打击囤地雷声大雨点小

采访·撰文/齐鹏　　中国房地产市场出台了有史以来最严厉的措施。　　继续维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪行为。”2010年伊始，温家宝总理向国人传递了国家稳定房地产市场的信心，与以往不同的是，捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等行为被定性为犯罪。　　去年12月17日，财政部、国土资源部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。　　“中央文件下发以后，一些地方和部门并没有很好地执行这些政策，所以囤地现象仍然十分普遍。去年全国各地‘地王’不断涌现，加剧了开发商的开发风险，所以开发商一定会选择囤地，即便选择‘弃地’也不会给他们带来太大损失。”全国工商联房地产商会专家朱凌波在接受记者采访时表示，“凡是囤地者，绝大多数都是一些大企业、知名企业，对地方政府很有威慑力。地方政府为了政绩，所以不敢得罪这些大企业。”　　中原地产对国内12个城市的土地监测数据显示，万科等40家知名地产商2003年以来获得的开发土地，有57%没有入市，其中27%的土地处于待开发状态，30%处于规划在建状态，没有形成实际的房源销售，形成了严重的“囤地”现象。　　据国土资源部调查，目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，闲置土地中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。去年12月23日，国土资源部土地利用司司长廖永林宣布，国土资源部将挂牌督办18宗房地产开发闲置土地。这18宗闲置土地中，包括保利、中海、华润置地等几家大型国有企业闲置一年多尚未开工的土地。　　不过，精明的房地产企业对政策早已谙熟，往往是“上有政策、下有对策”。“只要上面一查，马上开工剪彩，囤着的地上挖几个坑表示已经开工；等检查团走了，地上又开始长草。”一位不愿透露姓名的开发商揭露了囤地的“秘密”。　　“囤地都是大企业所为，像我们这样的小企业连地都没有，怎么囤？”北京京西北房地产开发公司董事长唐文杰表示，“能够囤地说明该企业有相当的实力，而且他们的政府公关也做得很好。”　　“由于一些‘意外’因素，会导致开发商长期持有土地。比如，政府的市政工程计划与该土地有关系，导致开发商重新制定开工计划。甚至在动工时发现文物等状况都会导致土地延长开发周期。”思源经纪董事长陶红兵表示。　　对于2009年底出台的更为严厉的打击囤地举措，亦有业内人士认为对房地产企业会起到一定抑制作用。　　“我们的土地开发周期是1～3年，所以几乎没有囤地的现象。有些企业囤地是因为拿地成本过高，如果贸然开发可能血本无归。他们之所以冒着风险囤地是因为他们的土地出让款低，试想几千万的出让款基本占地价的10%左右。即便断臂求生也不会痛到哪里。但是，现在开发商不会为50%的出让款冒囤地的风险。”北京锋尚房地产开发有限公司董事长兼总裁张在东表示。　　事实上，国家对“囤地”行为的打击从未间断过。像1994年《城市房地产管理法》、1999年《闲置土地处置办法》、2008年《国务院关于促进节约集约用地的通知》、2009年国土资源部下发的《关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》，还包括一些地方法规等，其目的就是打击“囤地”行为，但每一次都收效甚微。这一次，会有明显的改观吗？