五成收入靠卖地陆家嘴难掩转型阵痛

5月7日，上海土地交易中心拍卖大厅热闹非凡，一场本应在4月28日进行的土地拍卖会，因“技术故障”推迟到当日。　　在这场房产新政出台后的上海首次土地拍卖会上，上海本土开发商陆家嘴( 600663 ·SH)一举击败了央企保利、成都龙城等7家地产大鳄，以15.28亿元夺得浦江镇中心河以南C-1、C-2号地块，溢价达144％，楼板价8060元／平方米。　　虽然早在2004年，陆家嘴集团就开始了从土地运营商向地产开发商的转型，但直到今年才有实质性动作—除了5月7日第一次在上海土地市场上公开拿地，4月29日，陆家嘴还公布了收购母公司旗下的商业地产计划，拟以13.57亿元的现金收购母公司旗下的6家公司的股权。通过这次收购，陆家嘴集团的主营业务已经涵盖了涉及到酒店管理、会展、商业地产运营，成为一家综合的地产运营公司。　　尽管如此，土地转让收入仍占陆家嘴今年一季度营收的1/2，转型的尴尬难掩。　　“目前，陆家嘴集团处于转型的阵痛期。”上海五合国际总经理邹毅向时代周报记者表示，“一方面，公司需要大量资金进行扩张；另一方面，今年陆家嘴新开工面积为约50万平方米，总的在建建筑面积约118万平方米，几大商业项目刚刚入市，短期内很难回笼资金。”　　根据陆家嘴集团今年一季度财报显示，截止到3月31日，陆家嘴持有的货币资金为4.69亿元，同比去年减少31.0%。　　卖地转为开发　　上海陆家嘴（集团）有限公司前身为上海市陆家嘴金融贸易区开发公司，成立于1990年9月。1997年12月，改制更名为上海陆家嘴（集团）有限公司，是经上海市人民政府批准组建并重点扶持的62家大型企业集团之一。　　当时，陆家嘴集团的主要工作，是对陆家嘴范围内的土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，最后对熟地进行有偿出让或转让。　　“经过10多年的开发，浦东新区特别是陆家嘴区域土地资源几近枯竭，原来的营运模式使公司面临着是否还能生存的现实问题。”陆家嘴集团总经理杨小明向时代周报记者表示，“在这种情况下，陆家嘴集团开始大力转变发展模式。”　　于是，从2004年开始，陆家嘴集团的经营战略从土地一级运营商转为二级开发商，并把工作重点放在商业地产的运营上。　　但是，转型并不顺利。2004年，陆家嘴集团有意向开发海南盈滨半岛项目，但由于盈滨半岛已经“诸侯割据”多年，土地整合困难，最终不了了之。　　杨小明向时代周报记者介绍，公司先前通过生地转熟地，然后再进行有偿转让，虽然公司得到了较快的发展，但是，“为了公司可持续发展的战略需要，公司已决定今后在区域内将不再卖地。除利用公司自有土地资源参与投资建设项目之外，陆家嘴还将与其他房地产企业一样，通过土地招投标的方式，在市场上获取所需土地。”　　在这样的战略之下，陆家嘴集团开始深耕陆家嘴区域，先后独立开发了“陆家嘴花园”、“渣打银行大厦”、“96广场”等项目。同时，在进军海南失败之后，并没有停下对外扩张的步伐，2008年进军天津，目前，正在开发天津“陆家嘴河滨花园一期”。　　杨小明表示，公司已经不再单纯靠“卖地为生”，主营业务包括酒店管理、会展服务、商业地产运营等。　　虽然今年第一季度陆家嘴集团的营业收入同比去年增加了11倍，约为16亿元，但是，土地转让收入仍占一季度营业收入的1/2，转型的尴尬难掩。　　对此，杨小明表示：“虽然公司从一次性批租土地转变为开发、经营各类功能性房产资源，但这需要一个过程。”　　收支失衡　　“按照陆家嘴集团的财务状况，能依靠自有资金完成项目已经是很不错了。”上海顺创投资咨询有限公司分析师朱佳民对时代周报记者感叹。　　资料显示，截至2009年底，陆家嘴集团贷款余额较年初增加18.78亿元，财务费用比上年发生数增加1.16亿元，增加比例超过100%，资产负债率42.4%。　　进入2010年后，公司的财务状况仍然没有较大改变，一季度财报显示，截止到3月31日，陆家嘴持有的货币资金为4.69亿元，同比减少31.0%；经营产生的现金流为负2.48亿元，同比减少30.44%；公司长期、短期借款同比增加20亿元，财务费用比上年同期增加282.3%，为2047万元。　　按照计划，今年陆家嘴新开工面积为约50万平方米，总在建面积约118万平方米，包括世纪大都会、陆家嘴基金大厦等七个项目同时开工，资金需求量较大。　　同时，陆家嘴还公布了拟以13.57亿元的现金，收购上海陆家嘴东怡酒店管理有限公司等母公司旗下6个商业地产项目，收购股权33%-100%不等。　　显然，陆家嘴集团面临着收支严重失衡的压力。“在转型之初，陆家嘴集团没有意识到住宅项目对财务报表的贡献力度。参照世茂集团，在上海一方面有大量的高端商业项目租赁，另一方面，在奉贤、浦东有住宅项目在售，这样短期内可以平衡公司营业收入的分配比例，分担经营风险。”邹毅向时代周报记者表示。　　不过，陆家嘴集团也意识到了产品单一的问题，已经开始逐步调整土地储备结构，目前在天津、上海约有总建筑面积为50万平方米的住宅用地储备。　　多重融资解危　　事实上，陆家嘴集团也意识到了公司资金紧张的问题。杨小明向时代周报记者表示，公司目前处于转型过程中的项目密集期，对资金需求较大，“去年公司资金缺口主要通过银行贷款方式解决，公司对未来的资金需求和融资渠道已有充分的预计和安排，今年将继续推进发债进程。”　　记者了解到，为解决短期内资金紧张的困境，陆家嘴集团近期频频融资。就在宣布收购母公司商业地产项目的同时，陆家嘴还计划发行不超过38亿元的公司债券，另外还获得了控股股东提供的4.5亿元的委托贷款。　　上海顺创投资有限公司分析师朱佳民向时代周报记者透露，今年陆家嘴集团会发行REITs产品，发行年限或可达15年，在这个金融平台取得融资，可以用在下一个项目的开发；另一方面，其投资性物业比重接近70%左右，依靠这类高端物业平台，可以获得较稳定的现金流。　　而易居研究院分析师薛建雄也向时代周报记者表示，“陆家嘴集团拥有陆家嘴区域的“世纪大都会”等重要商业项目，有较大的增值空间；同时陆家嘴集团也是参与开发和运营迪斯尼的中方大股东，也可为公司带来较稳定的收入。”