资金之渴触发房企成立地产基金冲动

阴雪 张艳红　　近日，作为中国内地第一个由开发商成功发起和募集的外资房地产投资基金，金地集团(600383.SH)宣布完成了其与瑞银共同发起的房地产基金第二期的募集，从而使该基金规模达到近2亿美元，主要用于投资中国一线及部分二线城市的住宅开发项目。　　无独有偶，背靠中国建筑(601668.SH)的中建地产相关管理层最近也透露，未来有意考虑建立基金平台，运营房地产业务。　　在资金为王的房地产界，一股基金热潮正逐渐启幕。　　解资金近渴　　“与其任由充沛的民间资金去炒大豆和玉米，不如把他们吸引过来参与房地产基金。” 高和投资董事长苏鑫认为，将私募基金作为吸引过剩流动性的“海绵体”，这对房地产的发展有着积极意义。　　作为房地产私募基金高和投资的创办者，从SOHO中国副总裁的职位上离职后一年，他发起的这只基金就数度出手。今年初，他们收购了北京凯德华玺项目的底商；5月，又收购了燕莎区域的琨莎中心二期写字楼及商铺，随后闪电开盘并售罄，溢价率超过70%。11月下旬，高和投资再度斩获位于北京市北三环马甸桥区域的金澳国际写字楼项目。　　苏鑫认为，尽管如今人民币房地产基金的总体量还很小，但其未来的发展可能会非常迅速。　　的确，周转快、溢价高的房地产基金不仅仅令很多房地产职业经理人纷纷转型，同时也使得不少开发商难以抵挡其诱惑，尤其是那些资金链吃紧的房地产企业。　　“当前的楼市调控政策对于投资性资金限制较严，如果能够对这部分资金实行吸纳并有效利用起来，也不失为一个好的渠道。”绿城中国(03900.HK，下称“绿城”)副主席寿柏年表示。　　绿城2010年中报显示，截至6月30日，其负债率已由去年年末的105.1%飙升至158.8%，但据寿柏年预计，“由于绿城下半年需要支付近100亿元土地款项以及110亿元工程款，因而预计公司下半年负债率暂时降不下来。”　　在高企不下的负债率面前，绿城也将目光瞄准了房地产基金。　　对于绿城正在运作的房地产基金，寿柏年此前对媒体透露，这一基金的管理，主要通过一些金融机构把社会上投资人的钱聚集起来，然后由专业的团队进行投资管理。“我们会把这个基金的资金投向定位在绿城，即由绿城进行开发管理或者跟绿城合作项目。与其他房企不同的是，我们成立基金是希望成为投资人，同时也参加基金的管理，并不是由唯一的基金管理公司来管理。”　　寿柏年曾表示，希望今年下半年到明年上半年，绿城能够在房地产基金上面有一个具体的进展。　　但截至目前，在基金究竟采取何种形式的考虑上，绿城尚没有大致计划。寿柏年近日就对《第一财经日报》表示，从初步反馈来看，有的客户希望流动性大些，有的客户趋于保守。因此未来会采用封闭还是开放的形式，现在还无法确定。　　缓融资远忧　　“资金对于海尔地产来说并不是问题。”海尔地产董事长兼CEO卢铿介绍，海尔是中国很少的拥有金融系统的企业，海尔有自己的银行、保险公司、投资公司、证券公司和财务公司，这样的一个金融系统给海尔地产赋予了比较强的接入性。　　即便是在如此深厚的金融背景之下，海尔地产也成立了旗下的房地产基金。　　“海尔地产基金可能最近就会推出，募集的资金主要来自于集团内部的资源和外部的私募，主要是为了解决一些项目某个阶段从银行不方便拿到资金的问题。”卢铿表示。　　“就像万科肖莉所说，对房地产商来说，拓展融资渠道、变化融资方式，已经到了刻不容缓的时候，而在城市化的宏大背景下，中国的房地产发展需要引进全民和全社会的资本。房地产企业始终缺乏融资渠道。” 北京银信房地产开发公司董事长张民耕认为，上述种种原因造成了房地产基金的筹备冲动。　　在这方面走在行业前列的无疑包括金地集团。据其新任总裁黄俊灿透露，到2015年，金融业务将给金地集团贡献约20%的利润。　　稳盛投资是金地集团去年在香港成立的全资公司，它便是金地旗下专注于内地房地产投融资的业务发展平台，目前该公司董事长，由金地集团总裁黄俊灿兼任。　　据介绍，稳盛投资负责集团旗下的一系列金融业务，包括与瑞银集团共同募集的瑞银金地中国房地产开发美元基金，以及与平安信托的100亿投资计划。此外，还将成立人民币基金。　　此前，稳盛与瑞银合作的美元基金已经完成了首轮募集，金额为1.25亿美元，该基金的首期资金约500万美元已经投向金地旗下位于沈阳的一个较小项目。此次，荷兰养老基金PG－GM向该基金投入7500万美元，使其完成了第二期募集，该基金规模也达到近2亿美元。　　稳盛投资总经理吴涛还向本报记者透露，公司旗下的人民币股权投资基金的募集工作，正在筹备当中。　　但实际上，在信贷、资本市场等传统的融资渠道日渐收紧的市场环境之下，开发商通过募集基金的方式缓解资金的远虑与近忧或许仍需更多探索。有业内人士就表示，在国际上，开发商和房地产私募基金分得是很清的，他们是产业链上下游的关系，如果混为一谈，就会产生关联交易。而其最终可能会导致基金的收益分配有益于开发商而不利于投资者的难题。插图/刘飞