五大房企身负重担：谁会湮没在这个冬季？

在一片冷清中，房地产开发商终于对楼市前景的判断达成一致：冬天来了!而且这个冬天不是转瞬即逝。　　在衡量房企生存的四大指标：负债率、存货、销售率和融资方面，房企目前交出的答卷都不乐观。　　房产公司最高负债率竟达到968.7%;而四大龙头“招保万金”库存总额就高达4523亿元;销售方面，前三季半数以上大型房企未完成全年销售目标75%;而外部的输血通道，也因为银行、股市、债市、信托的收紧，显得更加捉襟见肘。　　四座大山下，谁能熬过这个冬天。谁又会湮没在这个季节。　　这个冬天，注定几家欢乐几家愁。　　负债率高企　　资产负债率是衡量企业健康与否的重要财务指标。过高的资产负债率将意味着该企业债务负担严重，财务压力大。　　数据显示，截至2011年9月30日，133家沪深两地上市房企超七成共计98家负债率超过65.58%的均值，其中有8家A股上市房企资产负债率超过85%，16家上市房企资产负债率超过80%，有两家超过100%，资不
抵债。与过去10年的房企财务数据相比，今年房地产的资产负债率达到最高值。由于财务数据总是有一定滞后性，从目前的市场情况来看，开发商的资金状况还在恶化。　　存货压顶　　新房可售库存如今已处于2010年以来的高位。　　三季报数据统计显示，沪深股市140多家上市房企存货总量超过1.2万亿元，较去年同期大幅上涨了42%。其中，库存
同比增长的公司多达112家，占比77.78%，库存环比增长的也有109家，占比75.69%。四大龙头“招保万金”库存总额达到4523亿元，同比增长47%，环比增长8%，占到所有上市房企库存的近四成。在新推盘增加和成交放缓的影响下，后市商品住房的可售存量还可能上升。券商分析师普遍表示，下半年房地产开发商的库存将呈现增长趋势，预计到年底市场整体库存将上升20%-30%。　　销售乏力　　市场入冬，销售回款速度放缓，标杆房企铁打的脊梁也要撑不住了。　　前三季半数以上大型房企未完成全年销售目标75%，房企巨头的销售状况在10月份也是全线告急。截止到11月7日，9家上市房企公布了10月份销售业绩。整体来看，上市房企的销售业绩在10月份出现量价齐跌，销售额下降的房企数量较8和9月份明显增多。个体来看，在公布业绩的9家企业中，万科、碧桂园等上市公司10月销售业绩同比下降。万科、保利降幅进一步扩大。其中万科等房企连续3月同比下降，碧桂园、保利等连续两月业绩下降。　　融资遇阻　　先是银行信贷向诸多开发商关闭了大门，接着股市、债市的融资渠道被堵死，然后信托这一房企最为倚重的融资方式也开始限制重重。融资断流，让饥寒交迫的房企大佬们面临更大风险。　　根据WIND数据统计，近120家上市房地产企业第三季度收入环比下降17%，净利润下降38%。剔除没有偿还压力的预收账款后，9月末上市房企短期负债合计达到4550亿元，为账面现金的2倍。融资方面，前三季度房企融资现金净流入仅为634亿元，同比大幅下降41%。而财务费用则达到47亿元，同比上升27%。在这个冬天，开发商们通过融资渠道缓解资金压力的难度已经越来越大。　　五大房企身负重担　　只有在退潮的时候，才知道谁在裸泳。　　在过去几年中高歌猛进的一些企业，成为这轮调控下来受影响最大的企业。　　3—5年再造一个保利的口号下，在过去的2年内，保利激进拿地，尽管销售业绩大踏步向前，但当高速周转遭遇销售乏力时，一切都不是那么美好。　　绿城的高负债更甚，再加上所开发的项目面临需求层被限购，想卖得好都难。无怪乎一再被传“破产”。　　而对于中华企业来说，因为布局之地多处在限购范围，让销售前景蒙上阴影。　　被称为上海本土老大的绿地集团，一面开发地产，一面进军矿业，同时又买下西安浐灞球队，触角伸得过长，预警信号频频。　　作为浙江省内另一大佬房企——滨江集团，因为在产品定位上与绿城有着相似之处，而一样面临限购限贷引发的销售难问题。　　保利地产　　激进扩张吃恶果　　◎ 负债数值紧张程度　　三季度资产负债率达78.9%，净负债率为145.9%，高居行业榜首。