非主流开发商退市：为新政祭旗

本报记者 肖素吟 发自广州　　7月初，金种子酒抛售房地产业务。这是继6月份海利得、重庆路桥、丰乐种业、太原刚玉、爱建股份和ST珠峰等公司转让房地产资产以来，又一家撤出房地产市场的上市公司。　　虽然目前退出房地产市场的都是“非主流”开发商，但业内人士指出，还有两类开发商渐显退市迹象：融资渠道单一的小型房企以及2009年拿了地王项目的房企。如果调控政策持续深入，为调控“祭旗”者会越来越多。　　调控之下有衰兵　　7月初，安徽金种子酒业股份公司(下称“金种子酒”)发布公告，拟以8055.83万元将持有金种子房地产98.16%股权转让给金种子集团，从而退出房地产行业。　　金种子酒公告表示，房地产调控政策让市场发生较大变化，未来竞争将更趋激烈，金种子房地产开发业务为公司非主要业务，规模较小，起步较晚，发展不快，现在退出房地产行业有利于规避风险。　　根据金种子酒2009年年报，房地产业务营业收入828.85万元，仅占主营业务营业收入的0.79%，与6.07亿元的酒类业务和4.23亿元的制药业相比不过是一把“小钱”。但其房地产业务营业利润率近42.88%，远高于其制药业的1.49%。　　地产经济研究专家邓浩志接受时代周报记者采访时表示，投机是非地产主业企业参与房地产行业的主要原因。在市场好的情况下，企业通过抄地或入股等方式盈利，但是在市场出现萎缩以及调控预期加强或者延续的情况下，企业就会考虑以各种方式退出市场。　　实际上，金种子酒不过是调控以来退市的冰山一角，6月28日国土部部长徐绍史提出要“继续强化房地产用地管与控”，一度进退维谷的企业闻风而动，上演退市大潮。　　颇具戏剧性的一幕是，继6月29日丰乐种业拟以6274万元的价格向关联方合肥城改转让丰乐房产100%股权、剥离房地产资产之后，太原刚玉、爱建股份和ST珠峰三家上市公司不约而同地选择在6月30日转让股权或项目，退出房地产业务。　　耐人寻味的是，据丰乐种业当时透露，公司内部收到消息称，中国证监会7月1日起会对上市涉房企业进行融资限制，甚至停止融资，所以将房地产业务脱手，规避风险。而四家公司的公告，几乎均将矛头直指宏观调控。　　地王房企或退市　　事实上，追溯4月新政之后，早有江苏吴中、华东医药、海利得、重庆路桥等非房地产主业企业陆陆续续退出房地产市场。　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成接受时代周报记者采访时则表示，目前的退市针对的是非主流开发商，也就是非房地产主业企业，“在主流开发商还没有大量降价的时候，他们得赶紧把手中的地产资产卖掉，把握时间”。尹伯成表示，2007年之后房价上涨，非主流开发商看好未来房价，投机色彩比较浓。他们买地价格比较高，调控之下，降价就会亏损，转卖地产资产是个好办法。“房地产行业必须进行洗牌。”　　除了非房地产主业企业退市成势，邓浩志同时指出，还有两类开发商退市渐显迹象：融资渠道单一的小型房企以及2009年拿了地王项目的房企。　　诚然，适逢调控，即使在2009年的土地盛宴上长袖善舞的企业同样苦不堪言。2009年11月13日，福建望城投资竞得一宗地块，其土地使用权出让金总额为3.39亿元。但是随着2010年5月的期限逼近，望城投资尚有1.02亿元未付款。5月12日，望城投资公告出让福州滨江房地产开发有限公司100%股权，不难发现1.45亿元的售价正好可以填补其拿地欠款。　　境外资金抄底　　既有退市者，必有接盘者。　　“对于企业来讲，尤其是在环境不好的情况下，以比较低的成本拿到项目是比较好的进入时机。”经纬行研究中心经理朱欣苑对时代周报记者表示。邓浩志则表示：“部分在2009年没有吃饱的公司、处于闲置半闲置状态的中小房企，现金流相对充裕，有抄底的能力和机会。”　　因此，6月乍现并购潮。汤城集团、中骏置业、世纪星源、华联控股、SOHO中国、凤凰置业、众安房产集团、花样年等房企纷纷通过并购获得土地。其中，6月11日，SOHO中国斥资22.5亿元收购了国鼎公司90%股权，间接囊括外滩204地块；6月15日，花样年仅以3亿余元就收购了东莞市土地储备近10万平方米的花千里房地产开发公司。不过，接盘者的青黄不接同样令人生疑。根据太原刚玉公告，截至2009年12月31日，其接盘者中正房地产中净资产为-11843万元，净利润为-4293万元，显然是资不抵债。而重庆路桥的接盘者重庆市奇尚房地产开发有限公司成立于2009年11月，其股东和背景至今成谜。　　邓浩志对此解释道，一个比较突出的现象是，很多中小型企业突然之间资金非常充裕，特别活跃，可能是通过私募融资，背后有境外资金撑腰。　　“就我所知，国外的私募资金对中国房地产市场非常感兴趣，虽然调控不明朗，但长期来看，中国房地产市场会在二三十年之内保持一个相当稳定的增速。所以新加坡和香港等境外私募都陆陆续续来中国考察项目。”邓浩志表示。　　在中小型房企觊觎退市者，却苦于信贷收紧、预售情况不理想之际，私募早已悄然狩猎。一出一进之间皆因资本，却酝酿着一场变局。　　“趋势就是越来越往专业化方向靠拢，所谓专业化不单指开发，还在工程、销售甚至在融资等各个环节。所有动作，无论是进或出，都是优胜劣汰的过程，毕竟房地产公司到现在还是太多了，也就是说大鱼小鱼都还能混。”邓浩志对时代周报记者表示道，“有人说房地产业是暴利行业，但是未来的趋势是非专业企业的获利能力会越来越低，慢慢被挤出市场。”