先租后买先小后大可行吗

“无房不婚”“啃老购房”已主导年轻人住房消费，专家呼吁树立理性消费观　　许多年轻人目前只能选择先租房再结婚。　　“无房不婚”“啃老购房”已主导年轻人住房消费，专家呼吁树立理性消费观　　“结婚一定要买房，不买就不结；一毕业就买房，出手越晚越买不起；家长出首付，两家人合买一套……现在社会上不少年轻人抱有‘无房不婚’、‘低龄购房’、‘啃老购房’的购房观念。”1月4日《人民日报》发表文章呼吁倡导购房者转变消费观念，逐步树立“先租后买，先小后大”的理性住房消费观。　　“先租后买”成为近期楼市热议的话题。记者就此采访一些惠州市民，不少市民认为“先租后买”的建议虽好，但是不能忽视目前房地产市场存在的诸多问题，还有市民认为“先租后买”不能停留于一般性的呼吁，需要国家和地方出台相关政策，更需要有相应的投入。　　理性住房消费观值得提倡　　在一些业内人士看来，近年来楼市的疯狂、房价的飙升，除了跟地方政府卖地赚钱、供求不平衡、开发商暴利等因素相关外，还与一些非理性的住房消费观念相关。　　住建部政策研究中心副主任秦虹在接受媒体访问时称，在欧美一些国家，自有住房的比例是60%左右，其余人通过租赁解决住房问题。而在我国，自有住房的比例远高于此。　　秦虹说，现在一部分年轻人存在“无房不婚”、“一步到位”、“低龄购房”等观念。正是由于这些观念的存在，正常自住需求中叠加了投资需求，现时需求中又叠加了未来需求。各种需求的集中释放，导致供求关系长期处于不平衡状态，房价难免上涨。　　从事房地产业多年的张先生说，他曾经接触过不少年轻的购房者，有的刚工作没几年，积蓄并不多，家里经济条件也有限，但他们迫不及待地买房，背上了沉重的生活负担，每个月的收入经常入不敷出，有的甚至把父母的养老费都搭进去。　　张先生认为购房者应该树立理性的消费观念，特别是年轻人更应该量力而行。在目前的高房价下，“先租后买，先大后小”可以说是一个相对较优的选择，有利于减轻家庭的住房消费负担、降低财务风险。　　租房前提须房价稳定　　尽管不少专家一直呼吁“先租后买”，树立理性的住房消费观念，并认为此举有助于抑制房价过快上涨。但在现实中“先租后买”却叫好不叫座，一些市民认为，如果未来的房价继续一路飙升，那“先租后买”肯定要吃大亏。　　市民徐先生就曾因为“先租后买”后悔。四年前徐先生和同学王先生一起来到惠州工作，同时入职江北一家公司，工作一年后，王先生倾其所有购买了一套单价每平方米3000多元的房子，徐先生则每月花三四百元租房子住，徐先生当时认为房价有些高，期待房价下跌后入市。　　然而几年的时间过去了，徐先生的工资没太大幅度的上涨，但江北的房价却一路飙升，目前新房均价已涨到6000多元/平方米，徐先生所租房子的租金也涨到了1000多元，当徐先生准备结婚买房时，却发现工作了几年所有积蓄只能付个首付，还要背上沉重的房贷包袱。而王先生早几年买的房子现在却已大幅增值。　　市民林先生认为，先租后买的一个重要前提，就是房价和房租都比较稳定。如果房价大幅度上涨，租房者越推迟购房，付出的代价越高，收入减去租金增长率，远远落后于房价涨幅，那么，这种方式等于收入变相贬值。　　业内人士指出，如果房价上涨的预期不消除，人们就不可能养成租房的自觉。租房的首要前提是房价上涨预期的降低。只有人们觉得租房并不会导致未来无法买房时，人们才可能真的把租房当成现实选择，否则在“越晚买越买不起”的恐慌心理影响下，很多人将被迫加入购房大军。　　租房面临诸多现实问题　　据了解，一些接受采访的市民认为，如果经济条件许可，自己一定会赶紧买一套房子，除了担心房价继续上涨外，还担忧租房不稳定，住得不踏实。　　“80后”的小许告诉记者，自己和女朋友的收入不高，双方都支持“先租后买”，可是当准备结婚时，双方的亲朋好友，特别是长辈都认为应该先买房再结婚，最后迫于长辈的压力，只好在去年买了一套房子，为此跟亲戚朋友借了不少钱，目前生活过得十分拮据。　　“无房不结婚”的住房消费观念仍在社会广泛流行。市民黄先生就担心“目前不少未婚女青年都想找有房有车的老公，如果没有房子，以后找不到老婆怎么办？”　　在现实生活中，不少地方仍然将户籍、教育等与住房挂钩。不少市民担心，没有房产证孩子落不了户，拿不出有效的住房证明，子女的教育得不到保障，反而要为教育支出数额不菲的费用。落不了户，有时还会影响到市民在城市所享受到的相关福利待遇。此外，一些可供租住的房子比较偏僻，在医疗卫生、文化、体育娱乐等各种公共资源方面存在欠缺。　　黄先生认为，如果社会的大趋势和总体观念没有改变，一些户籍与住房挂钩的政策没有改善的话，想让人们摒弃一些非理性的住房消费观念，是不现实的。　　保障房建设应更加大力度　　“先租后买”还有一个前提就是有房可租，业内人士指出，目前房屋租赁市场普遍存在着两大问题，一是市场上可供出租的房源太少，供不应求。二是租赁市场不规范，合同不具备约束力，缺少相应的法律法规进行管理。　　一些市民向记者反映，要找到“心水”租住房源并不容易，市区不少出租屋的租金上涨过快，而且由于市场不规范，租房并不稳定，时常要搬家。　　有市民建议，目前政府必须继续切实加强房地产调控，坚决遏制房价过快上涨，有效稳定房产市场。与此同时，还要切实规范租赁市场，加大公共租赁房的建设力度，使人们有稳定、便宜的房子可租。　　在一些市民看来，目前公租房和廉租房之类的保障房源还是远远满足不了需求，而且部分廉租房所建的位置太偏，远离城市中心，相关配套设施还不完善。　　市民张先生说，目前保障性住房僧多粥少，在大力建设保障性住房的同时，应该注重分配公平，保障房要名副其实，回归“保障”的本位。　　■他山之石　　◎香港：推“先租后买”置业计划　　去年10月，香港特区行政长官曾荫权在宣布施政报告时提到，特区政府将与香港房屋协会推出协助中低收入家庭首次置业的“先租后买”计划。这项新计划的正式名称为“置安心资助房屋计划”，旨在帮助中低收入阶层的香港市民缓解购房压力。　　据介绍，这项计划推行的首2年是租住阶段，租户不可购买所住的房子。在入住后的第3年至第5年期间，香港房屋协会将向租户发售房子。到第5年年底时，租约期结束，如果租户不买房子，就必须搬离。　　◎德国：加大房屋租赁市场建设　　多年来，德国房价一直保持在相对较低的水平，但低房价并未刺激德国人买房置业的需求。相反，与购买一套属于自己的住房相比，许多德国人反而愿意租房子住。这对稳定住房市场需求和避免房价大幅飙升起到了重要作用。　　据统计，目前德国家庭住房自有率仅为42%，另有58%的家庭是租房居住，而在年轻人中，77%的人都属于“租房族”。多年来，德国政府为抑制房价过快上涨采取了一系列措施，其中就包括加大房屋租赁市场建设。在德国，除了针对特殊群体的“廉租房”外，也存在大量商业出租房。政府一方面对房租水平进行规范，另一方面也通过一整套严格的法律，注重保护租房人的利益。　　德国人买房热情相对不高的另一个原因也在于，政府通过一系列税收手段，加大房地产投机炒作的成本，限制了投资性买房需求。　　◎伦敦：非盈利性住宅协会提供廉租房　　根据英国社区与地方政府部公布的数据，由于流动人口多、房价较贵和住房抵押贷款门槛较高，伦敦的家庭住房拥有率刚刚超过60%。也就是说，有将近40%的家庭靠租住私人住宅或政府、非营利性住宅协会提供的廉租房解决住房问题。　　一般而言，在伦敦租房的主要有四类人：海外人士、大学生、伦敦本市的无房户以及来自国内其他地区的英国人。伦敦本市的无房户和其他英国人有权向政府申请廉租房或租房补贴，其实际租房价格只有市场价的二分之一甚至三分之一，这就大大减轻了租金压力。