豪华养老院数十万入门费开发商被疑借机开发土地

近期，以花园式装修、24小时护理服务、居家式享受为主打的“五星级”养老院在北京日渐兴起。这些高档养老院在得到一些高端老年群体认可的同时，也由于其收费高、入住率低、占地面积大，并得到政府或明或暗的政府补贴等原因，引发公众对其浪费资源、福利分配不公等抱怨。那么，“豪华”养老院生存状况到底如何？这一号称“银发产业”的市场是否将成为投资领域一个新的热点？《每日经济新闻》对此展开了调查。　　养老院调查　　“做好5年不赚钱的准备”　　张吉文所在的暮馨国际敬老园，是近两三年北京兴起的高级养老院的代表之一。园内绿化率高达58%，老年医院、营养餐厅、巨大的散步休闲花园和运动场地一应俱全，240套居家式套房多为精装修，室内配备了卫生间、空调、电视、热水器以及紧急呼叫按钮，楼内通道均是无障碍设计，防止老人滑倒的扶手环绕四壁。　　张吉文是这家养老院的院长，也是投资人之一。据他介绍，暮馨投资近2亿元，占地15200平方米。实际上，类似的豪华老年公寓或养老院在北京并不算少，它们大多是民办或中外合资，经营者不少都有房地产从业经验，再聘请业内经验丰富的专业人士来进行管理。　　星级宾馆般的服务注定了这样的养老院收费一定不菲。以暮馨为例，入住这里要缴纳20万~40万元不等的会员费，不同标准享受不同档次服务。而这还只是固定的入园费，每个月还要缴纳4000~5000元的住园费，此外，护理费等其他费用另算。记者据此估算了一下，一个老人在这里每年的最低花费约为5万~6万元，以在此平均生活10年计算，加上会员费，支出将达到惊人的近百万元。　　张吉文表示，现在的关键是入住率不高，这也是位于京郊大部分星级养老院的普遍难题。不过，长期来看他仍看好养老产业，并表示暮馨为此做好了5年不挣钱的准备。　　消费者分析　　教授退休干部等成住客主流　　据透露，暮馨目前的入住率还不到五成。豪华养老院为何受冷落？费用高无疑是首要原因。目前北京便宜的养老院每月收费400~500元，中档约为1500元，设施服务最好的与最差的养老院，价格相差十数倍。　　“一个月5000元的费用对普通老百姓来说肯定承受不了，因此那些家庭条件好的老人及其子女才是我们公关的对象。一位大学教授因为青睐这里的环境和服务，已在这里住了好几年。”张吉文表示，长期以来，一般只有患病或生活不能自理的老人才甘愿被送到医院或养老院，这就和国外的情况很不一样。在中国，典型的养老院往往带有福利性质而不是纯商业运作，以往的养老机构大部分是官办，服务品质不是重点。　　70多岁的李老先生是暮馨的第一批住客，他和老伴都是国家退休干部，退休金足够他们支付在这所高级养老院的花费。由于爱好广泛且喜欢接触新事物，李老先生在该院已经交到不少朋友，平时还能上上网、写写字，他感觉十分自在。“硬件设施并不是我关注的重点，是子女们为了放心，才让我住这么贵的。”　　《每日经济新闻》记者了解到，入住此地的老人多是离退休干部、大学教授、工程师等高收入人群，年轻的时候不少都受过高等教育，有自己的事业。此外，他们的子女大多也已事业有成，甚至成为企业家，这些条件能让他们追求幸福自在的晚年生活。　　公众质疑　　有开发商借机搞土地开发？　　虽然的高档老年公寓迎合了“养生享受”的养老需求，不过公众对此却提出了尖锐的批评，指责这些豪华养老机构动辄投资上千万甚至数亿元，占用了大量土地资源，并或多或少地获得了地方政府财政、土地上的支持，却只解决少数有钱人的养老问题，是社会资源的极大浪费，还造成社会福利分配的不公。　　记者了解到，这些星级养老院的确占地较大，少则一两百亩，多则四五百亩，个别项目还或多或少获得了国家财政、土地的支持。　　北京民政部门的一位负责人告诉记者，社会资本如今对投资大型高档老年公寓趋之若鹜，甚至有些开发商打着公益的旗号，搞综合性土地开发，而养老院项目不过是他们的一个“摆设”。不过张吉文对此并不完全认同，他认为，确实有一些投资商打着建养老机构的旗号获得政府的土地支持，却只象征性地建了一点老年设施，但那根本不应算作养老产业，而是一个变了味的商品房项目。　　谈到政府补贴，张吉文认为，有的公立养老机构有政府支持，可不计地价、造价，仅按运营成本计费，有的甚至收不抵支，需政府每年补贴。但私立养老机构是纯商业行为，尽管大家都预期有好的收益前景，但资金回笼周期长、回报慢，因此不是每个投资人都能承受的。　　市场前景　　银发产业万亿市场待开拓　　在北京，近年来开办养老院成了一个紧俏的行当。随着老龄化时代渐行渐近，“银发产业”正被越来越多的投资人视为“金矿”。　　据民政部社会福利和慈善事业促进司司长王振耀说，目前我国老年人口已达1.69亿，且以每年近千万人的速度增加，已成为潜力巨大的消费群体。随着我国人均GDP达到3000美元，居民消费能量逐渐释放，老年产业市场潜力巨大。他预计到2010年，我国养老产业规模将超过1万亿元，这对于我国拉动内需、化解当前国际金融危机具有重要意义。　　然而，先行试水的民办养老院过得并不如意。一位民办养老院的投资人将此归结为民办与公办养老院的“起跑线”不同。“民办养老院没有政府补贴，若与公办养老院展开正面竞争，肯定不是对手。”据他介绍，目前民间资本投资养老院有两种登记方式：一是以“民办非企业单位”方式登记，投资者在土地、税收、水电煤气等方面均享受一定优惠，但利润只能用于福利事业；二是直接在工商部门登记，作为一个企业经营，享受不到优惠。而如果以“民办非企业单位”登记，其性质就类似非营利机构，意味着养老院的盈利部分不能进行分红，必须继续运用于所办机构，因此该方式无疑降低了民营资本投资的积极性。　　据北京民政部门一位负责人表示，公办养老机构由于是政府出资，又不以盈利为目的，因此可以保证较低的收费，不过目前的瓶颈是供不应求。而对于民营养老机构，国家也有种种政策和资金上的支持，“我们对出现高端的养老院总的来说还是鼓励的。”