民资可建保障房新政策破楼市困局尚需制度保障

日前国务院常务会议提出，鼓励和引导民间资本进入保障性住房建设等领域，引起了房地产业内的高度关注。广州市房管部门25日宣布，计划年内投入45亿元，开工建设300万平方米保障房。北京、吉林此前也宣布将增加政策性用房的土地供应。　　专家认为，推动民间资本进入保障性住房领域，带动社会资源参与保障房建设，有利于改变目前单独由政府承担建设、进展缓慢的局面。但是把脉当前房地产市场，一边是持续高涨的房价，一边是难以解渴的保障性住房。今年的保障房建设是否能够达到目标？中央的“好经”是否能在各地落实？民心工程是否令百姓满意？这一切还需要得到制度的有力保障，同时要接受时间的考验。　　房价持续高涨 保障房难以解渴 　　业内人士称，当前房价已经超过了2007年的历史水平，进入了新一轮的发展期。　　在广州，一手住宅交易维持价升量减态势。根据广州市国土房管局发布的《广州市十区房地产交易登记情况通报》统计，2010年2月，全市十区一手住宅交易面积为51.87万平方米，同比增加9.5%，环比减少10.6%；广州市十区一手住宅交易均价为11963元／平方米，同比上升49.3%，环比上升3.3%。在北京，两会闭幕不久，当地一日出现三“地王”，最高地块单价每平方米近3万元。　　与商品房市场一片火热形成鲜明对比的是，全国保障性住房建设情况进展不尽如人意。全国人大常委会调研发现，2009年3季度，全国当年保障性住房任务完成率仅为23.6%，在全国城镇的低保家庭中，各级政府已通过各种方式缓解住房困难的仅占7%左右；在全国已开展廉租住房的城市，其覆盖面仅在1%左右。　　新政策出台惹争议 楼市困局待破解 　　为突破楼市困局，今年以来，国家加大了对房地产市场的调控力度和对保障性住房保障力度。　　2010年1月，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求增加保障性住房有效供给，加快推进保障性安居工程。3月11日，国土资源部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，要求各地确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。3月23日，国务院常务会议提出，鼓励和引导民间资本进入保障性住房建设领域。　　民间资本能否为缓慢的保障性住房建设增加动力？业内对此
意见不一。　　部分业内人士认为，新政策有利于高效率、充分利用社会资源进行保障性住房建设，使保障性住房建设走向高效率、低成本，从而推动保障性住房建设工作。　　广东省房地产协会会长蔡穗声说，近年来保障性住房建设难以满足社会需求，主要原因就是政府投入不足。鼓励民间资本参与保障性住房建设，一是能广开门路，带动更多的社会力量和资源参与保障性住房建设；二是房地产开发企业有成熟的市场运作模式，能避免单独由政府建设带来的低效率高成本，以及有可能产生的腐败问题。　　蔡穗声分析认为，目前房地产开发企业越来越多，而各地出让的土地将会慢慢减少，因此部分中小房地产企业“吃不饱”，只要有一定的利润，还是有企业愿意参与保障性住房建设的。　　但也有部分专家认为，保障性住房建设无利可图，难以吸引民间资本参与。北京大学公共经济管理研究中心研究员韩世同说，保障性住房盈利性低，如果建廉租房，低廉的租金使企业连银行利息都收不回。如果建设经济适用房，政府规定了只有3%的利润空间，只能基本保持收支平衡。　　韩世同认为，作为民营资本，逐利性使其缺乏参与保障性住房建设的积极性。除非能够像处理垃圾一样，政府给予相应的补贴，也就是政府出钱，企业代替政府建设，但目前这个前提并不存在。在房地产开发企业进入商品房市场并没有障碍的情况下，利润高的商品房市场是企业的第一选择。　　“民心工程”加大投入 业内期待制度保障 　　在百姓的期望中，地方政府也不断出台相关措施，加大在保障性住房方面的投入。　　3月25日，广州市国土房管局表示，计划年内推出一万套限价房，投入45亿元，供应土地1.05平方公里，开工建设300万平方米，解决约25000户低收入家庭住房困难，储备3平方公里左右的保障性住房用地。北京、吉林等城市也先后表示，加大保障性住房的供应。　　专家建议，为促使新政策落地，破除民间资本参与保障性住房建设面临的障碍，吸引民间资本参与保障性住房建设，确保企业有合理的利润空间，有关部门需要尽快出台配套措施，进一步形成保障制度。　　蔡穗声说，民间资本参与保障性住房建设，能够弥补政府单独建设保障性住房的缺陷，政府有关部门要意识到这一优点，并积极尝试为民间资本参与保障性住房建设提供平台和机会。建议在一些房地产市场发展成熟的城市，选取一两个区作为试点，通过试点逐步探索出一套比较行之有效的措施，然后全面推广。　　同时，要让参与保障性住房建设的企业有合理的利润空间。国家在政策上给予融资等方面的优惠，促进民间资本有能力、有积极性参与保障性住房建设。如政府可提供相应的补贴，如由银行免息或低息贷款给房地产开发企业用于建设保障性住房，并由政府补贴给金融机构其中的息差。