负债紧张程度十分严重。　　◎ 存货数值紧张程度　　前三季度存货为1472亿元，比去年末上升33.9%。2006年至2010年间，保利地产的存货增加了1041.86亿元，仅2010年一年就剧增498亿元。存货压力紧张程度十分严重。　　◎ 销售表现紧张程度　　保利10月实现签约面积56.94万平方米，同比下降26.7%;实现签约金额54.2亿元，同比下降39.2%。而在8、9月，保利地产签约金额已分别同比下降11.99%和26.21%，销售状况紧张程度严重。　　◎ 融资情况紧张程度　　保利近年来主要靠外部融资来缓解现金压力。由于背景资本雄厚与融资渠道多元化，保利地产融资紧张程度相对较低。[page]　　军企与国企的双重背景，造就了保利地产军人般雷厉风行的硬朗风格。著名的“三抢”策略，即“抢资金、抢市场、抢进度”今年依旧未变。　　然而，对于资金密集型行业，保利地产的激进扩张，已给自身带来高负债及低现金流等许多问题。今年前三季度，保利地产的净利润为35.7亿元，而经营现金赤字却高达66.7亿元。2006年至今保利地产累计举借债券559.8亿元，其中2010年一年新增债务310.70亿元。存货量急剧增加，项目销售状况疲软，经营性现金赤字增加，举债来缓解资金压力……　　今年1-10月，保利拿下了20多个地产项目，累计911万平方米，支付地价306亿元。平均每年至少新开拓7-8个城市，保利的全国军团日益壮大。摊子大了，资金压力也越大，市场走低时便首尾难顾。保利地产作为“出头鸟”更是首当其冲。如何协调好集团旗下养老地产、旅游地产、商业地产等投入高、产出慢的产业类型与住宅产业的发展平衡，也是保利在激进扩张过长中必须面对的难题。　　即使有多种渠道融资机会的海外上市房企，也面临着高达15%的年息成本，作为最擅长的自救手法，保利今年融资也遇到了诸多阻力。11月5日，保利发布公告“公司撤回2010年非公开发行A股股票申请的议案”，观望18个月后，保利96亿元融资计划被迫放弃。7月，保利向银行间市场交易商协会申请注册发行40亿元的中期票据用于保障房建设，但该笔资金是根据项目情况一期发行，短期内难以缓解资金饥渴。　　即使有千万条融资渠道，保利地产最根本的资金来源还是销售回笼资金。近日，保利地产在北京、南京、上海等地多个项目纷纷低调降价。　　中华企业　　屯兵限购城的尴尬　　◎ 负债数值紧张程度　　三季报显示，截至9月末，该公司的资产总额为235.79亿元，负债总额为184.20亿元，资产负债率为78.12%，一年内到期的非流动负债增加34亿元，负债紧张程度较高。　　◎ 存货数值紧张程度　　前三季度存货172.62亿元，较今年年初增长18.55亿元，存货周转率为0.075，存货压力较大。　　◎ 销售表现紧张程度　　中华企业上半年实现销售签约面积69286 平方米，回笼资金仅1.2亿元。上半年实现利润总额为0.67亿元，同比下降55.3%;前三季度利润总额3.84亿元，净利润1.84亿元，销售紧张程度高。　　◎ 融资情况紧张程度　　2010年密集通过房地产信托融资，信托融资额位居A股上市房企前三甲，四季度起这些信托计划将迎来兑现高峰，企业融资紧张状况严重。　　作为上海本土房地产企业的中华企业股份有限公司，近来由于高负债率和高信托/总债务比例被称为“绿城第二”。　　第三季度，中华企业将所持国泰君安证券股份有限公司和申银万国证券股份有限公司股权出让，取得投资收益1.73 亿元，若剔除此一次性收益以及来自上海浦东金鑫房地产发展有限公司的红利1.55 亿元，其前三季度实际经营利润仅0.56亿元，意味着三季度该公司无一分钱进账，还亏损0.11亿元。　　在业内看来，中华企业与绿城有许多相似之处。首先，两者都热衷盲目借贷拿地扩张，而产品定位又较高端，面临调控时易受大冲击。[page]　　中华企业的地产项目大部分位于上海及其周边地区的限购城市，据统计，新增的土地储备平均的拿地成本为10768元/平方米，产品整体售价2010年上半年已达到17109元/平方米，全年平均售价18340元/平方米，在上市房地产企业中仅次于仁恒置地和绿城中国。