资本金下调：楼市新拐点

物业税透露政府长期调控信号　　本报记者 晏耀斌 郑 盎 吴丽华 实习记者 张 智 北京报道　　刺激经济，绕不开的还是房地产。振兴房地产，最需要的是固本培元。　　商住房投资项目资本金比例下调多少？曾让开发商既期盼又焦躁。“就是放个风吧？”5月26日，全国房地产经理人联盟副秘书长姜炜在接受《华夏时报》采访时有些坐立不安。此时已经距离国务院常务会议决定整整27天。　　话音刚落，5月27日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，下调幅度之大几乎超出接受采访的所有人士想像。　　“普通商住房资本金比例下调15个百分点，真没有想到，没有想到。”姜炜5月29日再次接受记者采访时连说两个“没有想到”，“这是一个很明显的刺激楼市政策。放松银根，意在利用信贷杠杆刺激房地产行业的投资，同时，也减轻了开发商的资金压力。”　　关于房地产的重大消息不断。　　近日，国务院在批转发改委《关于2009年深化经济体制改革工作
意见的通知》中提到，财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。与之前不同，此次是国务院首提物业税。　　消息一出，即引来了唱空声，或房价大跌或地方抵触。但记者在多日采访中了解到，如今再提物业税，在于地方财政收入锐减，卖地生财路子走不了多远，中央投石问路，考察地方态度。对于房地产的长远来说，“物业税虽是一剂猛药，但是良药苦口”。　　“从长远来看，通过税收改革来调整房地产利益格局，物业税的开征是房地产行业健康发展的标本兼治措施。”北京大学房地产研究所所长陈国强5月29日接受《华夏时报》采访时认为。不过，他同样表示，物业税开征需要解决的问题复杂。　　之前，一位不愿具名的中央智囊对《华夏时报》记者表示，房地产业绝不仅仅“振兴”一下就能了事的，真正需要的是一个级别堪比1998年房改的长期规划。　　实际上，自4万亿方案出台后，房地产始终没有走出关注视线。“几进几出”，落选十大产业振兴规划，中央和地方仍然出台了不少措施促进房地产发展，催生了一个第一季度的楼市小阳春。但好景不长，宏观经济依然面临下行压力，出口继续萎缩、民间投资动力不足和消费者观望，5月楼市也遇到了倒春寒。　　楼市要真正回暖，还需长短结合，标本兼治。到本周，楼市规划面纱尽现。　　绕不开的房地产　　楼市从来不缺少关注。房地产市场2007年10月以来步入深度调整周期，2008年走入了低迷。“由于房地产市场形势异变，消费者持续观望，开发商整体遭遇销售艰难、资金回笼缓慢的局面，整个行业遭遇了资金短缺的压力。”上海房地产分析师陈真诚表示。　　面对危机，中央刺激经济政策鱼贯而出，而房地产始终站在一个有价无市的十字路口。今年2月份，房地产最终落选十大产业振兴规划。一方面当时的数据显示，70个大中城市1月房价下跌仅0.9%，连续两个月下降之后，仍处在2007年房价高涨后的平均水平。另一方面，房价关系民生，问题敏感，当时还正值两会。　　在房地产振兴与否的口水战中，建设部部长姜伟新称“房价已经到了必须调整的时候”；银监会主席刘明康则表态严格实施“二套房”政策。　　接着，国家发展改革委副主任刘铁男解读了“未进十大”的原因，房地产行业是中国重要的支柱产业，现在是，未来也是。　　之后，楼市政策呈现明紧实松。在宽松信贷和地方政府出台一系列刺激政策下，楼市终于迎来了3月小阳春，可惜不能持续，繁荣到5月戛然而止。　　由于拉动楼市消费措施并未起到预定功效，很多开发商选择减少开工甚至停工，造成了与房地产相关的建材、服务等多个上下游行业出现萎缩。“说明房地产开发商依然没有信心，形势依然严峻。”陈国强表示。　　更为严峻的是，出口和内需均处低迷。与房地产有关联的钢铁、建材等行业继续下跌，通过房地产开发刺激经济拉动需求就变得顺理成章。　　新增资金4680亿　　房地产投资被委以重任，商住房投资项目资本金比例下调15个百分点即是佐证。“放松银根，意在利用信贷杠杆刺激房地产行业的投资。”姜炜分析。根据规定，所有项目资本金不到位便不能获得贷款，不能开工建设。一个项目的资本金到位与否，成为获得相关审批手续后能否正式开工建设的关键。　　今年1至4月，全国城镇固定资产投资37082亿元人民币，
同比增长30.5%，高于市场预期的29.1%，然而房地产投资仅增4.9%。　　其实，中央对房地产行业过热进行调控始于2004年，国务院发布《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》。其中，房地产开发项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上；银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定房地产开发企业开发项目资本金比例不低于35%。　　“资本金比例的下调，意味着既定资金量下主体投资能力增强。”一房地产开发企业总经理马越表示，“下调降低了进入房地产的门槛，也提高了资金的利用效率。”　　这与中央刺激投资政策思路一脉相承。4月17日，国务院常务会议分析一季度经济形势部署八项工作重点，之一就是鼓励民间投资。　　一季度，房地产开发企业本年资金来源中，房地产开发贷款2545亿元。据此分析，“在一季度的信贷条件和假设企业自有资金总额不变的前提下，资本金平均每降低1个百分点能增加贷款156.6154亿元。”陈真诚计算发现。这个新增开发贷款还不包括降低房地产开发门槛后新进入的资金，如此计算，2009年全年房地产新增资金至少4680亿以上，为开发商缓解了资金压力。　　物业税目光长远　　相比资本金比例下调短期行为，再提物业税显现了中央力求房地产行业健康发展的长远思路。“物业税的开征是房地产行业健康发展的标本兼治措施。”陈国强认为。　　5月28日，财税部门的一位人士向记者表示，自从财税部门提出开征物业税以来，曾经上演过多次“狼来了”的故事，但是最终狼都没有来。　　物业税真有那么可怕吗？上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，说物业税会导致房价大跌纯粹是危言耸听。　　开征物业税的一个重要环节就是取消土地出让金。物业税推进阻力主要在于地方政府。据统计，2007年全国土地出让金高达1.3万亿，2008年为9600亿。一位接近国土资源部的人士向记者表示，地租一本万利，且大都不纳入财政预算，地方政府每年都有上万亿元的进账，“让他们割肉，势必博弈重重。”目前，在地方财政困难的情况下，倘若土地收入再大幅减少，地方上一定不会答应。　　“从理论上讲，物业税可以促进房价下降，促进房地产良性发展。”陈国强表示。他分析，开征物业税必然取消土地出让金，这尽管会减少地方财政收入，但会让地方政府获得一个长期的税收。对于开发商，物业税可以降低开发成本，可以促进房价的下降。对于消费者，购房成本降低但持有成本加大。对于投资者，物业税让其获利空间减少。　　而现在畸形的房价就是土地生财造成的，中国社会科学院国际金融研究中心副主任何帆接受采访时表示：“当地方政府把土地卖出去的时候，它一下子就把70年使用权卖出去了，这是很危险的。”