保障房成购地附加条件开发商可能将成本转嫁

早报记者 周祺瑾　　在昨日下午推介的两幅崇明新城地块中，再次出现5%的保障性住房比例。从上海最近的一系列土地出让情况来看，保障住房和商品房捆绑的模式正逐步成为一种常态。　　早报记者在采访中发现，由于建造等成本大部分需由开发商负担，保障性住房建设实际上已成开发商的额外成本。外界担心，这可能促使开发商进一步提高普通商品房的最终出售价格。　　今年6月，上海市住房保障和房屋管理局相关负责人曾公开表示，今后凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目，均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例配建经济适用房等保障性住房。　　从目前公开的土地出让合同来看，这些配建的保障房有两类处理方式：一是政府6折回购、定向销售，如嘉定就有地块曾采用这类做法；二是开发商无偿代建，所有的代建成本可平摊到商品住宅建造成本中，比如早报10日披露的奉贤以及此前的新江湾城项目。　　事实上，在商品房项目中“配建”、“插建”等方式，已成为多个省市为增加保障房供应而采取的方法。具体的“配建”、“插建”比例3%到5%不等，但均在土地出让合同中写明，对房地产开发企业具有约束力。　　据悉，上海配建的保障房源将移交给政府，用作经济适用住房、公共租赁住房等。　　有业内人士分析，捆绑模式的出现，相对而言会加大地方政府推出保障房用地的积极性，更大程度保证保障用房计划的有效完成。可查资料显示，上海已制定了雄心勃勃的计划，未来五年要新增各类保障性住房约100万套，预计保障性住房约占新建住房总面积的50%，套数约占60%。　　不过，也有许多人担心，大量保障用房的出现会侵占有限的商品住宅供应，甚至于造成土地供应的紧张。　　这类捆绑出让模式所带来的直接结果是，地产商的开发成本进一步提高。某位不愿透露姓名的开发商表示，对开发商而言，代建意味着事先要垫资建造成本，并且要把一定比例的保障用房建造成本平摊到其余商品用地之中。这种地块相比纯宅地，开发难度更大。　　该开发商担心，这类地块的出现，会有效抑制开发商的拿地热情，对稳定地价有帮助。　　不过，也有开发商表示，宅地中出现保障住房用地并不会影响他们的拿地热情。他们普遍担心的是技术层面的问题。比如目前对于保障性住房用地，规定物业模式要和商业用地一致，这也意味着如果一些高端稀缺宅地中出现保障性住房用地，会面临很多实际问题。首先是高端社区和普通社区的结合会大大降低高端社区的吸引力，其次，高端产品的出现，意味着回购的基础价格更高，可能面临定向人群无能力承受的尴尬局面。　　中国指数研究院副院长陈晟认为，这种捆绑出让模式不应采取一刀切的方式，对于不同密度、不同地段的地块必须分别对待。　　华东师范大学房地产研究中心主任华伟认为，配建的保障性用房不能扩大到中心区域。从长远来看，配建的模式会把相对多的人口固定在中心城区，不利于城市发展。保障性用房不一定要完全采用实物的模式，可以通过现金补贴在一定期限内实行。