高额的土地及开发成本使得中华企业的项目面临市场上沸沸扬扬的降价压力时，显示出较弱的抗冲击力。　　其次，疯狂的房地产信托等形式进行融资造成债台高筑。2010年，中华企业先后8次进行信托融资，募集资金34亿元，平均信托收益率达到9.3%，期限在1-2年。如今，中华企业信托债务约为53亿元，占总债务的比例约为30%，高居上市房企前三甲。　　尽管中华企业多次在公告中表示要扩宽融资渠道，多种途径筹集拿地和项目资金。但实际上，随着监管部门对房地产开发企业的信贷、授信和融资等日益控制，留给中华企业管理层可操作的空间相当有限。　　绿城中国　　高负债的噩梦　　◎ 负债数值紧张程度　　半年报显示，绿城资产负债率为87.71%，净资产负债率163.2%，负债紧张程度较高。　　◎ 存货数值紧张程度　　目前绿城中国土地储备总建筑面积超过4千万平方米，上半年共新增土地储备项目8个。下半年计划推出287万平方米可售房源，按照其上半年售出56万平方米计算，其存货压力十分紧张。　　◎ 销售表现紧张程度　　截止10月共销售285亿元，同比下滑32.46%，销售面积124万平方米，同比下滑42%。其销售额是17家百亿代表企业中下滑最厉害之一。　　◎ 融资情况紧张程度　　今年绿城中国最主要的融资方式还是通过房地产信托进行，其7月份通过平安信托联合发起的信托筹资不超过30亿元，但投资回报率超过20%，如此高的融资成本证明了其融资情况紧张程度相当严重。　　对于绿城中国，这一激进企业来说，他们追求的是“高进高出”发展路径，使企业遭遇楼市不景气时危机重重。在今年与其同样售高端产品的龙湖、星河湾等高端项目纷纷降价，可是绿城中国一直保持着不降价的态势，也让其在销售变得严峻。　　绿城中国10月份共有17个新项目或项目分期推出销售，总推盘面积约为36万平方米，但销售额仅比上月上升4亿，目前绿城中国仅完成全年目标550亿元的51.82%。　　当众多房企按兵不动，现金为王之时，高负债的绿城继续对外拿地，年内绿城中国收获8块地，使其土地储备量超过
4000万平方米，且仍大量屯兵限购城市。　　高涨的负债率对其带来的负面影响也直接影响其融资情况，迫使它采用高昂的成本来进行融资，而这也最终将由其自己来承担，使项目赚取的利润大部分都交付给了信托产品。[page]　　而绿城中国会造成这一结果，与其项目档次有一定关系。其推出的项目多为纯高端，在限购城市推出，由于受今年调控政策所影响，购买纯高端项目人群多数都被限购，导致其销售惨降。而在这时候，绿城中国还不愿降价，始终坚信此轮调控马上就会结束，它在赌，但是如果赌输了，结果会很惨烈。　　上海易居房地产企业研究院企业研究中心总经理周建成认为绿城长久坚持的是谁胆子大谁就赢，目前他们处在赢得起输不起的时候。在2008年时，绿城也产生过危机，当时国家花了4万亿救市，让绿城一起度过了难关。高负债，高增长是绿城的标志，同时也是高风险的因素，而高风险则意味着倒闭瞬间即成。　　绿地集团　　高速扩张能否解套　　◎ 负债数值紧张程度　　根据绿地集团提供的最新财务数据，今年前三季度，集团结算销售收入为1091.07亿元，不过其中能源产业实现销售收入485亿元，占当期全部结算收入的44%。　　◎ 存货数值紧张程度　　截止10月底绿地集团在上海市场库存量高居房地产企业榜首，由于2009年绿地在上海狂撒300多亿元拿下二十余幅地造成现今存货压力较大。　　◎ 销售表现紧张程度　　根据中房信提供的数据，今年前三季度，绿地集团销售金额为540亿元，销售面积为560万平方米，其销售情况相对其他房企来说紧张程度稍缓。　　◎ 融资情况紧张程度　　银行融资为主，短期融资券、信托理财产品等为辅，不断拓宽融资渠道，创新融资模式。所以其融资情况较为顺畅，紧张程度相对较低。　　