“涨价潮”遭遇“观望风”

尽管小暑、大暑接踵而来，7月却是楼市的传统淡季。在楼市涨价的烟幕弹背后，广州一手
成交量节节下挫。根据中国指数研究院的数据，最近两个月，广州楼市的周成交量已经从最高峰时的4000套腰斩到2000套。　　“成交很可能重新进入萎缩低迷的状态。”业内人士预计，下半年广州楼市成交不会像上半年那么火爆了，而第四季度房价将再次下跌。　　在北京广渠路15号地争夺战中失手的SO HO中国董事长潘石屹近日表示，一周之内北京接连出现两个“地王”，尤其是广渠路15号地以1.6万元/m 2成交时，我们可以说，北京土地市场的泡沫的确已经出现了。　　面对已经失去理性的“地王之争”，广州市正加紧推地节奏调控房地产市场。7月16日，将推出建筑面积超过27万平方米的住宅用地，这些地块大多地处偏远区域，多少可以让市场“止渴”。　　广州楼市：成交量从山顶跌到山腰　　五月黄金周是一个分水岭，在此之后广州楼市成交量持续下滑。　　据记者对最近两个月以来广州楼市的周成交数额统计，最高峰时，广州一度创下4000套的周成交纪录，但到了6月，周成交量节节败退，如今只有2000套左右。　　从山顶到山腰，楼市的变化太快了。6月第一周，开发商前期营造的抢购气氛依旧笼罩市场，这一周成交3100套，与5月基本持平。但随着烟幕弹的消退，购房者显得更加理性，接下来的日子楼市成交溃不成军。到了6月的最后一周，成交量只剩下1963套，环比下降21.8%.总体而言，6月份广州楼市成交量10502套，比5月份减少2678套，成交下滑近20%.从趋势看，6月的成交情况是越来越差，下滑非常明显。　　“成交很可能重新进入萎缩低迷的状态，这是业界最不愿看到的事情。”房地产专家韩世同认为，广州楼市到目前为止依然是保持在：价格平稳，成交增长，市场购销两旺。如果房价不疯涨和飙升，现在的这种态势是十分理想的。但这种情况是否能持续，即使价格稳定，可能也不会坚持太久，更不要说还有可能不断涨价。　　不但是广州，深圳、惠州等珠三角地区城市的成交量也在猛烈下降。国泰君安数据显示，目前全国10个代表城市成交量仍高于2007、2008年，达到2008年同期的207%，达到2007年同期的101%.年初至今的累积成交量也高于2007、2008年。　　中金公司研究员白宏炜认为，目前来看，各主要城市截至目前成交量水平已经接近或超越了2007年历史高位，但进入二季度，随着房价的小幅上涨，成交量环比增速已经开始出现放缓迹象。放眼下半年，成交量环比增长将面临较大压力，但通胀预期及宽松的信贷、货币供给将推动较多投资需求入市。　　谁来拖住脱缰的野马　　“6月30日下午，公司开会研究如何参加广渠路15号地的竞标。原来测算的极限接受单价是1.4万元/m 2，总价为35.4亿元左右。最后，为了能拿下这块土地，决定把单价上调1000元/m 2，即1.5万元/m 2，总价大约为38亿元。”SO H O中国董事长潘石屹失手之后表示，最后成交价高达40.6亿，北京土地市场的泡沫的确已经出现了。　　这一轮的楼价上涨，和此前政府的政策松绑有很大关系。如今房价像脱缰的野马一样狂奔，政府又要如何调控？　　近日广州国土房管局人士也对记者表示，主管部门已经注意到近期土地市场较为火爆，以及部分区域、部分楼盘房价升幅较快的动态。将采取符合市场经济规律的调控措施，来防止由此可能产生的负面影响。　　从今年3月起，市国土房管局已多次在不同场合，提示开发企业要吸取2007、2008年楼市异常波动的教训，提防市场骤升骤降的危害。此外，国土房管局加大土地投放规模，7月中旬将集中供应一批商品住宅用地。　　“要尽量避免产生天价地王，否则可能还会适得其反。”韩世同认为，地方政府对房地产调控的手段、方法并不多，今年广州主要是运用土地供应的增减来调控，市场不景气就减少供地，市场成交火爆就增加供地。但有些反应迟缓，上半年市场已经从不景气转为火爆，却只推出了一两幅抢手的地块，因此容易被人误解认为有官商联手推高地价。　　事实上，今年公开出让的两宗住宅用地都出现了竞价较为激烈的情况。其中，海珠区益丰搪瓷厂地块成交楼面地价达到6371元/平方米，溢价率为78%；天河区珠江新城D 8-C3地块成交楼面地价达到15324元/平方米，溢价率为154.2%.　　6月29日，住房和城乡建设部部长姜伟新到天津调研房地产市场和保障性住房建设情况时表示，要加强房地产市场监管，规范市场交易行为。　　有了“观望风”“涨价潮”难起　　2009年5月，广州市十区一手住宅交易均价为8386元/平方米，环比上升5.1%.“房价太高，我要等一等。”不少买房者觉得现在的房价太高了。　　根据广州官方抽取的2009年4月和2009年5月成交面积均大于3500平方米的11个典型楼盘的备案情况，均价明显上升的个盘为7个，下降的1个，其余各盘波动幅度均在3%以内。其中花都区的锦东花园上涨14%，海珠区的水榕苑及荔湾区的逸翠湾上涨10%.　　从区域成交情况来看，中高价位物业集中的中心六区5月一手住宅均价达11309元/平方米。中低价位物业较多的新四区5月一手住宅均价只有5620元/平方米。　　韩世同认为，广州目前房价已经呈现疯狂上涨的态势，有必要加以适当的引导和抑制。实际房价的涨幅相比2007年下半年还并不算太高，大致相当于2007年7月8500元/平方米的水平。然而，有开发商却刻意营造房价飙升、货量不足的紧张气氛，导致在通胀预期驱动下的购房热潮迭起。因此，政府采取适当的举措加以引导和平抑是必要和及时的。　　“2007年的房地产泡沫在去年下半年的调整中没有挤完。”中国指数研究院指数研究中心副总经理张化学认为，今年1-4月份，是刚性需求支撑起楼市“小阳春”，5-6月份改善型需求开始入市，伴随着一些因通胀预期而入市投资保值的需求，真正的投机行为还是比较少的。　　根据近两周中国指数研究院的统计，由于房价上涨，商品房成交量已经开始出现下滑，有的城市成交量下降，有的城市是成交量的增长率下降。预计第三季度有可能会持续这样的走势，即房价上涨，引起购房者重新进入观望。而第四季度，受成交量下滑影响，房价可能会出现下调。　　“如果局部区域房价上涨过高，将造成成交量大幅度萎缩。”申银万国研究员江征雁认为，但目前还很难得出泡沫全国化的结论。　　购房者已经在用脚投票，他们开始持币观望。来自房地产网站的调查显示，40%的
网友表示不会在今年下半年买房，35%的网友准备“看看再说”。另有超过一半的人士预期广州下半年整体房价将下跌。　　本报记者 戎明迈 实习生 周燕妮