楼市调控严厉千亿信托资金输血房地产

楚天金报讯 在银行信贷紧缩的情况下，房地产企业纷纷转向，通过信托、民间借贷等方式融资“自救”。有数据表明，今年前9个月，全国房地产企业通过信托共获得了上千亿元的融资。　　□本报记者 张新雄　　今年，为遏制部分城市房价过快上涨，国家实施了较为严厉的房地产调控措施——监管部门从土地储备贷款、房地产开发贷款和购房贷款三个方面对房地产行业进行信贷调控。受其影响，一向以资金密集型著称的房地产业面临巨大的资金压力。　　信托资金进入房企　　对于资金链紧张的房企而言，信托融资无疑是其“解渴”的方式之一。信托融资即“受人之托，代客理财”，它是间接融资的一种形式，是通过金融机构的媒介，由信托公司向投资者进行的融资活动。　　上个月，我省一家上市房企请渤海国际信托有限公司“搭桥”，融资8亿元用于汉口某城中村改造项目。根据协议，渤海信托将其募集的信托资金用于上市房企全资子公司增资，由此取得子公司50%股权。上市房企在18个月的信托期届满时，向渤海信托受让相关权益。　　7月，同样是这家上市房企，与吉林省信托有限公司合作，通过发行房地产信托产品至少募集到了7亿元的资金。募集资金将用于该上市房企在汉阳的某房地产项目。　　还是这家上市房企，今年年中通过另外一家信托公司“搭桥”，融资10亿元用于武昌某项目开发。　　在不到半年时间，该上市房企通过信托公司“搭桥”，至少获得了25亿元的融资。汉口一家银行公司业务部负责人表示，“在国家加大房地产调控力度的背景下，房地产企业普遍资金链紧张。20多亿元的信托融资，对任何一家房地产企业都有解渴之效。”　　上述公司频频通过信托融资，只是今年兴起的房地产信托热的一个缩影。国内一知名研究机构向本报提供的监测数据表明，最近三个月全国房企的信托融资额比去年全年还要多：2009年全年房地产信托产品的发行规模仅为312.72亿元，而今年8-10月的累计发行规模高达349.54亿元。　　房地产信托的“热度”，也许超出许多人的想象。中国信托业协会公布的数据表明，今年前三季度，房地产信托规模累计新增千亿元(1044.55亿元)，是去年全年的3.34倍。　　房地产信托受青睐　　房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。　　一方面，房地产信托能为房地产委托人提供可靠的融资渠道；另一方面，房地产信托能为投资人提供一条稳定获利的投资渠道。当前，在银行存款利率不高、投资渠道有限的背景下，大量的资金要寻找稳定的投资获利渠道，房地产信托可谓“生逢其时”。　　在国家严控开发贷款的情况下，房地产企业纷纷转向，通过信托、民间借贷等方式融资。在信托方面，巨大的融资需求某种程度上推高了房地产信托的价格——房地产信托产品的收益率节节走高。　　有例为证。今年7月，为武汉一房企量身打造的信托产品在汉发售，预期年化收益率为7.2%。两个月后，同样为该房企另一项目打造的信托产品的年化收益率就攀升了近五分之一：第一年收益率为8.5%，一年后为9%。　　以上月第三周(10.11-10.17)为例，该周共有15家信托公司发行18款集合资金信托产品，其中有10款投资于房地产领域。房地产信托产品不仅占比高达56%，而且预期收益率水平持续高企：最高年化收益率达11%，最低7.1%，一般都在10%附近。　　一研究机构向本报提供的监测数据表明，近三个月房地产信托产品发行规模已超过去年全年水平，平均收益率从去年的9.57%上升至10.12%，单款产品预期收益率最高达到13.50%——高收益率的背后，意味着房地产企业融资的高成本。“房地产信托产品发行规模和收益率不断上升，除了信贷调控的原因之外，还与信托公司自身对信托业务结构的主动调整有关。”普益财富研究机构专家分析，《信托公司净资本管理办法》今年8月颁布实施后，信托公司的信托业务规模受到净资本的严格限制，在短期内不能扩充资本的现实背景下，如何在有限的空间里获得较大的收益是信托公司考虑的主要问题之一。因此，信托公司将有限的信托资金更多地投向高收益的房地产业，并通过积极主动的管理，获取较高的收益。　　信托融资热或降温　　今年，国家尽管实施了较为严厉的房地产调控，紧缩了房地产开发贷款，但种种迹象表明，银行贷款依然是房地产开发商最主要的融资渠道。数据表明，去年房地产开发贷款新增5764亿元，占全年新增贷款的6.01%；今年前三季度，房地产开发新增贷款5592亿元，占比不降反升，达到8.88%。　　国内大部分房地产开发企业自有资金不超过20%，开发资金呈现银行贷款、自筹资金和其他资金来源(如信托、上市、债券等)三足鼎立的局势。“在银行收紧信贷后，房地产信托异军突起，支撑了房地产商的开发投资经营活动。但是，对房地产企业来说，以过高成本融资无疑如饮鸩止渴。”湖北银监局有关人士近日在一次大会上提醒注意房地产贷款风险。　　据悉，包括中融信托、平安信托在内的多家信托公司已暂停了房地产信托业务，房地产信托融资亮起了“红灯”。　　近三个月房地产信托产品的平均年化收益率超过10%，加上信托公司要赚取的合理利润率等，部分房地产公司通过信托融资支付的成本实际上已超过15%。“目前的房地产信托热，是开发商在银根紧缩、
成交量清淡、销售回款不足所导致的资金链紧张的情况下，另觅融资渠道的必然结果，具有偶然性。随着宏观经济回归常态，房地产市场逐步趋于理性，暴利时代将一去不返，开发商也没有能力担负如此高的融资成本，对于信托融资的需求会大幅下降，房地产信托将随之降温。”西南财经大学信托与理财研究所有关专家表示，房地产开发商顺应国家宏观调控政策，通过降价销售，加快资金回暖，也许是解决资金困局的较好选择。