京沪深写字楼租金逆市高涨：逼近历史高位

也许是滞后效应的因素，社会对经济前景的悲观尚未反映到写字楼领域。国内几大一线城市的写字楼市场今年以来与住宅市场形成鲜明对比，不仅投资增加，租金也大幅攀升，跨国公司对几大一线城市写字楼的需求在2008年以后出现一轮高潮。　　在住宅市场受到压抑最明显的北京，写字楼市场的发展最为迅速，今年前三季度总体租金涨幅将近30%，并一举超过上海，成为国内甲级写字楼租金最高的城市。　　都说写字楼的需求及租金其实也是反映经济状况的“晴雨表”，如此旺盛的写字楼需求是否意味着国内的实体经济并没有出现问题？按一位分析师的说法，此轮写字楼行情的上涨，得益于政府的大规模投资，是后续的一个连锁反应。那么，当下社会对经济前景的担忧也许将在不久之后传导至写字楼市场。各大代理行对各城市写字楼后续行情的保守估计亦表明，当下的火热行情只是短期现象。　　租金前三季涨约30%_创历史新高　　阴雪　　今年以来，北京写字楼市场走出了一条令人振奋的“X形曲线”：一边是空置率的逐渐下降，一边则是租金水平屡创新高。　　根据高纬环球最新发布的报告，第三季度北京甲级写字楼有效净租金达到每月454元/平方米，超过了412元/平方米的上海甲级写字楼的租金，创出历史新高。　　多个机构的研究报告均表明，北京的甲级写字楼市场表现强劲。　　一个季度租金涨10%　　仲量联行的统计显示，今年第三季度，北京甲级写字楼整体市场租金继续增长，环比涨幅达到10.5%。“从今年初到现在，北京甲级写字楼租金的累计涨幅达到了29.7%，相比去年同期的涨幅更是超过35%，接近40%。”仲量联行北京董事覃晓梅对《第一财经日报》表示。　　根据世邦魏理仕的统计，2011年第三季度，北京金融街区域写字楼租金较上季度上涨14.9%，租金报价为每月374.4元/平方米。同时，该区域已经连续三个季度没有新增供应，区域空置率只有1.2%，几乎没有空余面积可租赁，市场需求则保持平稳。　　北京CBD写字楼在经历了上半年需求大幅增长、租金涨幅同比创历史纪录后，进入三季度市场趋于平静，需求放缓，租金涨幅缩小。现CBD优质写字楼平均租金报价为每月371.3元/平方米，较上季度上涨7.1%。同期，中关村写字楼平均租金报价为每月245元/平方米，录得6.8%的升幅。　　据了解，第三季度，北京有两个优质写字楼项目落成并投入租赁市场。分别是位于燕莎区域的凤凰置地广场二期和位于酒仙桥地区的颐堤港写字楼，共为市场提供10.2万平方米的写字楼面积，市场供应短缺的局面暂时得到轻微缓解。2011年前三季度，市场整体累计新增供应已经达到60万平方米，截至目前，北京甲级写字楼整体市场存量达到600万平方米。　　“一方面，中国业务增长迅速的跨国企业需要更多办公面积来推进公司扩张，另一方面，拥有充裕现金的国有企业及私人持有的公司对于写字楼的需求也在持续上升。”覃晓梅介绍，2011年前三季度，市场累计净吸纳量超过78.9万平方米，其中40%的市场净吸纳量来源于自用需求。　　从各机构反映的情况看，金融机构、咨询公司、律师事务所、高新技术类公司以及生产制造型企业依然是市场需求的主力。在市场空置面积有限和租金高涨下，一些有扩租计划的公司选择在原有的办公楼续租或扩租；而有些办公预算有限的企业则不得不在外部写字楼寻求搬迁与扩租，这类情形在CBD、第三使馆区、东长安街区域尤其明显。据了解，大众汽车与国际中心签署租约租赁了1.2万平方米写字楼面积，阿尔斯通租赁位于酒仙桥地区的颐堤港写字楼4000平方米；管理咨询公司埃森哲则承租了环球金融中心3700平方米写字楼面积。　　租金上涨的挤出效应　　与此同时，北京城市周边的工业园区办公楼再次受到市场关注。据世邦魏理仕介绍，由于近期写字楼新增供应逐渐减少，北京优质写字楼整体空置率大幅下降，同时租金大幅上升，部分有大面积需求客户以及预算较低的公司，不得不将选择方向转向位于城市周边的办公型物业。“例如，2011年第三季度，惠普和英特尔分别租赁了位于酒仙桥地区的恒通商务园的中央大厦9000平方米和5000平方米面积。”　　“实际上，北京的写字楼租金在2008年金融危机之后出现了大幅度的下降，到2009年底跌至低谷，从2010年开始涨起来，今年一年涨的速度也是非常快，经历了一个从低谷开始反弹的过程。”覃晓梅如此解释。　　截至目前，北京甲级写字楼整体市场的空置率继续保持历史低位，环比下降0.1个百分点至8.2%。　　