大公司“搬家”的启示：如何让搬家成为明智选择

从北京的五环路15号出口出来，在经过了大约11家石材零售店面的招牌后，你才能肯定自己没有走错地方—这时你看到了李宁的大路牌广告，广告的左边向里延伸出一片绿化带，李宁公司连同它门口的那几面迎风招展的大旗就若隐若现地出现在了这条绿化带的后面。与前一个街口漫天浮尘不同的是，这里就像另一个世界。　　这里是这家因他们的董事长而出名的体育用品公司的中国总部，被称为“营运中心”的地方。占地139亩，在5栋连体建筑周围，是漂亮的活动场馆与花园。　　从2007年国庆过后，李宁公司便从原来位于二环以里的崇文门 新世界大楼的三层办公室搬到了这里。将近一年的时间，李宁的员工需要熟悉的是从北京的二环跨越到五环以外的距离，当然还有周围正在新建、估计要到2009年才能完工、目前还用途未明的几座新楼。　　办公大楼的地毯印有跑道的花纹，每间会议室的名字都是一座举办过奥运会的城市，4座建好的办公楼已经投入使用，还有4栋楼正空闲着，等待改建为展馆或是多功能厅。这里有李宁旗下高端户外品牌AIGLE的专卖店，员工可以在午休的时候享受一下标准的游泳馆与瑜伽房，办公楼外有篮球场、足球场、网球场、攀岩区以及标准的田径跑道。　　虽然在新办公楼的李宁员工只有不到700人，但这个园区的规划是可以让3000人同时办公。到处都是空间，员工甚至可以坐在滚动的健身球上思考一下一天的工作该如何完成。　　“以前在新世界的办公室是租的三层楼和一层小阁楼，除了小哑铃以外摆不了任何体育器材，我们是一家做品牌的体育用品公司，但库存堆满楼道让我们看起来很奇怪，”李宁有限公司人力资源总监戴倩在接受《第一财经周刊》采访时称，“现在这个园区满足了我们的需要，那些参观的人总能立刻感觉到我们的实力。”　　李宁数据中心技术顾问汪雷则说，在很长一段时间，这家公司在面对经销商等公司组建的运动队挑战之前，总会面临没有训练场地的问题，这在爱好体育的员工们看来是作为一个体育用品公司最大的尴尬。现在好了。　　尽管要让员工从市中心到偏远的五环以外来上班，要花费更大成本买地建楼，但对李宁来说，这看起来还是一笔很合算的投资。戴倩称，比起原来租地，他们现在多出的年运营成本只有500万元左右（不包括买地建楼的成本开销），对于一家上半年销售收入超过30亿元的公司而言，李宁内部认为这“只是一笔微不足道”的数字。　　根据李宁公司提供的资料，在这座园区建成后的一年内，它接待了北大MBA项目组、新加坡国立大学MBA的考察团、投资商、政府官员等络绎不绝的参观团。李宁媒体事务经理敖文龙称，几乎每天都有参观的客人要接待，而“它刚好还赶上了北京奥运会，还可以给国际奥组委官员一个中国体育品牌正发展不错的印象”。　　要更大的场地来体现一个体育品牌公司该有的样子，这是李宁决定搬家的理由。稍有不同的是，中国区总部位于上海的联合利华公司决定让他们的员工收拾行李，准备一次搬迁的理由除了“需要更大的场地”，还有“表现长远规划”。　　联合利华大中国区副总裁曾锡文告诉《第一财经周刊》，通常在对一个国家准备长期投资，有着长远发展的规划的时候，该集团才会决定在当地购买固定资产。“联合利华在全球都很少有固定资产，除了荷兰、英国、印度、南非，其他地方都是租的，但现在这个名单里加入了中国。”　　在联合利华在上海不断搬迁的背后，是它们20几年越来越多的员工数目，和这家以生产香皂起家的跨国公司在中国的发展轨迹。　　1986年，联合利华进驻上海虹桥开发区的国贸中心，租了几百平米，只有几十个员工，随后员工人数增长，联合的崇文门新世界大楼的三层办公室搬到了这里。