楼市成交量锐减房企打折是否会引发楼市降价潮

最近，记者在京全程跟踪参加了一次看房团活动，该团规模达八九十人，足足装满两辆大巴，看房路线为房价相对较低的大兴线。但一天下来记者发现，竟然没有一个看房团成员决定马上买房。　　
新华网上海6月10日电(记者 魏宗凯、叶锋)国家统计局10日发布的数据显示，5月份全国70个大中城市房屋销售环比涨幅创14个月来的新低，商品房销售面积和销售额环比下降15.8%和25%，房价同比涨幅则是14个月来首次出现回落。目前，一些知名房企已陆续打折销售，各方对房价下降的预期进一步增强。在此形势下，市场是否会迎来降价潮？　　5月楼市成交急转直下　　根据国家统计局10日发布的数据，5月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点，环比涨幅创14个月来的新低。5月当月，商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；商品房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%。　　上市房企近日公布的销售业绩也佐证了5月份是开发商集体的“滑铁卢”：就销售面积和销售额而言，地产龙头企业万科环比分别下降25.8%和34.5%；复地集团环比下降41.6%和32.6%。在港上市的房企富力地产、碧桂园、保利香港5月销售额环比分别下滑49%、27%和17%。据中银国际统计，5月份在港上市房企销售额平均下滑了37%以上。中国指数研究院的统计数据也显示，一线城市5月
成交量减少一半，在其监测的30个城市中，成交面积几乎全线下跌，跌幅约44%。其中，北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至历史最低水平。　　近一个多月来，随着中央和地方各级政府的多项房地产调控政策纷纷出台，不仅新建商品住宅销售量下跌，二手房销售量价也下挫。根据中原地产监测数据显示，5月北京、天津、上海、广州、深圳五大城市二手住宅成交量下滑幅度达到30%－80%，下滑至2007年以来最低点。其中深圳和上海两地成交量下滑幅度最大，分别为78%和75%；广州下滑幅度最小，为32%。五大城市除天津外，其余四城市二手住宅价格均出现不同幅度的下跌。其中深圳和上海价格环比跌幅分别达到－2.9%和－2.5%，北京和广州跌幅分别为－1.6%和－1.5%。　　中原集团研究中心经理瞿安新认为，同2008年楼市调整时有所不同的是，当时是新建住宅价格带动二手住宅价格下降，而此次主要是二手住宅价格带动新建住宅价格下跌。未来2－3个月，各地市场的二手住宅价格跌幅可能会持续扩大，对新建住宅市场影响也将持续。　　知名房企降价促销 高房价呈现松动迹象　　继恒大地产宣布率先大范围降价销售之后，5月中旬以来，开发商降价促销的态势日趋明朗化。5月15日，复地集团在上海闵行颛桥区域的一楼盘开盘，销售均价在每平方米12000多元，比之前市场预期低15%左右。复地董事长范伟并不讳言打折销售之举：“我们必须根据客户思路的变化调整价格、调整心态。”　　无独有偶，知名房企绿地集团也在近日宣布，对遍布全国41个城市的100多个项目进行优惠促销。更多的房企，直接或间接的打折已在悄然进行。　　房企为何自降高房价？一些企业称，降价本是公司既定的销售策略，跟调控没有直接关系，公司的现金流十分充裕，降价促销正好是趁市场低迷之际巩固“地盘”。恒大地产总裁夏海钧则认为，目前国际资本市场对房地产企业境外融资的窗口已经关闭，国内银行信贷也逐步收紧，再加上销售没有有效的增幅，对房地产企业的现金流会造成压力。如果不降价，销量会下滑，房地产企业的资金压力会逐渐增大。　　根据国泰君安证券统计，截至目前，共有39家A股上市地产公司拟增发融资890亿元，不过仍未获批。由于政策及股价下跌等原因，此前招商地产、世茂股份已经宣布撤销融资计划。多家机构认为，尽管目前多数开发商“不差钱”，但严格的信贷政策将把销售量限制在较低水平，现金回流的大幅减缓将迫使开发商降价；另外，土地增值税的从严征收也将使得开发商的资金链进一步绷紧，降价是开发商快速回笼资金的必然选择。　　事实证明，促销对回笼资金十分有效：5月6日至5月31日，恒大地产日均合约销售金额比促销前攀升约110%，日均合约销售面积比促销前攀升约134%，而5月销售均价相比4月只降低约6%。　　楼市是否会迎来新一轮降价潮？　　眼下市场关注的是，随着个别房企的带头降价，楼市是否会出现大规模的降价风潮？　　关键的问题在房企的资金。有观点认为，截至去年年底，房地产企业销售额达4.39万亿元，投资只完成3万多亿元，开发商手里约有1.8万亿元现金。如果按照一季度销售情况看，虽然增幅有所下降，但是当前银行信贷和销售回款增幅仍属较高水平，大企业的现金流没有受到多大影响，投资资金依然充足。上市公司中超过100亿元现金流的公司有几十家，达到60亿元的有四五十家。现在来看，半年之内绝大部分开发商不会出现现金流的问题，而且，如果开发商继续缩减投资的话，坚持一年都没有问题。　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，开发商暂时不差钱，但多数企业难以承受半年不卖房的压力。另外，部分一线地产商还有战略目标，比如通过促销扩大市场占有率，从而在愈演愈烈的竞争中处于有利位置。他认为，接下来会有越来越多的开发商加入到降价的阵营中来，“现在降价肯定优于到第四季度降价”。他认为，房价拐点将加速出现。4月份，全国70个城市的房价环比3月份上涨1.4%，5月份环比涨幅只有0.2%，6月份有可能接近零增长，7月份出现负增长的概率很大。　　上海市房地产业协会一位负责人10日对记者表示，4月份上海一些楼盘开盘时，还仅是限于“不降价”，结果成交遇冷，全部“踏空”，这说明很多开发商的定价策略是有问题的。他认为，一些房企降价销售是明智之举，打折楼盘的热销就说明了这一点，“开发商必须认清大势，调整心态和策略。”