绿地集团作为尚未上市的房地产企业之一，其销售金额实际比一些上市企业更好，面对高负债率、高存货量，虽然前三季度绿地集团销量较好，但为了更好的消化高存货量，获得资金周转，绿地选择了大面积降价。　　10月，绿地集团旗下绿地秋霞坊项目进行了明显的降价，其余绿地在上海的多个项目如绿地布鲁斯小镇别墅目前正以8折销售，绿地公园壹品、绿地蔷薇九里等楼盘也均在价格上有不同程度的让步。　　在土地储备上，在2009年绿地在上海拿下二十余幅地，通过1至2年的开发，导致今年绿地在上海开盘项目较多，也导致了其目前存货压力较大。而绿地今年又独占鳌头拿了7幅地，但其中仅1幅为纯住宅类，其余地块均涉及商业。目前绿地的商业地产已经占到40%，也证明了其正在从住宅项目向商业地产项目转型的过程，这势必成为未来开发商必经之路。　　绿地集团除了房地产行业外，更投身能源行业，成为能源新巨头。能源产业更作为绿地集团近年来重点发展的第二支柱产业。　　对此，上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成认为，绿地已经逐渐从房地产行业超宏业经营发展所转变，其趋势是正确的。有效的分散了房地产主业风险。所以在目前的房地产市场严峻情况下，相对其他集团，绿地集团存活的相对较好。　　滨江集团　　融资单一能否走远　　◎ 负债数值紧张程度　　三季度报显示目前其资产负债率为81.44%，净负债率为31.16%。但由于其高额的预收账款导致其持续高涨的负债率，一旦楼市普遍降价20%以上，可能出现资不抵债的情况，所以其负债紧张程度相当高。　　◎ 存货数值紧张程度　　截止三季度，滨江集团存货量已达229亿元，同比增长55.61%，较年初增长71.92%。目前滨江集团存货数量位列浙江省内第一，其存货压力明显增高。　　◎ 销售表现紧张程度　　截止9月底，滨江集团累计实现合约销售金额约55亿人民币，相比去年同期减少20亿元人民币。其主要原因是今年可结算项目减少所致。所以销售表现与楼盘交付少有关，所以紧张程度为一般。　　◎ 融资情况紧张程度　　最重要的融资来源是银行借贷，其融资渠道较为单一，所以融资情况仍处于较为紧张状态。[page]　　缺乏现金、销售大幅下降、土地存货量大，是滨江集团目前面临的几大问题，同时年初制定的100亿元销售计划可能宣告破产，据了解，截止9月底，仅实现55亿元。　　81.44%的负债率相比年初增加了1.95%，也使得其成为高负债企业之一，而其相对单一的融资情况让现金流成为严重问题。　　今年1-9月，滨江集团没有任何新增土地储备，这也证明了公司目前已明显放缓扩张速度，在区域选择上，适度规避房价已过快上涨的城市。上半年销售表现差与可售楼盘有直接关系，上半年滨江集团仅三个项目部分尾盘及新城时代广场交付。　　滨江集团放缓施工速度，延迟开盘，也许是在盼望政府对限购能够放宽政策。虽然目前公司可售房源较少，对于销售资金回笼不利，但是由于旗下新盘较多，在定价上会比较自由。如果政府始终不放开政策，虽然走得是中高端线路，但面临现在的市场以及上半年的资金情况，相信滨江集团也会给予一个客户更能够接受的价格，来促使销售量的提升。　　现今，滨江集团唯有采取快速销售、大幅降价，回笼资金，对土地进行合理拿地，降低其土地储备量，才能度过此次难关。从2012年起，滨江集团除了位于杭州的项目，位于衢州、上虞及绍兴等地项目陆续竣工，公司的土地储备情况及销售情况可得到一定程度的缓解，也许2011年是滨江集团逸以待劳的一年，2012年有望成为其业绩拐点。　　坏气候好价钱危机中有机遇　　2011年注定是中国房地产发展史上不平凡的一年。在当前三道“限”字铁闸下，中国房企正面临一场前所未有的行业洗牌。　　90%的房企分批倒下　　十年之后，还会剩下哪些房地产企业?上海易居房房地产研究院企业研究中心总经理周建成认为，第一轮也就是第一个五年，将会倒下30%的企业，其中中小企业以及大企业中，成本管控能力差的民营企业先倒。“因为他们一般组织管控有问题，导致成本管控能力差，项目少从而材料采购以及与供应商谈判能力较差。”　　