闲置土地，命运又当如何？