汉版新政剑指违规销售

售前公示房价 想涨价要报批　　本报记者 黄振琳 通讯员 余琍 屠浩文　　即日起，开发商卖房前要在售楼部公示每套房子的价格，如果想涨价，要到房管部门报批。报批过程中，如果有购房者想买房，必须按公示的原价成交。昨日，记者从武汉市房管局获悉，经市政府同意，该局制订出台了《关于加强房地产市场监管完善商品房预售管理工作的通知》和《武汉市商品房预售方案管理暂行规定》两个文件，主要从整治开发商违规预售方面调控楼市。　　这是继5月24日武汉市房管局出台《开展房地产开发企业经营行为检查和在建在售商品住房项目清理的工作方案》后，再次就房地产预售市场出台“加强版”政策。　　此次武汉出台的通知和规定，从九个方面对商品房销售行为进一步规范。文件已经于6月30日颁发并开始执行。根据要求，未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以任何方式向购房者收取费用，不得参加任何展销活动。办理预售许可之前，商品房的进度必须达到规定建筑进度。捂盘或挤牙膏式的销售方式被禁止。按通知要求，房企每次预售面积不得少于3万平方米，并在取得预售许可之日起10日内一次性公开全部房源。　　此次新政最大的亮点就是房企的商品房预售方案要报批。此次规定，房企申请商品房预售许可时，应将商品房预售方案提交房管部门备案。在销售现场公示每套商品房的价格；如果要提价，必须报房管部门批准，在审批期间，如果购房者想要购房，不得拒售，必须以公示的原价成交。武汉市房管局表示，对未按申报价格实行明码标价、任意提高房价的，或故意采取畸高价格销售或通过签订虚假买卖合同等方式人为制造房源紧张的，要配合相关部门责令其及时整改，按有关规定予以处罚，并在媒体上通报批评。　　武汉市房管局表示，将尽快制定商品房预售资金监管办法，防止因开发商挪用、抽逃预售资金导致商品房延期交付，甚至产生烂尾楼。同时，市民如发现房企有违规行为，可拨打电话027—85482248举报，武汉市房管局表示对举报将每件必查，查清必办。以下为“加强版”九条政策解读。　　房价有变动要报批　　房企在申报预售许可时要同时上报商品房预售方案，该方案获批后才能办理预售许可证。　　房企的预售方案要包括以下内容：项目的基本情况；建设情况，包括项目建设周期、竣工交付时间；商品房预售计划，包括每期开盘时间、规模；项目本次用于销售的可售房源数、面积、均价；商品房预售价格，以及定价和合理调价方式、方法；预售方式，包括开始预售时间、认购选房方式等；解决销售矛盾纠纷和突发事件的处理预案等等。预售方案要在销售现场明示。　　无证不得收任何费用　　未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业和实施商品房销售代理的房地产经纪机构不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用，不得参加任何展销活动，不得发布商品房预售广告。取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售，不得分批、分次销售。不得采取发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等行为恶意炒作、哄抬房价。不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。　　楼盘达到进度才发证　　房企申请商品房预售许可证的，除符合有关法律法规的规定外，商品房工程形象进度还应达到以下要求：别墅类项目土建工程完工；低层(含四层)主体结构封顶，且砌筑工程完成；多层(含六跃七)主体结构达到层数的三分之二；小高层及以上建筑主体结构达到层数的二分之一且不得少于七层；有地下层的，每层可抵减主体结构一层。鼓励和引导房地产开发企业销售现房。　　销售起点3万平方米　　房企应加快在建商品住房项目的建设速度，及时上市销售，增加市场供应。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元申报预售许可。建筑面积3万平方米及以下的项目，应一次性申报预售许可；建筑面积超过3万平方米的，每次申报预售面积不得少于3万平方米。　　预售金要纳入监管账户　　结合武汉市实际，抓紧研究制定商品房预售资金监管办法，经市政府审定后执行。商品房预售资金要全部纳入监管账户，确保预售资金用于商品房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付，防止开发商挪用、抽逃预售资金。　　不得排队制造热销假象　　房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。　　向社会公开违规行为　　进一步加强和完善房地产市场信息系统建设，及时将批准的预售信息，可售楼盘、成交价格及房源等信息，违法违规行为查处情况等向社会公开。房地产开发企业应将预售许可情况、商品房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等信息及时对外公开，并在销售现场清晰明示。　　新合同文本出台　　积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，通过推行不良信息披露制度和守信激励制度，充分发挥信用体系的评价、激励、惩戒作用，提高公共服务和市场监管水平。商品房买卖双方要进一步增强合同意识，依照法律规定和合同约定履行权利与义务，以正当的方式维护自己的合法权益。　　违规房企或被限制信贷　　要加强对房地产开发企业和经纪机构经营行为的专项检查。对未取得预售许可，但以各种含有预订款名义或方式进行销售的，一经查实，要责令停止销售，记入房地产信用档案，并依法处罚。对捂盘惜售、囤积房源的，对发布虚假广告信息的，对未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售、未按规定期限办理合同备案的，要责令限期整改，记入房地产信用档案，并可暂停商品房网上签约；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消其开发企业资质。