宏观调控发力下半场细则执行决定楼市乾坤

无论是房贷政策还是土地增值税清算，其执行层面的做法将决定楼市调控的成败。也就是说，执行到位则调控效果显现，执行不到位则调控不可避免再次流产的命运。而市场上，我们其实已经看到对冲调控的力量。　　⊙记者 于兵兵　　如果说4月17日出台的国十一条是此轮调控的核心纲领，那么一个月后，这个纲领性文件的几个重要配套细则已悉数露面，包括保障房政策的落实、土地增值税清算、二套房贷认定标准等。加上正在酝酿的房产税细则，我们可以看到一条清晰的保障、财税、信贷相互配合的组合拳打法。而其中，信贷与财税政策对短期内的楼市影响力尤其重要。　　土地增值税清算难度仍在　　“我不相信政府会一笔一笔清算每一个项目的土地增值税。”一位大型上市房企的老总对记者直言不讳。他的意思是，因为土地增值税清算过程需要有复杂的财务审计和核查过程，政府需要投入比目前多出一倍的人力来应付这一工作。加上地方政府与开发商千丝万缕的联系，清算工作更是难以顺利展开。　　可能也正是意识到了这一政策执行的难度，在数日前国税总局出台与此相关清算文件的时候，股市波澜不惊。　　所谓土地增值税，是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。　　但是，一直以来，因为对房地产开发成本(即可扣除项目)的确定方法模糊不清，又有《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。所以多数房地产项目都采取预征收方式。同时，因为该税种为地方税种，土地增值税目前在各地的征收标准不一。例如，南京2007年时普通商品房预征标准为销售金额的1%，商铺为2%，高档别墅为3%。上海多数开发项目的预征额为房屋销售价格的1%。　　2007年1月，在房地产市场过热的大背景下，调控者曾经启动过一次土地增值税清算工作，彼时，市场一片惊惶。当时，万科为支付可能开始清算的土地增值税，曾于2004至2006年三年分别提留准备金4000万、9000万和3个亿。土地增值税清算为开发商带来的财务影响可见一斑。　　不过，心惊胆战的开发商们并没有被如约清算。因为随之到来的全球金融危机和调控叠加效应很快将中国楼市拉入谷底，土地增值税的清算工作也不了了之。　　到2010年这一次宏观调控，同样是基于2009年巨大的房价上涨压力，调控者再提土地增值税清算，市场已经显出听惯“狼来了”的不以为然。　　可能也是看到了土地增值税清算的难度，国税总局6月又下发了一个通知，即《关于加强土地增值税征管工作的通知》，将目前的土地增值税预征率和清算环节的核定征收率进行调整。除保障性住房外，东部地区预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。另外，严禁在清算环节出现“一核了之”的做法，并确定核定征收率不得低于5%。　　这些做法的目标只有一个，如果清算难度太大，那么就通过预征收和核定征收的严格管理来增加开发商成本。南京某大型房企高层介绍，目前南京开发商在项目销售之初预交土地增值税率已经上调到销售总额的2%。统一调整为5%的核定征收率对开发商来说意味着成本支出有所提高。但总体来看，其打击力度比清算要弱化很多。　　二套房新标准仍处胶着阶段　　紧随土地增值税新政的是银行系统对二套房标准的认定。4月17日，国十一条中重要的一条是实行更为严格的差别化住房信贷政策。上周五，这个最重要的二套房认定标准出台成为阶段性调控收官战。因其“又认房又认贷”的严厉程度超过市场想像，政策一出市场一片悲观，本周一A股一度失守2500点，金融、地产股再次领跌。　　这个认定标准将此前买过房但没有贷款的，此前买过房但贷款已经还清的，全部划入了二套(及以上)购房者的范围内，再次购房不得享受首套贷款优惠，除首付五成外，利率上浮至1.1倍。与“首付2成、利率8.5折”的最优惠政策相比，其购房成本明显增加。这将令大量置业人士转为持币观望。　　不过，因为目前各商业银行总行的执行细则未出，对这一标准的执行效果如何目前仍无法预测。本周，各商业银行的二套房标准认定细则将成为楼市重要风向标。有银行业人士称，从目前调控力度和决心来看，各银行打擦边球的空间不大，不过也不排除一些中小银行变相放水，抢占市场。　　“目前银行的个贷业务缩水程度是难以想像的。我们这些个贷经理都改做中小企业贷款、企业开户，甚至存款业务了。”交通银行上海分行某个贷经理称。