土地流转超过5年应调价防农民吃亏

本报讯(记者 文静)昨天，市农委发布《关于进一步规范本市农村土地承包经营权流转工作的若干
意见》，这是本市首次出台有关土地流转的意见。为避免农民因土地价格的增值而吃亏，意见规定，流转期限超过5年的，应当建立价格调整机制，明确约定调整时限和幅度，分时段确定流转价格。　　去年，市政协曾发布有关土地流转的调研报告，委员们提出了现在土地流转中存在的一些弊端和问题，此次发布的新政策，一一给予了解决。　　■马上就访　　流转价格增长避免农民吃亏　　市农委农村改革与经营管理处负责人介绍，2000年以后，土地价格增长较快，流转合同没有价格增长机制的内容，易产生矛盾，使农民和集体利益受损。　　比如十年前一亩地100元，现在仍然100元，远远低于市价，当然流转方不会同意。该政策主要是为了避免农民吃亏，也就是要让土地流转建立一个价格增长机制。农民在流转时可采取两个措施，一个是直接在合同中按年度约定价格增长幅度，另一个是在合同中约定到一定期限后调整价格，这样的条款有利于保障农民利益。本报记者 文静　　■出台背景　　2008年北京市启动土地流转政策的调研。　　2009年北京市土地流转信息平台开通，市农委着手土地流转政策的起草。　　2010年市农委开始召集专家征求意见。　　昨天发布《关于进一步规范本市农村土地承包经营权流转工作的若干意见》。　　■政策内容　　>>关键词：流转价格　　可根据物价等因素调价　　问题：市政协委员调查发现，一些农民对土地流转价格过高的预期，最终导致土地流转无法达成。　　新政：市农委有关负责人介绍，过去，土地流转经常是一个价格定到底，不能充分保障流转的收益。而《土地流转意见》规定，土地流转双方应根据土地质量、产出水平和物价变动等因素，合理确定流转价格。流转期限超过5年的，应当建立价格调整机制，明确约定调整时限和幅度，分时段确定流转价格。流转双方应对各种政策性补贴、流转期满后地上物权属及补偿办法、土地征占应得补偿的归属等做出明确约定。　　政府部门还将加强对土地流转价格的统计、监测和分析，通过农村土地流转信息平台等多种途径和方式，向广大农民提供土地流转价格信息，更好地指导农民签署合同。　　>>关键词：流转合同　　未签流转合同必须补签　　问题：市政协委员在调研中发现，私下口头协议还占相当大比重，真正以合同达成土地流转关系的比例还不高，有的地区甚至还不到30%。口头达成协议，“空口无凭”往往是产生土地流转纠纷的主要原因。　　新政：新政策规定，要全面推行农村土地流转合同管理制度。除代耕期不足1年不需签订书面流转合同外，所有农村土地流转都必须依法签订书面合同。过去没有签订合同的，相关当事人要按全市统一规范的合同文本进行补签；已经签订流转合同双方无异议的，维持原合同不变。　　针对合同问题，市农委负责人解释，很多农民在自己村内流转时往往不签订合同，可能由于大家都是一个村的，彼此之间很熟悉，甚至是亲戚关系，不好意思签合同，这样就容易导致合同纠纷。鉴于外省市曾出现过类似的纠纷，本市在办法中增加了必须要签订合同的条款，以预防该类事件的发生。　　>>关键词：流转权益　　流转集体土地须民主讨论　　问题：政协委员提出，由于土地流转供求信息不对称，或由于少数村干部在流转中的不当行为，农民在土地流转中遭受权益侵害的现象时有发生。另一方面，接转方的合法经营权益也必须予以保护，不允许单方擅自中止土地流转关系而影响接转方的正常生产经营。　　新政：承包方采取转包、出租等方式流转，应当及时报发包方备案；承包方自愿委托他人流转其承包土地的，应当由承包方出具统一制定的书面委托书。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。　　政策还明确，农村土地流转，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。土地流转受让方以转包、出租方式取得的土地进行再流转的，应当经原承包方书面同意，并办理流转备案手续。企业或个人等经营者与村集体签订非家庭承包或流转合同的，未经集体经济组织同意，不得私自进行流转；如需进行流转，土地经营者应当向集体经济组织提出书面申请。集体经济组织流转确权确利和确权确股土地的，须经集体经济组织成员大会或成员代表大会民主讨论决定并进行公示。流转给本集体经济组织以外的单位或者个人的，经民主决策后报乡(镇)人民政府批准。　　■其他政策　　种果可比种粮流转时间长　　对流转后用于普通农作物种植等投入较小的土地，流转期限不宜过长；对流转后用于发展林果业和设施农业等投入较大的土地，流转期限可以适当延长。市农委负责人表示，这主要是因为种果林之类的投资要大。　　土地流转严禁从事非农建设　　农村土地流转不得改变土地的性质和用途。农村土地流转不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益，严禁从事非农建设。　　■个例　　流转金每年浮动5%　　昨天，记者从昌平区、平谷区等区了解到，土地流转已经非常普遍。当地农民在与开发商或者承包商签订合同时，其实已经考虑到了未来物价、地价、材料等因素的价格，合同中一般会规定土地地价每年按5%的幅度上浮。　　据昌平区兴寿镇村民老李介绍，他家有10多亩林地，承包给了一个外地开发商，在签订合同时，双方就特地约定，5年以后，土地价格每年按5%的幅度上浮，合同期一般在25年左右，待合同期满后，仍然可以续签20年。　　老李说，这种模式在当地非常普遍。尤其是从2008年开始，土地价格不断攀升，从之前的每亩2000多元，已经攀升至4000多元，如此翻倍增长让更多的农民意识到土地的重要性。他说，除了前几年流转出去的土地外，该村几无土地出租了。　　本报记者 夏命群