将近一年的时间，李宁的员工需要熟悉的是从北京的二环跨越到五环以外的距离，当然还有周围正在新建、估计要到2009年才能完工、目前还用途未明的几座新楼。　　办公大楼的地毯印有跑道的花纹，每间会议室的名字都是一座举办过奥运会的城市，4座建好的办公楼已经投入使用，还有4栋楼正空闲着，等待改建为展馆或是多功能厅。这里有李宁旗下高端户外品牌AIGLE的专卖店，员工可以在午休的时候享受一下标准的游泳馆与瑜伽房，办公楼外有篮球场、足球场、网球场、攀岩区以及标准的田径跑道。　　虽然在新办公楼的李宁员工只有不到700人，但这个园区的规划是可以让3000人同时办公。到处都是空间，员工甚至可以坐在滚动的健身球上思考一下一天的工作该如何完成。　　“以前在新世界的办公室是租的三层楼和一层小阁楼，除了小哑铃以外摆不了任何体育器材，我们是一家做品牌的体育用品公司，但库存堆满楼道让我们看起来很奇怪，”李宁有限公司人力资源总监戴倩在接受《第一财经周刊》采访时称，“现在这个园区满足了我们的需要，那些参观的人总能立刻感觉到我们的实力。”　　李宁数据中心技术顾问汪雷则说，在很长一段时间，这家公司在面对经销商等公司组建的运动队挑战之前，总会面临没有训练场地的问题，这在爱好体育的员工们看来是作为一个体育用品公司最大的尴尬。现在好了。　　尽管要让员工从市中心到偏远的五环以外来上班，要花费更大成本买地建楼，但对李宁来说，这看起来还是一笔很合算的投资。戴倩称，比起原来租地，他们现在多出的年运营成本只有500万元左右（不包括买地建楼的成本开销），对于一家上半年销售收入超过30亿元的公司而言，李宁内部认为这“只是一笔微不足道”的数字。　　根据李宁公司提供的资料，在这座园区建成后的一年内，它接待了北大MBA项目组、新加坡国立大学MBA的考察团、投资商、政府官员等络绎不绝的参观团。李宁媒体事务经理敖文龙称，几乎每天都有参观的客人要接待，而“它刚好还赶上了北京奥运会，还可以给国际奥组委官员一个中国体育品牌正发展不错的印象”。　　要更大的场地来体现一个体育品牌公司该有的样子，这是李宁决定搬家的理由。稍有不同的是，中国区总部位于上海的联合利华公司决定让他们的员工收拾行李，准备一次搬迁的理由除了“需要更大的场地”，还有“表现长远规划”。　　联合利华大中国区副总裁曾锡文告诉《第一财经周刊》，通常在对一个国家准备长期投资，有着长远发展的规划的时候，该集团才会决定在当地购买固定资产。“联合利华在全球都很少有固定资产，除了荷兰、英国、印度、南非，其他地方都是租的，但现在这个名单里加入了中国。”　　在联合利华在上海不断搬迁的背后，是它们20几年越来越多的员工数目，和这家以生产香皂起家的跨国公司在中国的发展轨迹。　　1986年，联合利华进驻上海虹桥开发区的国贸中心，租了几百平米，只有几十个员工，随后员工人数增长，联合利华辗转打听到一个一直租不出去的楼—徐家汇的美罗城。1998年，它们进驻了美罗城。联合利华在那里租了两层楼，直到再次人满为患。　　2002年左右，当它们听说有个楼三年没租出去，对成本十分精打细算的联合利华便搬入了这个由澳门赌王开发的上海城，“能以划算的价格租到更大的地方”。曾锡文对那里最大的印象便是“附近只有一家桂林米粉店，中午只能叫8块钱的盒饭”。　　当在上海城的6层楼面需要装下1200人时，联合利华开始盘算着自己建个楼，同时这家跨国企业在中国有了一个更加长远的投资规划。　　2004年，联合利华开始选地。