第二轮，5到10年之后大约也会倒下30%的企业，倒下的是还没有实现从住宅开发到商业开发或旅游地产等多元发展转型的企业。　　第三轮也就是10年以后还会倒下30%的企业，就是战略还未调整过来的企业，还是以机会、人脉导向为主而没有向战略驱动和价值驱动转变的企业。最后房地产企业将剩下200~3000家左右也是相当合理的数量。倒下谁家是偶然的，但是倒下是必然的。　　房企并购空前活跃　　2008年房地产开发商通过折价销售规避风险，而2011年开发商则采取了产业并购整合的方式予以应对。来自中原地产的统计报告显示，今年前十月，我国房地产企业累计股权并购数量已经达到了93宗，房地产企业股权变动超过去年同期两倍以上，房企整合并购潮呼之欲出。对于真正资金链紧张的中小型开发商而言，不降价将面临资金链断裂，而降价整个项目就会亏本，因此把公司卖给大企业最快捷最划算。而对于拥有多元而强力资本渠道的大型房企而言，此时大可以划算的价格并购抄底，进而主宰市场。　　大者越大，强者恒强。在整个行业大整合运动中，中国房地产行业的集中度明显增加。2010年，进入销售额 50亿入销售额 50亿以上的企业只有 20个，而2011年尽管全国总销售额下降，但是进入销售额 50亿的企业有 30个。从销售面积的角度看，情况亦如此。2010年，销售面积在 50万平米以上的企业只有20个，而 2011年有 30个。　　薄利多销控制风险　　两岸唱空啼不住，房企已过万重山。商场如战场，对房企而言，如何逆市而动，争取在这一轮调控中存活并发展呢?专家们为开发商们支招。　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为房企应该“向万科学习”，做好企业发展的基本功，以“现金为王”。 第一、增加高速周转的产品比例，中小户型产品应该加速推货;第二、高端产品线定位的房企，在产品推盘和布局上适当“舍卒保車”，并且拉长销售的蓄水期，在适当时候以一定的性价比入市，追求集中成交而带来的市场品牌营销。第三、对于当时拿地较为激进的企业，手中持有“地王”项目，要适度拉长项目的开发周期，以项目本身土地的升值及房价的上涨来对冲项目当前销售相对亏损的状态;第四、银行融资难的情况下，在资本市场需求更多资金支持企业发展，如基金、PE等。　　周建成指出，目前中小房企要想在在此轮调控中不被淘汰，必须加强组织管控能力，优化流程，抓好项目管理，控制开发成本。上海克而瑞研究中心分析师杨晨青认为，对于大企业来说，目前最重要的是做到高周转，加快企业周转速度以及中低端项目的施工速度，高端项目暂且不要开工，已经开工的放缓施工，采取降价换量来争取高周转。在选择开发的城市中，要优先考虑二三四线尚未限购的和过去房价上涨速度缓慢的城市中，在拿地方面多拿普通住宅项目，少拿高端项目。　　伺机抄底纷纷入场　　无资本，不地产，资本永远是这个行业的核心资源。在地产圈内循环之外，众口铄金的房企资金链困局也吸引了不少怀揣资金的其他行业抄底者。　　“索罗斯准备组织国际炒家抄底中国楼市!”这一消息给房企带来的心理安慰远远超出它的实际意义。　　近日，对冲基金大鳄索罗斯近期与香港房地产开发商以及地产代理秘密见面，计划成立房地产投资基金，伺机投资中国内地以及香港的优质地产项目。这支投资基金预计会通过替内地房企融资赚取高息或入股的模式盈利，同时减轻房地产企业高债务比率带来的风险。　　全球最大的商业地产经纪商世邦魏理仕的姊妹公司世邦魏理仕环球投资(CBRE Global Investors)也在11月15日宣布，将在四年来首次投资中国楼市，计划在明年二季度前购买住宅土地用于地产开发。　　事实上，自8月份以来，各路私募及基金公司人马已频频在全国各地出现，以较低价格收购项目。而上海市场上许多在售的项目，实际上已被房地产基金组团以5至7折价格收购。　　孙子曰：“其疾如风，其徐如林，侵掠如火，不动如山，难知如阴，动如雷霆。”如今，在调控的背景下越来越多的房企们正遵从着其中的四字真言“风林火山”，度过一个个危机，并寻求新的发展机遇。