据世邦魏理仕监测，第四季度将仅有一个甲级写字楼项目竣工，为市场带来7.5万平方米的新增供应，新增量明显不足，供应吃紧的压力将依然持续。而需求总量将在高位运行的趋势表现明显，市场空置率将随着空置面积逐渐减少而持续走低，这也预示着北京写字楼租金在第四季度仍将呈上升势头。　　不过，仲量联行则认为，当前北京的写字楼租户已对增长的租金成本越发敏感，同时租户扩张办公面积的需求正在减缓，这将抑制未来几个季度租金的增长速度。　　仲量联行北京写字楼服务部主管贺睿珂表示，尽管中国经济增长速度的预测有微小下调，但仍对整体市场需求持乐观态度。　　贺睿珂预计，2011全年，北京甲级写字楼市场新增供应预计达到67万平方米，市场净吸纳量将达到87万平方米，继续推动平均空置率降低至8%左右，而全年市场平均租金有望实现超过40%的增长幅度，“今年将成为北京写字楼市场租金增长最快的一年”。　　跨国企业追涨扩租写字楼租金逼近历史高位　　徐健 柳九邦　　上海甲级写字楼平均租金正逼近2008年租金大跌前的高位水平——9.7元/平方米·天。仲量联行方面表示，第三季度全市甲级办公楼平均租金已达到8.6元/平方米·天。　　在高租金的压力下，上海甲级写字楼市场需求依旧有增无减——目前浦西大部分办公楼的出租率都已接近100%。　　来自五大代理行的数据显示，恒隆广场一期和二期、企业天地二期、来福士广场、名人商业大厦目前均为满租；浦东陆家嘴区域内几栋知名写字楼物业，如花旗银行大厦、时代金融中心、星辰银行大厦和汇丰银行大厦，也都是满租或近乎满租。　　五大代理行的多位高管在接受《第一财经日报》采访时指出，外围经济环境持续低迷，越来越多的跨国企业将目光投向中国，各领域投资者对中国经济的乐观预期，为国内甲级写字楼市场催生出大量强劲的新增及扩租需求。　　跨国企业追涨扩租　　受到旺盛需求的支撑，上海甲级办公楼租金指数在经历了2008年末的大跌及2009年的低谷后，于2010年初开始了强劲复苏，并走出了漂亮的U形曲线。　　仲量联行近期发布的一项上海房地产市场报告显示，今年三季度上海甲级写字楼租金增速依旧不减，环比出现了2.5%的涨幅。至此，前九月累计涨幅已达14.3%。　　高力国际办公楼服务租户代表、华东区董事赖锦雄更是向本报记者指出，截至第三季度，上海甲级写字楼的整体市场空置率已下降至9.1%的历史低位。　　“其实上海写字楼租赁市场的活跃状况已经持续了有一年多的时间，只不过近期的交易异常火爆。”DTZ戴德梁行中国区企业服务部高级董事魏超英亦在接受本报采访时表示，上海甲级写字楼的复苏主要从去年二三季度开始。“去年年初的时候，主要是国内的一些金融公司、央企的租赁比较活跃，到了去年年末，一些大型的跨国企业开始大举进入这个市场。”　　据悉，跨国企业在上海甲级写字楼租赁市场从去年年末一直活跃至今，且活跃程度有增无减。　　根据仲量联行提供的信息，近期，两家国际投资银行在上海国金中心二期分别租赁了约10400和3900平方米的面积；一家国际知名公司在1788国际中心内租赁约15500平方米的面积，办公面积较之前扩大近40%；奥姆尼康也在该项目中租用了约7500平方米的面积。　　“我们公司也在扩张，也在租赁新的写字楼以满足公司发展的需求。”就连五大代理行之一的一位高管也向本报表达了公司扩张的愿望。　　不过，在以欧美企业为主力租客的上海甲级写字楼市场，日韩企业也开始“崭露头角”。据魏超英介绍，就在去年年底，上海甲级写字楼租赁市场的大单交易中还未出现日韩企业的身影，最近他们却开始活跃起来。　　同时在市场中变得活跃的，还有中资企业。魏超英告诉记者，在两三年前，中资企业在顶级写字楼的入驻率不超过5%，如今，这一数据已超过10%。“像中石油、中石化等大央企都在不断扩张，他们对写字楼的需求也很大。”　　国际经济疲软的挤出效应？　　无疑，虽然市场普遍对全球经济状况表示担心，但众多外资机构在中国的扩张计划并没有停止。　　“由于西方国家经济增长的持续低迷，预计跨国公司将更加注重在中国的长期发展，加大