随后，曾锡文领导的对外沟通事务部打听到了市政府正准备在长宁区规划亚洲最大的集散中心—虹桥临空园区后，便打算把联合利华中国总部的新家安在那里。曾锡文说，当时这个园区的规划看上去就像一艘船，而联合利华则可以选到这艘船内“驾驶舱”的位置。　　2009年新年，联合利华正在进行二期大楼的建设。这里是联合利华全球第六个研发中心。曾锡文称，以后所有的办公室都将会搬过来，2009年5、6月份竣工后，将看到两栋一圆一方的办公大楼，它们看起来一动一静。一栋大楼是市场部，另一栋是研发部。两栋楼中间有一个下沉式广场，将由杭州设计新西湖的团队来负责设计园林。　　这看起来是一笔相当划算的投资。此前联合利华要为物业支付的租金是每年4000万到5000万。在2004年联合利华拿下虹桥临空花园时，它购买的地价是每亩200万元，而到了2008年，这里的地价已经飙升到了每亩800万。在这块区域内，联合利华还可以根据它们的愿望来设计办公室，比如那个在伦敦街头随处可见的电话亭，还有可以让员工自由交流的“茶吧”。联合利华为这两栋楼花费了一亿美金左右。　　为许多大公司搬家提供咨询服务的仲量联行中国区商业地产部董事张莹告诉《第一财经周刊》，那些在中国有一个长远规划的跨国公司，当在中国发展到一定程度时，比如员工达到千人规模，便会考虑拥有一个代表公司形象的物业。工业园区是它们乐于选择的。因为市中心的写字楼受面积限制，很难容纳下这么多员工。出于土地成本的考虑，在相对偏远的工业园区建造大面积的办公楼是个不错的主意。这些去园区的公司，大部分都具有研发性质，因为研发部门不是以销售为主导的，是一个纯花费部门，这就决定了一定要有成本控制，保证花费在公司能接受的范围之内。而这样的选址，花费时间会相对较长，从作出决定到签约，一般需要两年左右。另外，一些跨国公司做出这样的选择，也离不开产业族群的聚合效应。　　但并不是每个在中国大力扩张的跨国公司都适合搬离到偏远的园区去。张莹称，跨国公司在中国发展业务，很重要的是人才，这就要充分考虑人力资源的位置。比如微软中国，它不可能离开中关村（行情论坛），因为它需要的人才大部分来源于周边的高校。一个细节是，微软里面有很多的实习生还都是高校的学生，他们骑自行车上班，这就决定了微软的办公位置。“各公司在选址时都是综合考虑的，现在一些公司选择望京工业园区，除了相对便宜的土地成本外，他们也做了员工住处分析。”　　全部这些搬家理由几乎都体现在了来自瑞典的电信设备提供商爱立信身上。2007年5月黄金周，爱立信从北京CBD的汉威大厦搬到了望京电信科技产业园区。眼下，爱立信正在建造二期工程，最后两个大楼预计有10万平米。　　爱立信大中华区高级副总裁赵钧陶对《第一财经周刊》表示，他们的搬家理由是“人员扩张得太厉害，需要更大的地方；CBD的房租太贵，搬迁之后可以节约些许成本”而搬迁也是因为它们“已经决定会在中国长期发展”。　　与李宁公司不同的是，爱立信并未离北京的核心区太远，从望京到CBD只要20分钟左右的车程。不过，这家公司依然为员工提供了4条路线的班车。甚至到了晚上19：30，都还有班车去东直门，以方便需要加班的员工。　　搬家以后一个很明显的特点是，新大厦里一种北欧气息随处可见。爱立信甚至在一进大厦的大堂里，种了一棵大树，当阳光透过玻璃窗户撒下来的时候，整个大堂看起来树影斑驳—这像极了爱立信在瑞典的总部大楼。　　还有个好处则是，爱立信与它自己的同行、对手一道，形成了一个小型的产业族群。离它不到一个街口，就有LG、摩托罗拉以及有可能搬进来的大唐电信（行情论坛）。赵钧陶说：“我们在瑞典斯德哥尔摩的园区就是这样一个产业聚合的地方—那里有世界上所有伟大的通讯企业。”　　通常靠近产业族群的好处在于可以接近更多的人才，有支持产业发展的配套公司及接近信息，提高买卖的效率。　　与李宁、联合利华、爱立信一样准备搬家的大公司在张莹的名单上还有许多。张莹称，根据针对50家跨国公司总部高管和负责亚太区物业的人做的“2009年办公物业”调查的结果显示，大部分公司仍把在中国的物业扩张放在第一位，只有受金融危机的打击较为明显的金融机构暂缓了这些计划，尤以银行最为明显。　　张莹称，在今年第四季度后，不排除有更多的公司因为节约成本的原因搬家。比如，随着代表运输景气度的“波罗的海指数”不断下降，物流公司马士基出于节省成本的考虑，选择了搬离国贸二期，搬进东三环的乐成国际中心。　　尽管出于对未来经营业务有可能收缩的担心而选择了搬迁，但相比正在经营业务扩张上显得雄心勃勃的李宁员工，马士基的员工说不定私下感觉更幸福。马士基的员工并未离开繁华的市中心，而李宁则需要让他们的员工到离市中心将近30到40里以外的地方上班。　　对于李宁的大部分员工来说，他们需要每天早上7时30分左右在班车站等待前来接送他们的班车，再加上从家到班车站的时间，花费在上班路上的时间可能比多数北京公司人要更长。　　戴倩承认，有大约10名员工因为新办公地点遥远，而选择了离职。“对于一个搬迁的公司来说，如何安置员工，让员工接受到新地点上班，是一个重要的问题。”　　与联合利华和爱立信的做法相同，李宁公司也选择了开放更多的班车来解决问题。因此除了物业上买地的费用外，增开班车、加大员工补贴是那些选择在园区扩大地盘的公司最大的花费。　　因为每天新开了20几辆班车，联合利华每年为此要多花费500万到600万的班车租金；李宁加大了给员工的每日补助，此前李宁的人均每日补贴为10元人民币，现在升到了45元，这与交通成本一起构成了李宁每年新增出来的500万运营成本。　　在接受记者采访时，大部分的大公司都希望把它们的搬家描述成一个明智的选择，尤其是那些以较低的价格买地，到目前已经尝到地价暴涨甜头的公司们。　　不过值得注意的一个问题是，在公司管理上一直有一条说给股东们听的警示格言，那便是“投资人需要对自己投资的公司保持警惕，尤其是当这些公司开始花费巨资来设计自己的新办公楼的时候”。理由很简单—这通常意味着管理者认为这家公司的钱已经没有更好的用处了。这被称作管理上的“严重自由现金流”问题，股东们会多少有些酸溜溜地觉得，比起用资金回报股东，这些经理人更愿意把钱花在建造大楼、买奢侈交通工具上，而通常提高公司形象的要求又让股东们觉得这个提议无法拒绝。　　在MBA教科书上一个常被引用的例子便是，1992年，波兰德公司（BorlandInternational）的菲利普？卡恩决定修建造价高达1亿美金的公司总部，包括一个篮球场、一个游泳池、两个网球场。但正是在那一年，波兰德开始从优秀软件开发商的排行榜上跌落下来。　　这或许可以为那些正打算搬家、自己建楼的公司做个提醒。当然，并不是所有的公司选择一个更大的办公场所就一定是个不幸的开端。搬家可能很难直接作用于财报表现，但也许还是有提升公司隐形价值的作用。也许在某一天，还会为公司带来一笔意外的收益—所有这一切的前提是，清醒的战略头脑和精打细算的财务手段。　　就像摩托罗拉中国公司的表现那样，尽管它的市场份额在中国出现了下跌，但在困难时期，它们卖掉了早年在北京国贸购置的摩托罗拉大厦，易手后，得到了一大笔丰厚的收益。谁能说当初买大楼不是个合算的买卖？