重回1996，13年来地产资本金首次下调

5月27日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，是这次调整受惠最大的项目之一。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，已经恢复到1996年的水平。　　虽然房地产迎来一轮“小阳春”，但投资增速远远低于固定资产投资，去库存化的阴影没有消失，房企面临“开工恐慌症”。　　2008年房地产的投资额为35215亿元，此次资本金比例下调5～15个百分点，下半年房地产投资估计将释放3000亿元左右的资本金，按现行的资本金比例有望带动上万亿元的投资。　　房地产业开工萎靡不振资本金比例重回1996年水平　　5月27日，国务院正式公布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕27号)，细化了不同行业固定资产投资项目资本金比例。其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。　　中国对房地产资本金的约束开始于1996年。当年国务院公布了《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》规定，根据不同行业和项目的经济效益等因素，对投资项目资本金占总投资的比例予以确定。　　2004年，由于经济过热，中央将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。本次下调使得房地产项目资本金比例恢复到了1996年的水平。　　资本金比例的下调源于投资刺激资金的紧缺。审计署日前公布的对4万亿投资项目审计的情况显示，截至2009年3月底，审计重点抽查的18个省(区、市)335个新增投资项目，总体资金到位率64.03%，其中中央预算内投资资金到位率94.01%，地方配套资金到位率47.98%，资金紧缺已经制约了投资项目进度。　　房地产投资更是如此，虽然房地产迎来一轮“小阳春”，但其开发投资并没有快速跟进，去库存化的阴影没有消失，房企面临“开工恐慌症”。　　银河证券研究所所长滕泰认为，从房地产行业来看，短暂的销售数据回升还没有刺激行业的投资热情。1-4月，全国商品房销售面积17625万平方米，
同比增长17.5%，可是地产投资依然低迷：一季度房地产投资增长8.0%，同比回落26.7个百分点，低于全社会固定资产投资增速20.8个百分点。　　去年年底以来，虽然4万亿启动的国家大投资如火如荼，但房地产投资总额的增速却远远低于固定资产投资，新开工面积也大幅下降。房地产商减少供给稳定价格，导致了“小阳春”看上去很美，还有房价畸形的上涨。但这种“低开工量维持的房价上涨”模式是不健康的，国家显然希望引导行业更大规模的扩大投资，形成良性循环。　　释放3000亿资金有望拉动上万亿投资　　2008年，我国房地产投资超过3万亿，其中自有资金投资占30%～40%。此次资本金比例下调5～15个百分点，将为下半年的房地产投资释放至少3000亿资本金。按现行的资本金比例有望带动上万亿元的投资。　　在联合证券研究员鱼晋华的眼里，开发商的信心已卷土重来。同时于今年2月出现的商品房销售额增速的向上拐点，应该是开发商信心的源泉。其观察到，开发商的信心已开始传导到开工面积的增长。今年4月尽管全国商品房新开工面积的增速依然是-15.57%，但相对于3月的增速并没有进一步恶化。　　市场人士认为，政府之所以出台这样的政策，不外乎出于两点考虑：通过调低资本金来刺激房地产投资，此其一；其二，是欲通过大幅调低保障性住房和普通商品房的资本金比例，以期达到增加市场供应稳定房价的目的。　　“这一政策有一个很大的好处，那就是增加住宅供应。”上海易居房地产研究院经理杨红旭认为，反思04-06年房地调控，同时紧缩地根和银根，从而导致供应偏紧，而需求持续旺盛，房价自然难降。今年以来，全国诸多城市重新出现需求，此时最要紧的要增加住宅供应。而降低项目资本金比例，有助于开发商增加开工量，促进市场供需均衡，有利于抑制房价过快上涨。　　“政府欲达降房价之功，或将在下半年出新政策平抑房价。”市场人士吴其伦认为，尽管开征物业税能在很大程度上抑制和打击房市投机，并能在很大程度上令市场观望气氛变浓，可物业税不是在短时间内能出台的；尽管调低资本金将令市场供应大幅增加，从而有可能令房价趋稳或下跌，可这样的政策却极有可能令开发商在资金不再吃紧的情况下心态变得乐观，从而再施捂盘惜售、哄抬房价、销售欺诈等故伎。　　此外，房地产投资的启动还需要时间，滕泰认为，从投资对经济增长的拉动作用来看，一方面是财政投资和信贷支持造成基础设施资本形成速度加快；另一方面是企业扩大再生产以及房地产投资的持续低迷，即便地产投资能够在三季度逐渐活跃，全社会新增资本性形成增速最早要到三季度才可能回到相对较高的水平。　　本报记者　戎明迈　实习生　叶华