中国市场在其全球运营中的比重。除此之外，来自国内银行机构和保险公司的需求也将保持快速增长。”赖锦雄指出，在全球经济环境一片疲软的大环境下，今年前三季度上海整体经济运行良好。根据2011年最新公布的新华－道琼斯国际金融中心发展指数报告(IFCD指数)，上海位居全球金融中心排行第六位，相比去年上升两位。“该调查反映了中国在全球范围内经济地位的提升，同时也是对上海向全球金融中心和物流中心发展所做努力的认可。在政府稳步扩大金融市场对外开放的作用下，外商直接投资将一如既往地稳定增长，特别涌入金融服务领域。”　　魏超英补充指出，上海写字楼租赁市场的活跃还得益于政府的大规模投资的带动效应，“政府的投资对经济的刺激是有连带效应的，可以带动基础建设、化工、制造业、金融等产业的发展，而写字楼租赁的火爆就是一个后续的连锁反应。”　　仲量联行上海董事总经理顾东尼指出：“在过去的几个季度中，新建成办公楼面积被来自国内外公司的需求迅速吸纳。未来市场的供应有限，尤其是浦西市场，业主们将在未来几个季度中保持较强的议价能力。”　　赖锦雄亦认为，受强劲的市场需求推动，预计今年第四季度，上海甲级写字楼市场在新增供应稳定增加的同时，空置率仍将缓慢下降。而在2012年，在未来新增项目批量上市后，充足的新增供应在短期内将推高整体市场的空置率，但上海甲级写字楼的租金水平将仍然保持上涨的势头。　　另据仲联量行发布的第三季度快报，今年第三季度上海大宗物业成交金额达到78亿元人民币，略高于第二季度。2011年前三季度上海大宗物业
成交量总计为285亿元人民币，较去年同期增长50亿元。　　仲量联行指出，尽管外围经济持续恶化，目前上海大宗物业投资市场回报率依旧保持平稳。不过，市场中还是有分析人士对国内甲级写字楼的租售行情走势持有保留态度。　　五大代理行的一位高管表示，当下的国内写字楼租赁市场如日中天，但国际经济环境的持续疲软仍将会对其行情走势带来不确定性。因此，他对国内写字楼市场未来还是保持谨慎乐观的态度。“过去的12个月已经证明了政府对整个市场的推动力，我现在比较担心的是外围经济和国内经济未来的走势。”　　写字楼空置率降至三年最低　　黄树辉　　尽管写字楼市场准入门槛远远高于住宅市场，但房地产调控带来的溢出效应仍然推动部分资本转向写字楼，深圳写字楼空置率降至近三年来最低。　　仲量联行和中原地产在接受《第一财经日报》采访时表示，资本从住宅市场向商业地产的转移已经是不争的事实，包括写字楼和商业物业在内的商业地产逐渐受到投资客的青睐。不过，写字楼在根本上仍依赖实体经济的发展。　　根据仲量联行的统计数据，深圳三季度甲级写字楼租赁市场需求持续旺盛，全市空置率稳步下降至2009年以来的历史最低水平，环比降幅2.9%。　　与此相对应，三季度中期深圳甲级写字楼平均有效租金增长12.1%，达到每月168元/平方米，上升至历史高位。　　尤其是9月份，深圳一手写字楼的成交量激增。中原地产的统计显示，2011年9月，深圳全市共成交写字楼6.3万平方米，环比大幅增加274.73%；写字楼市场的成交均价为43120元/平方米，环比上升44.23%，创写字楼市场历史新高。　　仲量联行透露，深圳甲级写字楼租赁需求中，三季度银行和保险业的成交占36.5%，专业服务类和房地产业的成交量分别占总成交的19%和20%。　　而消费品行业对租金增长较为敏感，深圳三季度写字楼扩充搬迁活动主要集中在罗湖、福田车公庙等地。由于福田中心区租金增长较快，三季度租金较低的南山区租赁需求增加，空置率下降较快。受外围经济因素影响，部分外资银行及高新科技企业出现搁置或延迟扩充计划。　　截至9月底，统计到的深圳市一手写字楼的存量为44.3万平方米，环比上月减少18.3%。　　仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅向本报表示，鉴于租金已经积累较大幅度的增长，对全球经济衰退的预测使部分外资企业停止扩充计划，并重新调整租赁预算，总体租赁需求将会放缓。　　他认为，在投资市场方面，银行贷款周期加长及成本增加，深圳二手税费实施按评估价征收等政策影响下，成交量保持在低位。交易成本风险增加使得未来资本值持平。少数投资者急于出清所持物业以对抗经济不景气，使个别物业资本值出现一定程度的下调。　　仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平则认为，在全球金融市场动荡、经济前景未明的大环境下，企业扩充步伐或会在来季及来年出现放缓，其中跨国企业受影响或会较大，为写字楼市场带来不确定因素。但深圳市写字楼市场空置率偏低，即使需求放缓，也不会对租金构成巨大压力。分享到: